“2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”在昨天在北京举行。这是中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心连续第六年进行此项测评。

中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰,中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如,中国房地产业协会副会长朱中一,中国房地产研究会副会长胡志刚,中国房地产测评中心专家指导委员会执行主任、上海易居房地产研究院院长张永岳等领导和专家,以及房地产企业、研究机构和媒体人士近500人出席了本次峰会。中国房地产研究会、中国房地产业协会官方网站中房网对本次测评成果进行了直播发布。

会上,中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》和《2014中国房地产开发企业500强首选供应商品牌测评研究报告》,并发布了2014中国房地产开发企业500强、500强房企首选供应商品牌两大主榜单,以及房地产开发企业综合实力10强等系列子榜单。在测评晚宴“柏丽之夜”上,中国房地产研究会、中国房地产业协会还与平安银行签署战略框架合作协议,共同为房地产企业提供普惠金融服务,降低整个行业成本,以促进中国房地产的行业诚信和健康发展。

测评报告认为,房地产开发企业整体业绩再上层楼,但产业的“马太效应”持续,市场集中度再次提高。随着房地产业趋于成熟和规范,资源进一步向大企业集中,强者恒强的另一面,小型房地产开发企业的景气度直线下降,部分中小房企将逐渐被边缘化,市场规模逐渐缩小甚至最后被迫退出房地产市场。核心城市主流产品供不应求的状态刺激资金实力雄厚的大型开发企业大规模介入直接推升核心城市的地价,从而导致行业的进入门槛提高,小型房企依靠自身力量拿地扩张的可能性较小,且部分聚焦三四线城市的企业受发展城市供大于求的影响,项目去化困难,资金问题严重,生存空间进一步收窄,未来发展存疑。

排名:万科蝉联榜首 恒大万达位列前三

根据本次测评发布的《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》(以下简称“测评报告”),2013年,是住房市场成交活跃、土地市场复苏的一年,也是我国房地产市场调控政策思路开始转变的一年。在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币信贷政策保持稳定的背景下,2013年我国房地产市场延续了2012年以来的回暖势头,自住性需求不断释放,改善性需求持续增加,市场不断向好发展。

经过客观、公正、专业和科学的测评研究,形成了2013中国房地产开发企业500强榜单。万科集团以超群的综合实力连续六年位居榜首,恒大地产和万达集团跻身三强,绿地集团、保利房地产、中国海外、世茂房地产、碧桂园、绿城和龙湖地产分列四到十位。

规模:增速表现各异 集中程度攀升

测评报告指出,2013年,500强房地产开发企业普遍再迎增长,企业销售额纷纷创下新高。2013年全国商品房销售面积为13.06亿平方米,同比增长17.3%,销售面积同比增幅快速回升,达到2010年以来的最高水平;全国商品房销售额为8.14万亿元,同比增长26.3%。与此同时,500强房地产开发企业商品房销售面积总额达3.05亿平方米,同比增长34.1%,销售金额更创下3.26万亿元的新高,同比增长29.0%,增长速度双双大幅领先于全国水平。

统计数据表明,2013年500强中的100强企业销售金额均值为282.8亿元,较上年大幅增长49.50%。从100强企业销售金额的分段分布来看,2013年千亿企业由上年的3家扩容为7家,500亿以上企业增加至11家。从10强、20强、50强和100强的中位数对比情况来看,2013年1-10强、11-20强、21-50强和51-100强房企销售金额的中位数分别为1071亿元、422亿元、150亿元和95亿元,分别较上年提升51.00%、29.45%、44.23%、18.75%,100强销售业绩持续快速增长。　　

随着房地产市场的波动和各区域市场的分化,近年来持续的产业集中度提升之势在2013年得以延续。不管是以金额和面积计算的房地产业集中度,还是500强房地产开发企业市场份额均持续保持高位。

风险:偿债压力上升 资金到位良好

作为资金密集型行业,房地产开发企业风险管理向来是企业发展的关键。2013年以来由于销售良好,不少开发企业选择加大杠杆加速成长速度,因此500强房地产开发企业偿债压力普遍上升,净负债率均值更达到近五年来的最高点。短期偿债指标方面,2013年,500强房地产开发企业流动比率均值为208.57%,较2012年下降10.99个百分点;现金流动负债比率均值为-5.67%,而该指标2012年均值为14.90%。长期偿债指标方面,2013年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为79.03%和66.04%,分别较2012年上升17.06%和0.69%。

2013年6月以来,国内流动性收紧趋势逐渐显现,然而其对房地产开发企业的影响则相对较低,不少500强房地产开发企业在销售业绩趋好保证资金回流背景下提升了杠杆率,造成偿债指标均值表现整体弱于2012年。但在总体流动性偏紧的背景下,这种杠杆率的提升也意味着风险的积聚,因此,房地产开发行业内企业间的未来分化方向将更多地取决于资金管控能力和资金成本的差异。

此外,随着货币政策稳中趋紧以及2013年令人印象深刻的钱荒,房地产开发企业融资的重要性更为凸显。从近年来开发商资金来源中可以看出,自筹资金和其他资金占比稳步增加,有效地对冲了银根紧缩下开发贷等资金来源的减少,地产信托、地产私募基金等近年发展尤其活跃。另外,内地标杆房企通过搭建的A+H双重融资平台,顺利实现海外发债融资,并且凭借企业品牌影响力获得较高的信用评级,实现低成本融资,资金实力大大增强,有效增加了企业的竞争优势。

盈利:盈利能力回升 成本管控仍需加强

2013年500强房地产开发企业净利润均值为4.64亿元,同比上升7.26%,终止了2011年以来的下滑趋势;现金及现金等价物余额同样止降回升,为30.53亿元,同比上升20.30%。净利润和现金及现金等价物余额双双回升,一方面与2012年以来企业销售业绩普遍较好有关;另一方面,2013年500强房地产开发企业加强费用管控,尽管三费均有不同程度上升,但三费比率为14.13%,快速增长的势头得到有效控制。虽然费用压力仍然存在,但企业普遍加强控制成本的成果初显。

自调控常态化以来,行业利润空间有所下滑,尽管2013年500强企业顺应需求取得良好业绩并迎来了盈利能力的回升,但2013年以来货币政策中性偏紧,海外流动性风险依然存在,行业整体利润成长空间相当有限的趋势并未发生方向性改变,企业盈利效率回升的弹性较为有限,因此只有成本管控能力强且竞争优势强的企业才能在房地产行业分得蛋糕,这也将进一步加速行业格局的变化。

测评报告还指出,在净利润回升的同时,2013年500强房地产开发企业盈利效率也有小幅回升,但仍低于2011年的水平。500强房地产开发企业利润和盈利效率双双回升与房地产开发行业整体环境有关。但由于政府对房价涨幅的持续关注,且房价大幅上涨越来越难以得到需求方的支持,单纯依靠房价上涨带来的机会利润将难以持续。单纯依赖房价上涨获得利润的逐渐终结迫使企业未来必须要靠管理上的精耕细作,通过建造标准化、产品线组合、提升营销精准度等方式以降低建造成本和销售管理费用来提升利润空间。

成长:标杆企业领先 路径差异渐显

2013年500强房地产开发企业业绩增长指标较2012年明显上升,销售面积增长率均值达20.03%,较2012年上升12.91个百分点;销售金额增长率均值为21.96%,增幅上升19.73个百分点;营业利润增长率均值为20.10%,净资产增长率平均值为11.80%。

从标杆企业的表现来看,碧桂园2013年令人印象深刻的全民营销使得企业销售保持强劲势头,房地产销售金额和面积增长率分别达到122.69%和108.51%。　

测评报告认为,近年来,房地产开发企业持续成长的不确定性逐渐增强,房地产开发企业基于其在企业规模、融资渠道、市场洞察力、成本管控力、战略执行力等不同层面的资源禀赋成长路径差异明显。随着我国房地产行业领先企业的核心竞争力日趋明晰,采取追随策略的中小企业也通过选择不同的标杆而进入不同的成长路径。

运营:高周转迎硕果 中小城市去化压力大

2013年,500强房地产开发企业运营效率指标全面回升,存货周转率均值为0.39,较2012年提高2.26%,基本回归到此轮调控前水平;流动资产周转率均值为0.2,同比上升0.04%;总资产周转率为0.19,同比上升8.82%。销售业绩不断刷新,运营效率稳步提升,房地产开发企业以高周转为主线的运营模式得到了丰厚的回报,尽管企业纷纷探索规模和利润平衡发展的路径,以缓解高周转带来的企业利润率下滑,但在竞争不断升级的房地产行业内,继续保持高周转以维持和进一步扩张企业规模可能是更多企业的共同选择。

不过,2012年以来,房地产开发企业存货水平不断刷新历史高位,2013年500强房地产开发企业存货增长率为19.63%,基本与2012年持平,存货总价值继续攀升。因此,大部分开发企业维持着2年左右的库存水平,去化压力仍属正常范围并未有大幅提升。另一方面,2012年以来市场需求集中于首次和改善置业类型,144平米以上大户型产品持续滞销。而三四线城市由于出现供过于求的局面,2013 年以来库存和去化时间双双攀升,去化压力较大。部分企业由于保有与市场需求不匹配的产品或城市布局,导致去化速度较慢,此类企业存货压力亟待缓解。

责任:纳税加速增长 积极履行社会责任

测评报告显示,2013年500强房地产开发企业所得税额均值约为2.89亿元,同比增长31.01%,增幅较2012年大幅回升。从营业税金及附加项目来看,500强均值约为4.89亿元,同比增长幅度由2012年的2.24%大幅上升至29.18%。纳税额度增幅回升与2013年房地产开发企业经营业绩有效回升相对应,取得良好业绩的企业更多地承担了社会责任。

除缴纳税收外,在房地产行业快速发展的同时,500强房地产开发企业积极履行社会责任,在创造就业、支持创业、慈善公益、绿色环保等方面成绩突出,纷纷交出企业社会责任成绩单。

2011年至2013年底,全国城镇保障性安居工程累计开工2490万套,其中,棚户区改造1084万户;基本建成1577万套,其中,棚户区改造668万户。"十二五"时期开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房的目标为3600万套(户),根据住房和城乡建设部公布的数据,"十二五"前三年已完成目标任务的近七成。其中,不少500强房地产开发企业不仅兼顾企业发展与社会责任,积极投身保障性安居工程的建设,更有企业从保障性安居工程的建设中积累了经验,摸索出了独特的企业竞争力。