二手楼市

季报

多重因素抑制“小阳春”行情 楼市回暖乏力

“3月份的成交量仅是去年4、5月单月成交量的六成左右。”中原地产市场部主任黄燕飞接受采访时表示，相较于受春节假期影响较大的2月，今年3月二手房成交量环比上涨近一倍，但仍处于近几年“小阳春”楼市的低位水平，整个二手楼市还为从去年11月开始的楼市阴霾期走出。即便不与去年备受新“国五条”政策“末班车”影响的3月份楼市相提并论，现时广州二手楼市成交热度尚未恢复至去年4~5月的温度。

由于二手房成交不济，各大房地产中介公司亦加大了一二手联动项目的投入力度，以中原地产为例，其物业部公布的3月份公司业绩中，仅七成业绩来自联动项目，二手房业务仅占三成。在业内人士眼中，造成今年二手楼市回暖滞后的原因有多方面，而且抑制成交量的负面消息亦是重重叠加。除了有一直未放松的限购政策，持续收紧的银行房贷额度、“穗六条”对外地买家入市门槛的提高以及近期引发热议的公积金政策变动，都在加重二手楼市的观望情绪。

行情不淡定 市区、郊区房价均有回调迹象

“从全市的二手房成交行情来看，由于外围片区的供应量较大而买家需求减少，出现放盘价、成交价下调的主要在郊区板块。”满堂红研究部高级经理周峰指出，市区板块的成交量与无政策变动的正常月份行情相近，但部分郊区板块，如番禺、花都等地二手房市场出现量价齐跌的迹象。满堂红二手房成交数据显示，番禺市桥板块今年3月的二手房均价约11091元/m2，比2月份下跌7%。花都新华板块的3月均价约7443元/m2，比2月跌5%。

此外，市区亦有部分路段出现价格回调现象，这些板块以早前过度透支规划利好且投资客居多的路段为主，如受惠于广州国际金融城规划利好的员村板块，从去年开始二手价格一路疯涨。但到了今年3月，其二手均价约20988元/m2，比2月跌3.6%，二手房价高位回调开始显现。另外，受到广钢新城拍地影响的芳村板块，春节前亦有二手房价格上涨趋势，可待到春节过后，由于没有新的利好继续加持，该片区二手房价又出现回落。满堂红的数据显示，芳村板块3月均价约16229元/m2，比2月跌4.7%。

家长客托市 学位房价格企稳

不过，占据优质学位资源的老城区，二手房价格依旧企稳，业主心态也较为强硬。合富置业文明路分行主管彭杰接受采访时提到，以他所在的文明路板块为例，成交最为活跃的物业，大多是带文德路小学学位的房源，特别是总价130万元左右的紧凑型小两房成交比较活跃，而总价100万元的物业更是放盘“不过夜”即有买家承接。而此类二手物业的业主鲜见主动降价，“业主不急于出售物业且看好后市，甚至有个别业主会调高放盘价，比前两个月升了2000元/m2。”但也有个别业主会因个人情况而减价出售物业，因而也有一定数量的笋盘放售。

“目前宝岗一带业主下调放盘价的情况不多，主要是看着周边的一手楼价钱来调整手上楼盘的放盘价，调价幅度不算大，以总价200万元的单位来说，让价幅度大概3万~5万元。” 合富置业宝岗分行主管谢俊琳表示，该片区业主并没有明显倾向于一次性付款的买家，但若买家一次性付款，业主愿意让价的幅度约为两三万元。而买家的看房时间较长，因而对业主的调价动作反应不大，部分有持币观望的态度。

“市道再弱，有优质学位资源的二手房还是不愁卖的。”中原地产黄燕飞表示，今年春节过后，市区二手学位房备受家长客户追捧，如越秀区东风东路板块、天河区天河北板块、天河公园板块、珠江新城板块以及海珠区江南大道南板块等，单看二手学位房的成交行情，并不逊于往年。

非学位房价格下调压力加大

不过，满堂红周峰亦指出，纵观今年一季度的二手楼市行情，除了学位房之外的二手房市场，都处于前景不明朗的状态中，部分二手成交量明显萎缩的市区板块正顶着较强的房价下调压力。以目前外围板块已出现价格下调迹象来看，若今年下半年的限购政策和房贷额度持续不放松，在郊区一手房频频促销的夹击下，郊区二手房降价的范围将进一步扩大。如一些早年以投资客或首置客居多的板块，此类二手房业主或将因看淡后市和急于套现改善置业，加大对可以一次性付款的买家优惠力度，“这类业主由于入市年代早，物业升值已超过1倍，即便降低5%~10%，也还是赚了不少。”而市区二手房价亦有可能受此影响，部分既无优质学位房资源且以外地买家居多的板块，也将出现二手房价回调。

据合富置业天朗明居分行主管丁廷军介绍，目前车陂一带二手市场约有七八成的业主会主动降价，降价幅度在5万~10万元左右，大部分降价的业主是因为急需资金的周转、腾出购房名额或换房所需而主动降价的，因此现在车陂一带二手笋盘比较多，而车陂一带买家多为“刚需”客，有能力一次性付款购房的买家并不多。

中介广角

满堂红：储学位房房源，迎接小阳春

为配合学位房旺季到来，满堂红特别筛选出带有学位、且证够5年的物业，供客户选择。本次推介活动，搜罗大量钥匙盘和独家盘，买家可预约到现场看房验楼。从4月开始，满堂红将举办多场置业会，派驻资深经纪及置业专家现场驻点，解答买家的购房疑惑。

合富置业：热推中大户型学位房

随着“单独二孩”政策落地，市场开始对中大户型学位房的需求有所增加，为此，合富置业特地搜罗一批市场热求的中大户型学位房优质房源，供客户挑选符合自身需求、性价比高的居所。

中原地产：颁发3月份物业部大奖

日前，广州中原3月的物业部大奖出炉，甄超盼带领的双城国际分行A组不仅成功蝉联“最高营业额组别奖”，更夺得“最高买卖宗数组别奖”，独揽两项大奖。广州中原董事总经理黄轩明先生亲自莅临分行为该组别的同事们颁发了奖牌、奖金和奖品。