低迷的楼市，依然阻挡不了“地王”的出现。

8月6日，郑政东出【2014】6号（网）城镇住宅用地在网上进行拍卖，编号为50759529的企业最终以52430万元竞得，溢价率128.65%，折合每亩1614万元，楼面价达16143.46元/平方米，成为郑州新的双料“地王”。

记者发现，拿下“地王”项目的开发商并不是品牌房企，而是一家具有国资背景的企业。同策咨询研究部总监张宏伟表示，在楼市低迷期，土地市场出现“地王”并非那么简单，这其中不仅仅蕴含着政府的推地思路，也与未来市场的发展趋势密切相关。

他表示，目前地方政府往往会迫于财政压力而采取“托市”措施，比如推出优质地块、降低起拍价格、降低竞拍门槛等措施，适度“炒作”土地市场，刺激市场回暖。

两月内连出“地王”

从统计的郑州房价走势看，郑州房价在2014年1月达到最高值，突破每平方米9000元，直逼10000元；6月房价重新回归到9000元以内；6月与1月相比，房价下跌了8.31%。此外，据记者不完全统计，今年1~4月份，郑州市区共有14块商服用地通过招拍挂的方式出让，面积约488.18亩，其中有6块商业用地流拍，约128.91亩。

另据克而瑞机构提供的最新数据，郑州市6月供应商品房106.71万平方米，环比上涨13.69%，同比上升25.47%；成交58.12万平方米，环比下降14.51%，同比下降38.99%，供求比1.84。

但是，正是在楼市低迷的背景下，郑州上述地块区域两个月内已经出现两个“地王”。早在今年6月5日下午，郑政东出（2013）24号地块挂牌出让，经过21轮的竞价，被河南中盟地产有限公司以高达2.883亿元总价摘得，成为郑州总价“地王”，并以14006.4元/平方米的楼面价和1587万/亩的单价刷新纪录，溢价率达到116.3%。

两个月之后，该区域土地出让再现波澜。郑东新区龙湖区域鑫胜路北、九如路西32.477亩商务金融用地网挂结束，经过29轮激烈竞拍，最后的成交总价为52430万元，单价1614.32万元/亩，相对起始价706万元/亩，溢价率高达128.65%，另再交廉租房892万元移地建设款，再次刷新了郑州单价“地王”记录。

有观点认为，该区域受到热捧的原因，是因为优质地块的稀缺。河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京在接受记者采访时表示，该区域缺住宅用地，又由于规划的优势，所以受到房企的追捧。

据了解，根据《郑州市城市总体规划（2010~2020年）》及《郑东新区概念性总体规划》等上位规划进行编制，将龙湖地区功能定位为，金融集聚中心、城市旅游休闲服务中心，以生态为特色的宜居城区。规划目标是将龙湖地区规划建设成为土地与空间资源配置合理，开发建设组织有序，配套设施完善，景观优美、环境宜人、富于水景特色的未来型城市新区。

地方政府在“托市”？/

在市场进入下滑通道时，房企逆市拿“地王”，多少有些令人费解。据报道，上述地块由郑州国投置业有限公司竞得。记者查询发现，该公司并无官方网站，在114上也无登记公司电话。记者通过查询工商资料得知，郑州国投置业有限公司的法人代表是周卫华，成立日期是2007年12月17日，投资人是郑州投资控股有限公司。而郑州投资控股有限公司是由郑州市人民政府批准成立，于2005年10月在郑州市工商局登记注册的国有独资公司，注册资本为13.9亿元，公司资产规模达82亿元。

在张宏伟看来，进入二季度以来，土地市场不景气，土地出让金锐减，同时房地产相关税收大幅下滑，地方财政在两大财源“双降”的重压之下，地方政府“压力山大”，处境难言乐观。

张宏伟认为，地方政府会适度采取“托市”措施，保证土地不流拍，以适度刺激土地市场回暖，保证财政收入稳定。而在市场低迷期提供优质地块，刺激品牌开发商拿地热情，成为政府推地的重要手段之一。

“地王项目”入市难

市场全面转冷时，一些“地王”项目从“香饽饽”变成“烫手的山芋”。入市定价难是“地王”项目的通病。据严跃进估算，该项目楼面价是1.6万/平方米，叠加建工成本和营销费用，入市价格达到2.5万元/平方米才可盈利。

郑州当地一位业内人士告诉记者，目前郑州市单价两万以上的高端楼盘共有4个，和最新“地王”在同一区域内，最有可比性的豪宅项目是建业天筑项目。克而瑞提供的数据，建业天筑项目1~7月份共成交155套，成交均价为16866元/平方米。建业地产一位内部人士透露，上述“地王”的成交带有偶然性，不代表整体市场。

另外，郑州市场单价2万元到3万元的豪宅客户较少。上述地块只有三十多亩，做高端的话，景观很难布置，并且容积率也有要求，他对于企业抢“地王”的动机感到很奇怪。

张宏伟表示，在房地产市场“以价换量”环境下，土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009~2010年或2013年土地市场的复苏行情，这或将导致楼市调控政策由当前的“微调”定向宽松转为再度收紧。