“郊区旅游地产项目别再打养老概念了！”近日，位于六合的一家旅游地产项目负责人告诉记者。据了解，这家旅游度假项目在之前的宣传过程中，曾经把“养老”作为重点宣传方向之一，然而两年运作下来，发现销售并不理想。

该负责人表示：“养老的概念针对老年人，这样就定死了，有购买力的中青年人就不愿意过来了。”

记者调查后发现，南京周边的养老地产正面临销售困局。

现代快报记者 胡海强

老年人更认“地段” 南京养老地产难吃香

随着老龄人口比例的增加，养老地产成为众多开发商的目标之一，包括万科、恒大、龙湖、绿地、远洋等地产龙头企业纷纷涉足。

据记者的不完全统计，目前国内已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业，但在南京，养老地产还鲜有成功案例。

此前，在看到“养老”二字背后的价值后，一些南京近郊的旅游度假型项目纷纷用上“养老”的概念，甚至在对外宣传中把项目描绘成一个老年人居住的“天堂”，南京周边的白鹭岛国际度假、琅琊山冠景国际、美加东部假日、金牛湖度假中心等无一例外。殊不知，老年人对此并不买账。随之也出现了“养老地产”与“旅游地产”概念混淆的局面。

此外，南京纯粹的养老地产项目非常匮乏，汤山留园养老公寓的“以房养老南京模式”很快夭折，随即变身温泉酒店，而接下来的“两代居”试水也失败了。这也解释了南京少有开发商做纯粹养老地产的原因。

“现在的老年人，出了南京主城就觉得无法接受。”美加东部假日的沈女士一语中的。她表示，对于养老地产而言，不是对老人的销售，而是对老年人子女的销售。 “首先要看父母对项目的心理距离和地理距离，另外子女探望父母一次要花多长时间也是关键，所以城市近郊项目最好避开‘养老‘二字。”

“养老地产和旅游地产跨界融合形成了新的‘养老旅游地产’概念。非但找不到一个成熟的标杆项目，甚至就连概念本身都没有一个公认的说法。”新卓堂总经理尹海峡分析说。

“无论是养老地产还是旅游地产，目前都处于发展的初级阶段，成功范例都不多，而两者的融合还有很长的路要走，并不是简单的概念互换和利用。”世联行研究总监吴志辉表示。

入住成本不容小觑 险资养老地产道阻且长

“养老旅游地产成功的关键不仅在于如何能够更好实现度假和养老要素的有效结合，更在于配套设施和医疗服务是否有足够的吸引力。”吴志辉表示。

记者了解到，“保险军团”正加紧步伐争夺养老地产先机，并以附加服务取胜。自2010年保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》以来，不少手握巨资的保险公司已提前布局养老地产项目建设，国内首个养老社区已由合众人寿在2013年10月建成并开业运营，而泰康、新华、平安等险企也在寻求投资养老地产的机会，近期，由中国人寿控股的远洋地产旗下养老品牌“椿萱茂”再度开始招募合作方。据了解，“椿萱茂”将由远洋地产和美国资深投资商CPM、美国最大的养老运营商Emeritus Corp.共同开发和运营。

保险公司为什么热衷于投资养老地产？这些产品卖给谁？消费者会买账吗？

在某寿险公司推出的养老型产品中，记者发现，开发商在养老社区中植入保险产品，并有多款选择，起价为200万元，投保人至少需要分一次或多次缴纳不少于200万元的保费，费用惊人。而在“椿萱茂”的养老型产品服务中，除了未来数十年的房屋租金外，物业费、卫生费、水电费、护理费等费用仍需要入住后再进行缴纳，后期支出更大。

“这种养老地产由开发商前期高投入，看长期回报，所以最终所有成本会摊到业主头上，开发商赚的是后期的钱。”业内人士表示。