对策 重新定位规划产业

大量“候鸟”的存在，导致房地产成为燕郊的主要产业。据悉，除了位于燕郊开发区东外环路的华润雪花啤酒厂外，整个开发区以房地产企业为主。燕郊的建筑、房地产销售、二手房经纪等细分行业，不仅吸纳了除“候鸟”外的大部分就业人口，也成为开发区的主要收入来源。

专家认为，与很多中小城市一样，“房地产经济”成为燕郊发展模式的真实写照。但值得注意的是，这与开发区“高新技术产业”的定位相比，似乎并不吻合。

据悉，在升格为“国家高新技术产业开发区”之初，燕郊曾花费不少精力，力图从北京引进高新技术产业，但该项工作进展缓慢。与此同时，考虑到环保问题，燕郊传统的建材业已接近“歇业”。

在很多业内人士看来，“房地产独大”与“产业空心化”才是燕郊真正的“痛”。这不仅不利于当地经济健康发展，而且不利于燕郊的基础设施建设，也不利于燕郊承接北京的外溢产业。

事实上，与这座“睡城”中的很多老居民一样，王伟已较为习惯燕郊的生活，如果有合适的工作机会，他希望能够在燕郊就业。同时，还希望燕郊有足够的医疗、教育资源，来放心安置自己的父母和孩子。

分析人士认为，通过对产业空心的填补，实现人口的安置和稳定，将是燕郊问题的主要解决之道，也与京津冀协同发展的思路吻合。不仅如此，对于京郊的其他城市，以及大量房地产供应过剩的中小城市来说，这都是解决房地产乃至经济问题的一把重要“钥匙”。

但值得注意的是，除京城的行政壁垒外，在整个京津冀版图内，燕郊始终未能找准自身定位，这也成为产业接续的障碍。“如果只是北京的协助，而不能实现同步发展，就无法真正实现一体化，只能继续作为‘睡城’。”张大伟说。

对于燕郊的产业定位，有专家表示，可发展现代服务业、现代农业、旅游业等污染少的产业，但合适与否仍需论证。

即便如此，对于供应过剩的燕郊楼市来说，要想真正复苏尚需时日。张大伟表示，与北京周边很多城市一样，燕郊楼市库存量大，消化能力不足，即使利好消息真正落地，楼市也难以恢复至常态。且需要警惕的是，短期炒作并不利于这些区域房地产市场的健康发展。

燕郊地产的“双刃剑”

在全国实施限购政策的城市中，燕郊所属的河北省三河市是一个特殊的例子。与京沪广深等一线城市以及其他东部二线城市比，它既不是省会城市，又不属于计划单列市。只是因为它位于北京周边，承接了北京的大量外溢需求，所以才被戴上限购的“紧箍咒”。

但矛盾的是，当前燕郊房地产市场供应明显过剩，大量房屋有待消化。在此情况下，限购政策不放松，岂不是不利于市场消化，加速泡沫累积？

对此，我们只能这样理解：燕郊已经自觉地与北京融为一体，或者决策层认为燕郊应是北京的一部分。在北京实施全国最严厉限购政策的情况下，燕郊不进行限购，似乎显得不合时宜。

事实上，从楼市表现来看，燕郊早就与北京实现同步。2010年，当北京通州区因“城市副中心”的利好而房价大涨之时，燕郊楼市也出现量价齐升。随后，燕郊楼市又随着通州泡沫的破裂而转入低迷。

但这种“同步”只是表面，作为起步最早的一座卫星城，燕郊始终没有真正融入北京发展。主要表现为，燕郊没有承接北京的外溢产业，而只是承担了为北京提供“住所”的作用。

原因是多方面的。首先，首都可能不愿将资源分享给“小伙伴们”；其次，在发展之初，燕郊只看到了“环首都”的房地产红利，而忽视了其他更为长远的利好；最后，燕郊的区位优势又使它具备了各种便利。

客观地说，燕郊的“房地产先行”在很大程度上是市场选择的结果，正如昆山之于上海。但决策部门有意识地忽略基础设施建设和产业、人口支撑，而放大房地产市场的价值，则是造成“蝴蝶效应”的根源。

房地产是一把双刃剑。它能够迅速带来大量的土地出让收益和房地产税收，同时也可以对其他产业形成挤出效应。这一点，在当下中国很多城市的发展过程中，已得到印证。

如今燕郊开发区的经济模式，几乎可以用“畸形”来形容。一方面，“房地产独大”形势已定，基建滞后，产业空心，“高新技术”的定位更是无从谈起。另一方面，就房地产市场而言，空置率高企，市场需求乏力，但供应仍在增加。在这种“畸形”情况下，要纠正经济结构，承接北京产业外溢，难度可想而知。

京津冀协同发展的大幕已经拉开，对于众多环北京的城市来说，意味着大蛋糕的开切。如何从观念的根源上避免“房地产先行”，颇为值得重视，尤其是在固安、涿州、保定等地跃跃欲试地想步燕郊后尘的情况下。

因为事实证明，对思路的纠正，恐怕要比对产业结构的纠正困难得多。正如在实施限购的燕郊，购房者仍然能够以万元左右的成本，轻松穿越政策的关卡而取得购房资格。足见房地产冲动一旦激起，就难以压制。

环北京地区楼市冷热不均

京津冀协同发展的政策利好让保定楼市近乎癫狂，但离北京更近的廊坊、涿州等地楼市并未“风起云涌”，房价走势相对平稳，投资客比例不占多数，更多的是承接北京的刚需外溢。而在香河、固安，因交通不便，刚需群体不愿购买，投资客涌入。

业内人士认为，环北京地区楼市与北京的关联度高，在目前北京楼市出现调整迹象的情况下，周边地区的情况也不可能逆势上扬。

廊坊涿州承接刚需外溢

3月28日，记者在廊坊走访楼盘时发现，京津冀协同发展的政策并未刺激当地楼市大幅涨价。在离高铁站最近的一个名叫首站的楼盘，售楼处里比较冷清，只有四五个看房者，大部分销售经理闲着无事。

“在今年1月，我们的一期就开盘了，目前均价在7100元-7200元之间。”接待记者的销售经理肖艳(化名)说，“现在京津冀的政策出来后，我们从4月1日起就封盘了，那时想买都买不到了。”

不过，当地一位房地产业界人士告诉记者，上述楼盘是廊坊一小开发商开发的，知名度不高，从年初开盘到现在3个月的时间里，卖出去的房子不到一半，去化速度并不快。

是要涨价吗？面对记者的提问，肖艳提高了嗓门，“现在这么好的机会，哪个开发商不想涨价啊。下一次开盘得到五一的时候，至少提价10%。”

对于购房群体的构成，肖艳表示，“我们这个楼盘，北京人和廊坊人各占一半，大部分是在北京上班的外地人，纯投资客比例不到30%。”

随后，记者来到与之相邻的另一楼盘四季花语，这是廊坊本地的上市房企荣盛发展开发的楼盘。售楼处里看房的人比首站要多一些，但并不热闹。其销售经理孙胜(化名)告诉记者，该楼盘计划在4月一期开盘，均价在7200元左右。据悉，该楼盘一期共300多套房源，户型主要为68平方米的两居和87平方米的三居。

孙胜介绍，京津冀协同发展的政策出来后，来廊坊买房的人确实多了，他们可分为四类：廊坊下属县的在廊坊工作的本地人；在北京工作的廊坊人；在北京工作的外省人；投资客。前三类人基本上都是刚需群体。“廊坊的楼市比较平稳，投资客不多，而且也没有封盘一说，还是按照既定的策略推盘。”

在同样有高铁抵达的河北涿州市，楼市情况与廊坊相似。记者乘坐京石高铁花25分钟就到了涿州。在离高铁不足500米的地方，鸿坤理想湾和K2狮子城的售楼处矗立在马路两旁。鸿坤理想湾销售经理刘鑫告诉记者，该楼盘主要是为在北京工作的外地人服务，纯投资客占比不超过30%。而涿州人基本上不买高铁周边的楼盘。“涿州人现在有句话，买房子别去高铁那儿掺和，那儿什么都没有。”一位当地出租车司机告诉记者。鸿坤理想湾目前的均价在7500元左右，涨幅比较平稳。

在涿州市区，一些楼盘为方便北京人看房，把售楼处设在了离京石高速公路较近的地方。当地最大的开发商朋勃地产开发的新加坡花园楼盘的一位销售经理告诉记者，市区的房价要比高铁周边的低1000元左右。而且，在市区的楼盘中北京人占比在30%左右，主要是投资客。“对于在北京工作的刚需群体而言，大多选择在高铁附近购房。在市区买房的基本上以投资为主。”该销售经理说。

香河固安投资客居多

相比廊坊、涿州有高铁与北京相连，香河、固安等地的交通显得并不便利。记者走访发现，香河、固安的楼盘库存量很大，投资客是主流人群。

沿着京开高速向南，从固安收费站下高速后，道路两旁都是密密麻麻的在建楼盘。记者刚一下车就被一群发传单的销售人员围住。记者跟着一位销售人员走进一个名叫爱方城的楼盘，其置业顾问告诉记者，目前的均价为8000元，相比2013年初的价格涨了2000多块。“京津冀协同发展，新机场今年将动工，固安的房价还要大涨。”

当记者问到购房人群的结构时，该置业顾问表示，北京人居多。但当地一位房产销售韩英告诉记者，固安的楼盘基本上都被北京人买走了。“固安是个农业县，人们的月平均收入不到2000元，七八千的房价当地人怎么可能买得起？来固安买房子的都是北京的投资客。你看那些交房的小区，基本上没什么人住，空置率超过70%。”韩英指着周边小区说。

香河的楼市情况与之类似。记者跟着看房团来到一家名叫北京自在城的楼盘，其置业顾问刘洁表示，“现在均价在6300元，老板说4月份还要涨价，起码涨500元。”

她也坦承，北京的投资客是主要客户。“年初一位北京客户买了一套两居室，不到两个月已经涨了500元了。我们马上要推出一批新房源，以一居室为主，最适合投资，价格预计在7000元以上。”

业内人士认为，香河、固安等地供应量太大，就算京津冀协同发展的政策利好不断深入，这些地方的房价也不可能大幅上涨。