房企欠缴土地增值税争论，经月余发酵愈演愈烈。

笔者浏览发现，新年伊始，一篇题为《万科自证除土地增值税外还涉嫌偷逃企业所得税11亿元》的博客文章被多家门户网站广为转载。1月3日，新华网刊发报道《任志强就土地税再战央视 称天下没有比其更蠢的猪》。

笔者认为，央视到底是不是这头“天下没有比其更蠢的猪”，应该由国家审计署审计结果来判决，这才是权威判断。以前公众模模糊糊知道中国地方政府债务有10万亿，审计署一审计就很明确，是20万亿，大家也很服气，没有争论。央视披露房企欠税3.8万亿，说不定审计署审计后发现有7.6万亿呢。

因此，有理不在声高，更不在措辞犀利，而在于是否依法、有理有据。

土地增值税作为一种反房地产暴利税，应发挥避免国有土地收益流失、抑制开发商投机获取暴利的作用，是加强国家对房地产市场的调控和抑制房价过快增长的利器，却一直未能很好地应用到房地产市场的调控中，以致房价呈不断上涨态势，不能不说是13亿中国人的悲哀。

1994年施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中明确规定，土地增值税实行四级超率累进税率：土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；土地增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

从某种程度上说，土地增值税与个人所得税有些类似，土地增值税调节土地增值收益，个人所得税调节个人收益。

当前的现状是，税务部门征收个人所得税竭尽全力，应收尽收，老百姓谁也休想逃税；而税务部门征收土地增值税则心太软、手不狠，对土地增值税的纳税义务人（开发商和炒房者）非常优待，不仅房地产开发商普遍欠税，炒房者也享受了土地增值税的免税盛宴。

为什么说房地产开发商普遍欠税？首先，土地增值税属地方税，地方政府能因地制宜，故操作上有很大弹性，地方在执行上亦尽用灰色空间，将本来高达3成至6成的税率，大减至只有1%至3%，调控作用几近全无。

首先，不少地方政府为了招商引资不仅对房地产开发商拖欠土地增值税行为采取了默许的态度，有的甚至将缓征或免征土地增值税作为交换条件。

其次，不少基层税务部门对土地增值税采取“放水养鱼”政策。何为放水养鱼？即基层税务部门为防止完不成逐年递增的收税任务，常常留一后手，自行调节年度的丰歉，让一些纳税人将税收留待下年或下下年缴纳，甚至等到哪一年完成收税任务确有困难时缴纳。房地产开发商往往能享受这样的待遇。

税务部门往往还抱怨土地增值税比较复杂，征收手段不足。在信息化高度发达的今天，在政府超级富有的今天，什么也不缺，缺的就是决心。非不能也，是不为也！

另外，许多地产开发商对征收采取了拖延战术，北京不少楼盘预售当天就销售一空，通常称“日光盘”，而交房往往在一年甚至两年后，清算土地增值税又要拖到交房后若干年后，从理论上讲“日光盘”清算土地增值税在预售当天就可以进行，但谁这么较真呢？毛主席说过：“这个世界怕就怕认真二字！”笔者认为房地产开发商普遍欠税的责任不全在开发商，如万科欠税也不能全怪万科，地方政府应该反思是否真的想调控？税务部门应该反思是否认真地收税？

为什么说炒房者享受了土地增值税的免税盛宴？因为目前二手房转让缴纳的土地增值税没有按税法的规定执行，国家规定要征收，地方政府出台政策暂免征收，炒房者应该缴纳的土地增值税也就不必缴纳了。以北京为例，税务部门征收的二手房交易税费共有8种，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5.56%；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%(5年以上家庭唯一住房免征)；契税为1%-3%；印花税暂免征收；对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税。

北京二手房交易税费一览表：

由于暂免征收土地增值税，不仅二手房转让应缴纳的土地增值税白白流失了，而且调控效果大打折扣。试想如果你炒房赚的大多被国家调节收走了，你还会加价卖房吗？

如何用好土地增值税这个利器，笔者提出几点建议：

第一，地方政府要与中央政府一条心，下决心搞好房地产调控，执行中央政策不打折扣，严格按规定对房地产开发商和炒房者开征土地增值税，覆盖房地产的全环节。

第二，由国家审计署对土地增值税征收情况进行专项审计，发布土地增值税欠税情况专项报告。有权威数据，央视、房地产商、税务局也无需吵得一塌糊涂。

第三，将国税与地税部门合二为一，合并重组的富余人员组织起来负责征收土地增值税，切实强化对土地增值税的征管，要像征收个人所得税那样竭尽全力，应收尽收。

第四，房地产开发商要严格自律，要将及时主动缴纳土地增值税作为是否履行社会责任的主要标志，加强企业社会责任体系建设。（作者叶青山，管理学博士，独立财经评论员）