“房地产行业将从趋势性机会转为结构性机会”，住建部政策研究中心主任秦虹在中信地产2014年度论坛上如是表示。

她分析称，中国房地产市场将进入新的发展阶段，呈现新的变化，比如：

一，行业高速增长时代已经过去。房地产行业和中国国民经济增长一样，高速增长时期已经过去，未来的房地产业增长已经从过去的低基数高增长，变成了高基数低增长，行业高增长现象不可再现。

二，新房交易为主的时期即将过去。中国的房地产市场是一个以新建住房交易为主的市场，大家满足住房需求，主要靠新建住房买新房，发达国家毫无例外，全部进入以二手房存量交易为主。中国房地产市场，包括住房市场，非住房市场，一定会走到今天发达国家的市场格局。

三，以住宅开发为主绝对主体的阶段将要过去。随着人均GDP提高，中国城镇化进入高级发展阶段，意味着以城市所承载的第二和第三产业发展为主体的，特别是服务业发展为主体的产业调整，必然会带来，除了房地产开发需要住房之外，还需要大量的服务于第二和第三产业的非住宅物业的需求。

秦虹谈到，新的发展阶段需要创新发展，其中主要集中于六大方面：

一，以高周转和产品创新为核心的传统住宅开发。

二，以资产管理为核心的办公楼宇的开发。

三，以改造升级和管理提升为核心的存量房开发。

四，以产业支撑为核心的产业地产的开发。

五，以服务配套为核心的老年服务社区的开发。

六，以直接融资为核心的多元化资本结构的构建。

中信地产2014年度论坛于6月24日在北京举行，主题为“中国城市之路 协同带来发展”。

附演讲实录：

秦虹：大家上午好，很高兴和大家一起探讨新型城镇化下房地产发展的一些机会。新型城镇化的会议已经召开了，发改委也颁布了，到2020年，新型城镇化发展的规划，在未来的城镇化发展过程中，提出了一个要进入转型发展的阶段，这个转型发展主要是指以提升质量为主，实现转型发展，这是我们下一步新型城镇化里面提出的一个新的要求，就未来的城镇化要进入以提升质量为主的转型发展新阶段，我觉得这个质量为主的转型发展新阶段，其中本身包含了城镇化未来发展的诸多新的内容，比如说第一，要以过去人只能务工不能定居的改变这种人的城镇化的格局，变成你们既能够在城镇就业，又能在城镇务工的这种人的，以人为核心的城镇化，对人来说就是开放过去所有的排他性的城市的公共服务，对那些外来的务工人员，促使他在城市里真正的定居，成为真正的城市的市民。对土地来说，要改变过去那种粗放型的，单纯数量卖地扩张城市建设用地扩张的粗放式的城市发展土地使用格局，改变提高土地利用效率，挖潜土地使用效率为主的这样的土地利用方式。对城市发展来说，要改变过去那种独立的分散的，各自发展各自的城市发展格局，要变成未来的城市之间相互协调，相互合作，相互之间有关系的这种城市群内各城市协同发展的这种格局，要改变过去那种城市建设主要靠银行贷款负债，或者是土地出让来支撑城市建设资金来源的模式，以扩大社会投资，直接融资和间接融资相结合的，新型城镇化的模式，要改变过去大拆大建，千城一面的建设方式，转变为未来的我们要发展城市特色，保护地方风貌，以及绿色节能，这种新型的发展的城市建设的模式，提高城市建设的质量，改变简单的粗放的城市管理方式变成以信息化为支撑的现代的城市管理的发展的格局，所以以提升质量为核心的城市化进入转型发展新阶段，我认为它包含了很多很多的新的领域，城市化进入转型发展新阶段，为房地产业来说，意味是非常重要的，因为房地产业发展，从来都是依托禹城市的发展，没有城市的发展就不可能有房地产业的发展，反过来也是一样，没有房地产业的发展也不可能支撑一个城市的发展，那么未来的房地产业发展，也必然要伴随着城镇化的转型发展，实现房地产业的转型发展，因为房地产业经过了我们过去十几年的高速增长之后，也必将进入一个新的发展阶段，这个新的发展阶段，我曾经把它概括为一句话，就是房地产市场的趋势性机会即将过去，我们未来迎来的主要是结构性机会，在趋势性机会下，各行各业投房地产，千家万户买房子，都是对的，都是没错的。

但是未来，专业化能力强的企业才能在这个房地产行业中找到新的结构性机会，房地产投资人无论是个人还是单位还是机构，必须要做好正确的趋势判断，和投资地点的现在，否则你们未来的投资将会面临很大的风险，未来房地产市场在这种机会结束之后我们的房地产市场将会出现什么样的格局，我们认为和过去相比，将会出现以下三个新的特征，这个新的特征，第一房地产行业和中国的国民经济增长是一样的，它的高速增长时期已经过去，未来的房地产业的增长已经从过去的低基数高增长，变成了高基数低增长，行业高增长现象不可再现，因为我们有一个很大的投资建设的基数，所以进入一个低增长时代。

第二个是以过去新房交易为主的时期，即将过去，我们中国的房地产市场，包括住房市场，包括非住房市场，一定会走到今天发达国家的市场的格局，发达国家市场格局和中国的房地产市场最大不同就是中国的房地产市场是一个以新建住房交易为主的市场，大家满足住房需求，主要靠新建住房买新房，发达国家毫无例外，全部进入以二手房存量交易为主，美国一年房屋成交量也达到接近500万套，但是91%都是二手房交易，新房交易只占10%都不到，我们过去由于过去住房制度的福利分房的体制下，我们不能够自由的在市场上解决住房需求，所以再加上我们过去十几年城镇化发展增长，住房需求主要靠新建住房满足，一方面要弥补欠帐，一方面解决新增住房需求，但是我们到了今天，住房建设的规模已经非常大，积累了十几年的高速增长，所提供的住房的总量现在已经非常的大了，二手房市场，正在兴起，四个一线城市，二手住房的交易量已经全部超过了新房，40个重点城市在2013年二手住房的交易量同比增长了60%，二手房的交易占到整个房屋交易总量已经达到40%。随着现代三四线城市房屋供给大规模增长，我们认为在未来几年，房地产市场调整力度很重的格局就是绝对的大家买房子都买新房这种格局将会变成二手房市场和新房市场并存的格局，逐步逐步走向那一天就是整个房屋交易以二手房交易为主，这对我们房地产行业将会产生重大的影响，为什么？因为我们即使未来我们总需求量保持很大，不变，但是变的是对新房需求有可能降低，意味着这个行业的竞争一定越来越激烈，行业的调整企业的整合已经在所难免，所以房地产企业的转型发展，已经迫在眉睫。

第三个变化，我们认为以过去住宅开发为绝对主体的房地产开发的模式，这个阶段也会过去，随着我们人均GDP的提高，以及城镇化率超过51%以上，中国的城镇化进入高级发展阶段，意味着以城市所承载的第二和第三产业发展为主体的，特别是服务业发展为主体的产业调整，必然会带来，除了我们房地产开发需要住房之外，还需要大量的服务于第二和第三产业的非住宅物业的需求，所以我们认为未来当城镇化进入高级发展阶段，当我们经济发展水平更高，当人们的住房，人们的消费水平全面实现小康，不再为温饱吃穿住行这种基本需要困扰的时候，我们消费会大幅度提高，我们的生产性服务业会大幅度的上升，那个时候对非住宅物业的需求会上升，所以我们认为未来展望未来，我们的房地产市场一定会发生变化，而我们说的结构性机会应该是体现在这些市场变化之中，在这个里面去寻求。具体来讲我认为房地产业发展进入新阶段，需要创新发展，要把握好结构性机会，恐怕在以下六个方面是需要我们认真或者是需要我们高度关注的。第一个就是要对传统的住宅开发来说，按照传统的方式开发传统住宅，我认为未来这些企业的盈利的空间和生存的空间将会大大的减少。传统住宅未来还有没有需求呢，我认为是有需求的，但是怎么开发传统住宅，必须要企业实行新的发展模式，这种新的发展模式，要体现在能够有足够强的成本控制能力，和有足够能力的实现资金的高住宅和产品的创新，这样的企业才有优势，为什么？因为目前的中国的传统住宅我们原来的住宅的供应量，现在已经进入了一个相对比较高的节点，大家看，从2000年以来，中国的人均城镇常住人口算，人均住房的竣工面积，我们常年保持在1.2平方米左右这样一个水平，但是从2011年开始，近三年来，中国按常住人口算的人均住房的城镇人均住房的竣工面积大幅度上升，2013年上升到1.64平方米，意味着什么，意味着我们过去中国住房的绝对的短缺供求紧张，供求关系偏紧的格局很多地方都已经发生了逆转。我们现在住房发展的主要矛盾，已经不是要解决短缺的问题了，现在主要是不平衡问题的突出，我们的总量问题已经不是最主要的问题，我们主要是结构性的问题，是不平衡的问题需要解决。

我们的土地成本建筑成本劳动力成本已经大幅度上升了，供应量已经不那么稀缺了，在这种情况下开发传统住宅是因为我们还有需求，新增常住人口还有两千多万人，我们要满足这些新增需求，住房还需要改善，现在人均32平方米，到2020年我们要实现常住人口的人均35平方米，这些需要新建住房来满足，但是我们现在供应能力是足够大的。在这样的情况下，传统住宅的开发的竞争一定是非常的激烈，如果是开发企业不转型，不改变模式，按照传统过去的做法来做未来的这种住宅，我认为盈利的空间非常小，所以你必须要你产品有足够强的竞争力，别人卖不出去，你能卖出去，或者你有足够强的成本控制能力，别人不赚钱你能赚钱，或者你有足够强的资金周转能力，别的企业两年赚一千你一年赚两千，所以我们的企业对住宅来说，你的开发必须面临新的转型。

第二个我认为要以资产管理为核心的，办公楼的开发，也是我们未来所要关注的结构性机会之一，城市是第二产业和第三产业的载体，未来中国的城镇化率，将从现在的53.7%，提高到未来的60%，甚至65%，城镇的发展，意味着我们未来城市第二和第三产业的一种发展，而第二和第三产业的发展，一定要房地产作为物质基础承载。以办公商务写字楼为主体的承载第三产业的商业物业本身是城市持续性的带来盈利的一些物业，它和住宅有很大的区别，住宅住主要是考虑民生，而商业物业主要是长期盈利的一些投资性产品，能够带来城市繁荣和投资人投资长期稳定回报的非常好的一种资产，是一种资产。怎么开发这种办公楼宇？我们过去的一种开发的模式就是按照开发住宅的方式，来开发商务楼宇，所以造成开发品质同质化程度高，品质经营管理的水平低下，拿地盖房销售，所以他不能够真正形成能够为这个城市长期提供一些带来收益的这样一些物业的产品，是和我们开发模式不匹配有关系，我们未来服务业的发展空间仍然非常大，而下一步主要提升中国经济增长要靠服务业的增长，我们的服务业的所依托的商业办公写字楼的开发，我认为整体上未来是有需求的，但是我们现在的问题是第一，开发的模式是按照住宅的方式开发，不能够形成整体的经营物业的水平，盈利的水平，第二个就是不分地区，不分产业结构，盲目的投资，造成了一部分本来第三产业就业水平低，但是建造了大量的办公写字楼的情况出现。这是我们2010年国家统计局对外公布的，第三产业的就业人数，我们在这个就业人数可以看到，不同地区第三产业就业人数差别是巨大的。所以我们说在伴随着不同地区产业结构升级调整的这样一个节奏的情况下，选择第三产业升级快，从事第三产业人口就业人数增长快的地方，我们按照新型的资产管理为核心的这种开发模式来开发，我认为未来是大有前途的，由于中国现在政策体制因素，我们完全走的像美国新加坡，像香港这些国家和地区，按照（英文）方式提供长期稳定金融支持，实现稳定盈利的这种制度，我们现在还不具备，但是我们相信随着未来我们的房地产业越来越走向成熟，随着我们金融改革的不断的深化，我们未来以资产管理为核心的商务楼宇的开发有很大前景，现在有很多企业在做积极的探索。我们认为是值得关注的。

第三个结构性机会值得关注是以改造升级和管理提升为核心的存量方案开发，刚才两位我的领导和专家，都讲了城镇化发展的问题，其中最重要的问题，就是城市建成区扩张速度极快，它带来一个什么结果，它带来的结果就是城市建成区进程很快，地租发生了多次变化，我们现在看，城市里的地租已经变了，但是城市里的优质地段地租已经上升很高地方的地上物业，当你还是按照原来的设计水平建造水平建造起来的。它不能够满足现代商务需求对这些办公经营等等一些需求。所以我们已经被城市扩张了好几轮囊括在优质地段的旧的老楼，它面临改造升级管理提升，物业价值再升值的一个新的开发机会。我们现在看到有一些企业，围绕着存量方改道升级方面，做的一些投资，取得了非常明显的投资的回报，也是说明市场是有需求的，所以我们曾经专门做了一篇文章，或者是一个课题，叫做存量方式在助推楼宇经济发展，中国随着未来的二手房市场的发展，存量方市场的发展，这种存量的机会是存在的，关键是我们已经习惯了拿地开发卖房这种开发思维的企业，是否能够有这种能力来做好这样一些存量的开发以及提升它的物业品质。这是我们认为结构性机会的第三个方面。

第四个方面，需要关注是以产业支撑为核心的产业地产开发。中国未来的城镇化，要避免过去所形成的一些弊端，比如说鬼城现象，没有半夜支撑，单纯建楼房的城镇化，就是以建筑为中心，不是以人和产业为中心，下一步新型城镇化的转型发展的核心内容之一，就是要产城融合，所以我们说未来的房地产业的发展机会在哪里，过去我们大量的建住房，建完住房以后，配套一点商业，配套一点医院商场等等来解决居住需求，那么我想未来下一步的发展，我们现在住房总量已经不缺了，我们城镇化还在加快发展，我们要结合消费升级以及产业结构的升级，大力发展我们服务性的文化的休闲的养生的产业为中心配套住宅，过去是建住宅配套商业服务业，今后可能是我们新型的产业为主体，配套住宅，所以我觉得这种的开发模式，和开发的以产业支撑为核心的产业发展，恐怕是风险小的最健康的，在未来竞争激烈的情况，总供应量已经不短缺的情况下需要把握的机会，当然这也需要考验我们产业发展能力。

还有一个方面，我们认为结构性机会还要把握住在老龄化趋势下养老服务的的开发，中国的老龄化已经是一个确定的事实，过去中国人的养老主要靠多生孩子来养老，我们生儿养儿就是为了防老，在计划生育政策下，我们的多生孩子养老是不现实的，未来我们的养老模式跟居住形式有密切的关系，在中国老龄化迫在眉睫，我们养老产业养老服务社区的建设这件事情我们还准备不足，我们刚刚起步，下一步不是养老院模式，不是高端的养老居住模式，而是大众化的养老居住模式，养老服务社区，如何开发，我认为未来的机会巨大，而我们现在恐怕没有相应的模式，和相应的政策支持。

最后一点我们的转型发展！开发企业还要把握以直接融资为核心的多元化资本结构的构建，中国过去房地产业发展非常的快，我们房地产企业是资金密集型的行业，需要资金支持，我们过去资金支持的主要来源就是间接融资银行贷款，未来我们认为完全靠银行贷款这种间接融资模式来支持房地产的开发的时代已经过去，未来开发企业要实现多元化，其中一个多元化就是要实现资本结构的多元化，只有资本结构的多元化，才能够真正实现企业在未来发展中的主动的转型和防范风险。而未来靠银行贷款完全来支持我们的房地产开发的时代也不可能再现，当然我们现在的直接融资目前来看我们发展的空间还很大，不仅仅是传统的，我们说上市，这种直接融资方法还有一些新的直接融资一些结构品种的设计对房地产开发企业来说把握它们都是非常重要，所以我认为，房地产企业或者说我们房地产行业，也一定要和新型城镇化一样实现转型发展，未来我们开发企业只有实现了多元化实现了真正的转型创新发展，才能够把握好结构性机会，把握好这些机会的企业，未来发展是更大而不是更小，所以未来的行业的之间整合调整已经在所难免，房地产企业大者更大，强者恒强，也是未来发展一个必然的结果，我们在今天在讨论当前或者未来房地产市场格局的时候，我们听到很多不同的声音，过去在行业之外的专家学者研究机构或者什么人，说这个行业好，说这个行业差，悲观乐观我们都不足以奇怪，一点都不奇怪，有的人已经唱衰中国房地产十年，我们不奇怪，但是在今天我们发现行业内的企业家也出现了对行业未来的发展出现了极大的分歧，企业家说中国的房地产行业黄金十年已经过去，但是迎来的是白银十年，有的企业家说中国的房地产业刚刚度过青春期，正步入中年期它的最美的时候正在展现最成熟的一面正在展现，有的企业家说，我们不简单的做卖房买地的开发商，我们要做为一个城市房地产服务运营商，为什么会有这样大的区别呢，有些企业说，我们已经没法干了，这个行业要退出来，现在行业已经不赚钱了，太困难了，我觉得最重要的原因就是基于这些企业的转型和创新，他们的模式不同，实现的转型和创新，看到未来有创新发展模式的企业，就他们的商业模式来讲，他们是对未来充满信息，那些固守传统开发模式看未来，一定是悲观的所以我认为我也希望我们这个行业能够和城镇化一样真正实现转型发展，来实现房地产行业的持续健康发展，以上谨供于参考。