在珠海斗门湖心路，多家发展商建起大型楼盘

据报道，香港人的“后花园”、距离深圳一小时车程的惠州和珠海，极可能成为下一个“鬼城”。憧憬大深圳、港珠澳大桥概念，发展商近年大举在新城区起楼，但记者日前现场直击发现，周边配套不足，人烟稀少，包括佳兆业、花样年等发展商的部分楼盘，仍是一片荒芜景象。有学者直言“房子盖在不该盖的地方”，加上今年中央收紧信贷，楼市交投急跌，业内人士指若市况再恶化，此类新区将首当其冲，沦为鬼城。

斗门作为未来对接港珠澳大桥重点区域，是珠海今年楼市供应主力，珠海3月新开工的12个项目，至少一半来自斗门；但在项目集中的湖心路，新盘周边连行人路都未修好，没有商店，生活起居非常不便。

位置较远的佳兆业御金山，被农地包围，如孤零零的空城。项目早在2012年底陆续交楼，记者在现场鲜有遇到住客。佳兆业公司秘书张鸿光称，该项目成本很低，售价不高所以卖得不错，未来会建设配套。

主打高铁“深惠半小时生活圈”的惠州大亚湾区，比斗门开发得更早，大部分物业销售不俗，但现场所见，楼盘空置率极高，商铺闲置，街上地产代理比行人还要多。其中翠堤尚园交楼1年多，依然空荡荡。住客甘女士告诉记者，该盘入住率仅两成，“许多买家在深圳打工想搬过来，但是在惠州没有合适的工作”。

先卖楼后建配套人口难迁入

合富房地产经济研究院院长龙斌认为，新城区一般都是先卖楼，后建配套。政府需有长远的规划，没有产业支持，人口难以迁入，配套必然脱节，项目空置率高，物业难以升值，形成恶性循环。大亚湾区近年均价一直偏低，花样年当地新盘花郡均价仅4500元(人民币下同)，不到深圳均价的两成，当地不少发展商打出借首期、现金回赠等优惠。

学者：楼市续差鬼城愈来愈多

至于新区另一个卖为旅游地产，力图吸引港澳、深圳客来度假，北京大学公共经济研究院谭世同直言，像大亚湾这类新区不适合度假，“政府缺乏引导，发展商没有后续运营，该建酒店和旅游设施的地方，只盖了房子”。中原地产华南区总裁李耀智坦言，当楼市波动时，面向投资旅游需求的楼盘受冲击最大。

多地楼盘出现减价恐慌，谭世同预计，今年楼市将进一步恶化，因房贷收紧、人民币贬值、政府反贪，对楼市都是负面信号，“已经建好的楼盘消化不了，鬼城只会愈来愈多”。

珠海销售面积微升惠州急挫

统计局数字显示，今年第一季，珠海商品房销售面积按年仅增0.3%，是21个月以来最惨淡的，库存更荔升至19,698伙，以3月成交量计算，去货周期高达23.6个月，远高于6至9个月的健康水平。惠州首季商品房销售面积亦按年下跌62%，以截至3月底的可售面积计算，去货周期达15个月。整个珠三角今年首季度商品房销售面积则按年倒退11%。

“鬼城”通常指入住率低、空置率高、配套差、处处空房耸立的无人之城。这种现象跟随内地城镇化出现，其中最知名的莫过于2010年被美国《时代周刊》披露的中国最大鬼城内蒙古的鄂尔多斯。今年二、三线城市供应过剩风险陡增，不少学者担忧鬼城蔓延。

政府靠卖地赚钱助长鬼城

鬼城背后的原因是地方政府揠苗助长，急于卖地，规划失当，基建配套滞后，也没有耐心搞第二、第三产业建设，导致一个个楼盘犹如荒岛，业主亦抗拒入住。

新盘旁缺行人道小区仅得1便利店

记者亲身直击珠海斗门，看到一大片新盘建在双车道的高速公路两旁，却没有行人街道和行人天桥，过马路相当危险。佳兆业在当地楼盘小区内的超市大门紧闭，整个小区只有1间小便利店在营业。在惠州，记者想从高铁惠阳站前往大亚湾区，路途几番波折，虽有不少的士司机兜客，但都不按咪表收费。白天的大亚湾区中心，人舻罕见，只看见附近石化区的油罐车一辆辆呼啸而过。的士司机说，晚上该区只有一成灯亮起。

北京大学公共经济研究员谭世同指出，政府开发计划非常短视，收入不可持续，“房地产应该为产业服务，口说要做旅游地产、养老地产，但为什揦不建酒店，不建医院？”惠州某政府官员曾对内地传媒表示，即使是鬼城也要卖地，不然没钱建配套。

经济学家许小年在最新一篇博客写道，要发展城镇化，地方政府对土地财政必须“戒毒”。谭世同则建议，应该让有知识的现代企业家，重返郊区，推动产业建设。

行业风险大避买内房股

内地楼市拐点似乎已经形成，早前有第一家开发商破产，年初的降价潮亦开始蔓延全国，经济学家陶冬更指今年会出现史无前例的信贷危机。虽然不少大型内房股如恒大、绿城、雅居乐市盈率已跌至3倍，但有分析员指今年行业风险大，要避开现金流压力大、高负债的内房股。

内地愈来愈多二、三线城市要出招救市，据报道，浙江宁波已悄悄调整楼市限购政策，以往整个宁波市拥有两套房便不能购房，但现在如果在宁波某区有多套房，在另一个区只有一套或没有房，都可以在那另一个区再购一套。

中资分析员：今年房价或暴跌

瑞信内房股研究部主管杜劲松认为，今年楼市的确不看好，整个行业有风险，但差到什揦程度还有待观察。另有中资内房分析员则指出，今年6月钱紧期间是关键，如果届时有多间房企爆煲，房价可能暴跌。

选股方面，杜劲松建议选择在2008年、2011年楼市大跌时比较稳健的大型内房股，现金流压力大、高负债的内房股则要避开。据德银的预测，大型内房股华润置地、恒大及世茂，今年净现金流出金额最大，恒大和富力去年的总负债最多。

大和证券中国地产业研究主管林学海则较乐观，他表示内地房地产行业问题不大，因为需求还在，减价仍是个别现象，发展商亦会根据成交情，审慎推新盘，但预计明年内房股盈利会下跌。他指出：“如果公司做商业地产，或者优质土地资源多，仍可长期持有，因为土地始终有价值。”