2013年最后一个月，上海二手房成交量明显回落。

21世纪不动产的最新统计显示，2013年12月份，上海市二手住宅成交1.88万套，环比回落17.2%，同比回落20%。以成交套数来算，上月上海二手房的成交总量，也处于2013年全年的低位。

宝原地产副总经理沈彦称，从该公司代理的情况看，去年12月刚需二手房的成交量和11月差不多，成交量下滑比较明显的是改善型房源，“受年底银行房贷政策收紧及调控影响，去年12月改善型、中高端房源成交量环比下降了20%左右。”

放眼2013年全年，上海二手房市场呈现前高后低的走势。据21世纪不动产上海区域市场研究部数据，2013年，上海市二手房总成交套数合计约31.6万套，同比提升60.5%，成为近7年上海市二手房成交量最高的一年。

房东普遍不急着卖

汉宇地产董事总经理施宏叡的感受是，从去年11月开始，上海的二手房成交量就开始放缓。

“银行房贷政策的收紧对买卖双方的心理都产生了影响。”施宏叡说，一些房东认为即便现在卖也拿不到钱，不如过完年再说，造成挂牌量不足，诚意出售的房源变少；一些买家尤其是置换型买家因为年底找不到中意的房子，银行房贷也放不出来，所以卖房换房的计划也陷入停顿。

“现在受影响最大的是置换型买家。”施宏叡介绍，房东的心态是先把房源挂着，达不到他们的挂牌价就不卖，等过完年再说。购房者也是慢慢看，不急着买。所以，上月上海二手房价的价格总体是平稳的，没有出现大幅上涨，个别区域还出现了议价空间，幅度在2%～3%。

德佑地产区域总监张剑东认为，去年12月，上海二手房成交量下滑，与“沪七条”、银行贷款额度的收紧有关，“对于购房者来说，希望能在春节前把房子买到手，而对于房东说，由于春节前拿不到钱，所以希望春节后再说，这样一来造成买卖双方的胶着。”

年底房价走平

虽然成交量回落，但沪上二手房的成交均价并未明显下滑。

21世纪不动产的统计显示，单就上月末的行情看，不少标杆二手楼盘的成交均价还有不同程度的上涨。截至2013年12月末，该机构监测的40个标杆楼盘中，按大、中、小户型分类，分别有9、11、13个楼盘的二手房价格出现上涨，较去年11月分别增加4、4、5个。

德佑地产区域总监张剑东说，去年12月上海二手房的价格一直维持平稳，也有少部分房东跳涨甚至惜售的，“一些房东觉得，明年房价大涨不可能，但涨个10%～15%还是有希望的。”

上海中原地产副总经理吕尚伦还提到，去年12月，上海二手房的挂牌量较11月下降了约30%，由于对2014年的市场看好，很多房东死守价格，有买家愿意出价就卖，没有就不急，买家和房东处于博弈状态。

“去年12月以来，上海刚需房源的成交量没有受到太大影响，仍然是市场成交的主力。高端豪宅受市场、政策影响较小，成交也较为不错。成交最差的是中间价格段的改善型房源，总价在300万-500万元，观望气氛最浓重。”吕尚伦说。

沈彦的观察是，上月上海二手房的价格没有太大波动，与去年11月基本持平，“预计今年1月二手市场仍将维持低成交水平，2月下旬以后市场才会慢慢恢复，预计春节后会有一波小阳春行情。”

春节后或迎小阳春

对于年底市场，业内人士看法不一。

张剑东说，元旦以来，上海二手房的成交量延续低迷态势，预计1月全月的成交量在1.3万-1.5万套。

21世纪不动产上海区域副总监黄河滔的判断是，年底楼市降温在所难免。买卖双方对于市场预判的差距加剧了成交的困难，一些板块出现观望、博弈迹象。一旦市场逐渐消化“沪七条”的影响，各大商业银行恢复贷款额度，刚性和改善型置业的需求会再次入市。

黄河滔称，春节前后上海二手房市场将继续呈现稳中有升的态势。

据吕尚伦介绍，元旦以来，上海二手房市场成交量和上月差不多，甚至比去年12月的下半月时还要好点。

不过，吕尚伦也说，随着春节临近，预计1月下半月的二手房成交量会越来越低，“去年12月到现在，上海二手房的成交量下降，主要原因是‘沪七条’的影响仍然在。同时，眼下上海二手房的价格维持在较高水平，加上春节因素影响，很多购房者和房东的成交热情下降。