去年新房市场十分繁荣，二手房市场挂牌价也同样一路高歌，涨势很猛，但是今年不动产登记制度出台和银行贷款难等问题使得急售房主增加，而新房市场环境发生变化，二手房购房者观望情绪也相应增加，买卖双方合力挤出了二手房挂牌价的水分。今年3、4、5三个月，二手房的成交量更是同比跌了四成，降幅非常惊人。

300万的房子，挂牌3年没卖掉

据链家地产市场部经理舒莉莉介绍，目前挂牌价下调的房主人数是挂牌价提升房主人数的两倍，议价空间也增加了。河西光明城市一套连车库总价400多万元的房子，自降了15万元，城中一套瑞金北村的房子1个月内挂牌价降了20万元，甚至“抢手货”学区房挂牌价也有所下降，新城小学新城中学双学区的西堤国际，不少房源从原均价32000元/平方米左右降到了29000元/平方米左右，86平方米的房源算下来总价下降了26万元。五台山附近的拉萨路小学学区房比去年房价最高时大约降了10万元，有业主一套总价300万元左右的拉萨路小学学区房由于一直不降价，甚至成交时还加价，挂牌三年都没卖掉，对价格下滑不满意的卖家们，很多不急售的干脆转售为租，成交量下降，压力颇大的二手房中介除了收入降低，看房量不够还要被罚跑步和爬山。

    学区房交易旺季将过 挂牌价下调

据舒莉莉介绍，学区房的交易旺季每年有两次，一次是四五月份，以5月1日为节点。因为即将面临入学报名，必须在报名前将学区房搞定，不少还没搞定的家长就比较着急在五一前下手。另一次是9月份，一批孩子毕业了，一部分学区房也就空出来了，上市量比较大。如今南京市小学报名已经结束，家长们都不急着下手了，所以持观望情绪的增多。不过舒经理也表示，受一些名校学区合并扩容的影响，3月份的学区房报价经历了一轮猛涨，涨幅过快，水分较大，目前只是挂牌价下降，成交价下降并不多。统计显示，4月份南京市小学学区房房源挂牌价格中，包括北小、拉小、琅小、力小在内的重点学校的报价指数较上月提高了4.5点，上涨势头明显减缓；其他学校的报价指数较上月下降了0.8点，5月份数据还没出来，但是肯定下降会更多一点。

记者在某网站看到，同样的小区，一些急售的业主都有不小的降价，例如拉萨路银城小学和汇文中学学区房辰龙广场，均价为30000元/平方米左右，有套房源挂牌价只有24000元/平方米，中介说明是业主需要换房，已经自降了10万元。而拉萨路本部学区峨眉岭小区，原本均价也在40000元/平方米，但是挂出了35000元/平方米左右的价格。力学小学二十九中双学区房山阴路小区，之前均价43000元/平方米左右，现在有房源挂出35000元/平方米的低价。去年十分火爆的新城小学新城中学双学区西堤国际，不少房源从原均价32000元/平方米左右降到了29000元/平方米左右，86平方米的房源算下来总价下降了26万元。

    拉小学区房议价空间从三五千涨到三四万

一家位于五台山品牌中介门店的销售人员告诉记者，由于受大环境影响，一些购房人都有观望心理，造成现在挂牌房源增加，购房人选择多了，急售的卖房人自然必须降价。去年年底他们店里拉萨路学区房的有效房源大约只有30套，但是现在有效房源有150套，之前拉萨路小学的学区房最多只有三五千元的议价空间，现在不少房主则有了三四万元的议价空间，相比去年最高价位，总价降了10万元左右。“虽然学区房一直供不应求，但是现在价格都很透明，你不降价人家降，我自然不买你的。”这位销售人员告诉记者，五台山有一套原本性价比不错的拉萨路小学学区房，曾经有不少购房人看中，但是每次交易时，房主都咬死不降价，去年比较火爆的时候，还坐地起价5万元、10万元地往上加，结果挂了三年还没卖掉。

    城中二手房一个月降20万卖不掉

学区房开始松动，其他房源也一样，特别是一些高价房源，原本只有数千元议价空间甚至不议价的河西片区，目前也有了5万元-10万元的议价空间。奥体王祥地产的一位销售人员告诉记者，万科光明一套130平方米的房子之前要450万含车位，如今435万含车位也愿意出手，甚至还可以低。总经理王祥告诉记者，其实当前奥体成交价格还是与去年底持平的，成交价格没有明显下跌，但以前虚报高价业主比较多，目前在回归。

家住瑞金北村的梁先生，拥有一套48平方米的小套，是瑞金北村小学、一中分校双学区房，今年想换个八九十平方米的房子。4月份在中介门店挂牌出售，当时中介给的参考价是28000元/平方米，而就在前几天再去问询时已将至26000元/平方米。中介表示，最近各片区二手房挂牌价都在走低，与梁先生同一小区的一套90多平方米房源，1个月降了20万还没卖掉。

业内专家告诉记者，其实，现在影响市场的最大因素是房贷难。虽然说“央五条”出台了，但是很多专家也评论了，这只是在隔空喊号。据我们目前联系的几家银行相关负责人反映，他们也没有接到关于“首套房利率调整”的通知。“央五条”对未来市场肯定是有促进作用的，但是目前市场没有受到太大影响，而除了自身需要换房和急用钱的客户之外，即将出台的不动产登记制度也促使一些投资客加快出手，在成交量加大，买房人持观望情绪的时候，降价空间自然加大。

   最近三个月成交量同比降4成

据满堂红的李媛经理介绍，今年比较去年，成交量的确下降不少，去年3、4、5三个月，几乎每个月成交都破万套，但是今年每个月也就五六千套的样子。买卖不旺盛，也导致了二手房中介日子不好过，据一些二手房中介反映，如今二手房中介和新房销售员一样，有监控，需要考核电话拓客量，每天必须打到三四十个电话的量。而且看房量也有指标，如果手头有4套类似房源，来了一位客户，就必须带这位客户把四套房源全都看全才行，不得偷懒。看房量不达标的，有的扣钱，有的则罚跑步和爬山，花样百出，压力很大。