地产私募高收益豪赌现危机

“房价必涨”模式撕裂

地产私募基金几年来突飞猛进，数量和金额均创出高位，不过随着地产行业拐点趋势明显，房价下行压力凸显，而以往地产私募基金基于“房价必涨”的商业模式将难以为继。实际上，年初上海星浩基金与LP矛盾爆发就折射出行业所面临的困局。事实上，行业的变化已使得一些敏感的地产私募基金正在谋求新模式的突破，如投资更加前端，设计更为合理的产品结构。

行业转“凉”

从最初承诺的“35%”到目前的“16%”，今年年初号称“市场化运作下中国规模最大的房地产私募基金之一”的星浩资本，将最初承诺的预期收益拦腰砍半。而此举直接导致其投资人与基金管理人的激烈冲突。尽管在业内人士看来，基金收益率在存续期间有波动，是比较正常的现象。但是，预期收益的大幅下降引起投资人的愤怒，投资人开始质疑基金管理人所执行的任务中存在多项违背投资者利益的行为。

由于预期收益率的降低，而引发投资人与地产基金管理人之间矛盾的案例，这并不是孤例，如2013年9月，中金佳成房产基金将产品收益率从13%被调整至8%，而此举亦引发资产重组纠纷。深圳一房地产私募基金人士坦言，降低收益率也是没有办法的事情，现有的地产私募基金商业模式都是采取债权或者明股实债的模式，期限一般是三年以内，这种模式建立在房价会上涨的基础之上，也就是收益建立在资本利得的基础上；如果市场出现大的变化，不太容易按照预期收益率支付。

德邦证券的调研结果显示，市场上已实现退出的基金最好业绩回报水平高于50%，而当前最低业绩水平在7%-9%左右。大多数的股权类投资项目的回报率高于20%，集中在20%-50%区间内。而债权类投资项目的回报率约在15%上下。随着市场对未来房地产市场预期的下降，房地产行业的利润率将很难保持以往的高水平，也就是说这种建立在“房价必然上涨”的商业模式，将难以为继。

地产信贷现隐忧

房地产行业景气度正在从高点下滑。3月中旬，浙江省宁波奉化知名的房产开发企业——浙江兴润置业投资有限公司被曝陷入资金困境，共有19家银行和其他金融机构涉及其中，这引发了对房地产行业及其信贷违约风险的担忧。

专家认为，目前中国的房地产贷款风险总体可控，还远未到上升为金融系统性风险的程度，但不排除未来仍有类似的个案发生, 其中房地产私募基金首当其冲。从大部分地产私募基金所投的项目情况来看，天生的瑕疵将会使得地产私募基金可能成为纠纷的高发领域。“大部分房地产公司融资一般有三个选择：银行、信托和房地产私募基金。”深圳某商业银行信贷部经理表示，三种渠道的融资成本成递减，银行最低，地产私募基金最高，有的可能超过25%以上。目前国内房地产市场的基本投资方式是股权投资和债权投资，以及两种方式相混合的方式进行投资。以纯粹股权进行投资的机构数量占市场的24%，管理金额占41%；以股权和债权结合进行投资的机构数量占37%，管理资金量占到总管理资金量的38%；单纯的夹层投资机构管理资金量占7%。

总体而言，半数以上的房地产基金关注住宅地产或者与住宅相关的综合性房地产开发。住宅地产是目前国内大多数房地产基金的投资主题，有近半数的机构及管理资金量关注于住宅地产的融投资业务。从投资者机构看，现阶段，房地产基金的LP主要以散户为主，以机会型投资为利益驱动因素。