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深圳小产权房试点落地 “违建”市场主体包括三类

扫描到手机房产资讯来源：互联网发布日期：2014-05-15 07:38 字号：T|T

摘要：据报道：在高房价盛行的当下，作为特区，深圳市的小产权房规模高达全市总住房面积的一半，解决了这个新兴移民城市31.62%人口的住房问题。

据报道：在高房价盛行的当下，作为特区，深圳市的小产权房规模高达全市总住房面积的一半，解决了这个新兴移民城市31.62%人口的住房问题。经济学者周其仁曾公开对各地小产权房的存在表示理解和同情。他认为，决策者如能妥善解决小产权问题，则有可能缓解政府对土地一级市场垄断造成的社会矛盾，打破依靠土地财政发展经济的路径依赖。

深圳市规划国土委参与方案制定的相关负责人表示，针对有特殊原因的历史遗留，土地或房屋有一部分属于合法权益的，政府尊重事实，给予有限度的承认，针对违法的部分给予处理。在处理过程中，对部分进行规范的同时，还要对违法行为进行处罚。“也就是该拆的拆，该查的查，该收的收。”这位负责人说，此次试点分类处理，整体上考虑平衡，“基本是让当事人在获得有限度的权利同时，也让他付出相应的违法成本。”

学者和决策者的谨慎，与深圳市“违法建筑”的曲折历史和复杂格局有关。官方将深圳违法建筑大量存在的原因，归结为高速城市化带来的结果，“是农村城市化的历史进程中所产生的若干问题之一”。事实上，官方的支持也曾是“违法建筑”大幅扩张的原因。

玄机在于，究竟哪些可以留用，哪些可以确权，确什么样的权，还是无法清晰界定。总体上，“违法建筑”市场主体包括三类：一是原村民和原村民集体;二是从原村民或村集体处“购买”土地兴建住房的外来人口或组织;三是直接购买了“违法建筑”者。而不同时间段，不同主体对“违法建筑”的投资和权属情况更千差万别。决策者既要考虑改革成本、法律门槛，又要操心原来的村民们能否接受。

统建楼的去向也更为敏感。前述不愿具名官员指出，村民的集资统建楼，如果全部用于村民，处理上肯定不难。“难的是部分给了村民，部分给了村长，部分卖出去了。所以在这次试点实施办法中，整栋统建楼中，部分属于村民的给予确认产权，部分不属于原村民的就排除在外。现在试点中且行且看，系统研究，未来要既处理得下去，又能够将负面效应控制在最小范围内。所以，才用试点方式先行实施。”

中央对小产权房的处理不会“一刀切”。已建小产权房一定要分类解决，从试点开始慢慢探索经验。未来，在符合规划前提下，获准入市的农村集体经营性建设用地能否建商品房，要“很谨慎地试验”。

随着深圳市宣布正式开始试点处理“历史遗留违法建筑”，一小批被民间称为“小产权房”的住宅将获事实上的“转正”机会。

4月起，深圳开始落实《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(试点实施办法)(下称《实施办法》)。所谓历史遗留违法建筑，即深圳官方对村集体内部成员在所控制的土地上自行兴建的各类用于出售或出租的房屋的专称，其中就包含大量住宅，也就是俗称的“小产权房”。这些住宅没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不予备案，因而不能合法流通，亦无法融资、抵押、贷款。

早已得悉试点消息的36岁湖南人刘项，4月1日一大早便驱车赶往位于宝安区共和社区沙井街道附近的房屋中介公司。他想买房。

宝安区位于深圳西北部，超过八成的居民都是没有深圳户籍的“外地人”，所辖的沙井街道是全市首批违法建筑分类处理的13个试点单位之一。参差交错的工业厂房和村民自建房，构成共和社区的基本轮廓。和深圳原特区外诸多工业村一样，200家企业工厂和5万外来务工者支撑着这个工业社区的发展。

刘项看好的共和花园和金福苑是居委会(原村委会)集资兴建。共和花园共有13栋巨大的高层建筑，这里绿树成荫，游泳池、健身房一应俱全，外观与正常的大型商业楼盘并无二致，但出售价仅每平方米6000元，比深圳同区域正规商品房市场价的三分之一还低。

中介公司介绍，2011年共和花园建成后不久被抢购一空，现在都是转售投资客的二手房。同为共和社区集资建设的金福苑，3栋约400套，不久前开盘认购，售楼中心就设在居委会，目前只剩不到10套。“目前只有少数人知道共和社区首批试点，但这些天看房的人明显增多，一次性付款的二手房市场也变得紧俏。”中介公司负责人对财新记者说。

纳入首批试点区域的社区还包括公明街道的下村社区、观澜街道的观城社区和茜坑社区、松岗街道东方社区、平湖街道的山厦社区等1个街道和其他12个社区，申报共计21831栋，所有试点地区本质上都是“城中村”。

根据《实施办法》，试点地区将根据建筑实际持有人的不同情况，分类给予确认产权、没收、拆除或临时使用等不同处理办法。其中，住宅类违法建筑将“适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益”，即部分属于原村民的住房将确权后给予正式的入市资格。外来建房行为仍属于违法，将严厉处罚。

责任编辑：赵清涵关键字：深圳小产权房小产权房