“京七条”满月，十八届三中全会闭幕半月，对于北京楼市而言这个11月有点特殊。尤其是最能直观体现政策影响的二手房市场，这个月份阴霾笼罩。11月底，各大中介机构均发布了其月度研究报告，报告显示北京年底楼市预期普遍悲观。

从我爱我家的成交数据来看，11月份新增买房客户登记量环比上月减少了近一成，带看量环比上月减少了15%，购房人群观望情绪日渐浓重。这也预示着二手房市场将真正进入“冬季”。

政策抑制导致观望

据统计，11月份，北京市二手住宅网签总量为11355套，虽然比上月同期的网签量增长了5.2%。但日均网签量仅为378套，与上月相比下跌了14.7%（10月份剔除国庆7天长假日网签量为443套）。

“主要原因一方面是三中全会政策预期，另一方面是市场因素，因为房价实在太高了，部分购房人干脆不追了，预计这种影响还会持续到年底。”链家地产副总裁林倩对记者表示。

11月市场的观望情绪加重，新增供应和需求都出现了环比下降，尤其是需求降幅更为明显。同时，各商业银行房贷的放款周期拉长，对改善群体的购房行为产生了直接影响，成交难度加大，成交量上涨受限。

下半年以来房价的上涨已经引发了市场较多关注，政策预期升温，尤其是房产税预期对购房群体心理影响较大。新增客源量在9月、10月环比下降5%左右的基础上，再次出现18.2%的下降。

除了受政策预期影响，银行放款周期拉长的信贷因素也是二手房成交量维持稳定，难以出现上涨的主要原因。

从目前银行的放款周期看，大多数银行的放款已经安排至明年1月，导致部分购房者被迫选择推迟入市。从目前的市场情况看，市场观望升级，新增需求降低，预计12月的成交水平也难以出现明显起色，年末市场稳中偏冷。

伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖分析认为，四季度以来因各大银行放贷额度紧张，房贷利率提高，而给购房人造成的贷款难度增加，购房成本抬高等困难，使得部分资金实力有限的刚需人群不得不暂缓或取消购房计划。

21世纪不动产北京区域总经理寇海龙也认为，临近年底，调控目标未达成的城市加紧调控表态，在市场供应难以增加的情况下，以抑制需求为目的的行政手段仍将起重要作用，短期内观望会继续，12月份成交情况很难出现大幅增长，因此2013年年底的房地产市场将以平淡收官。明年初若无政策面消息出台，随后楼市整体仍将维持向上的态势。

虽然不动产统一登记正在部署，房地产税立法、建立城乡统一的建设用地市场可望加快，但短期内对于楼市的影响有限，量价趋稳走势将成为市场主调。

自住商品房分流市场需求

除了政策因素，自住型商品房年前入市对于周边二手房市场的影响则更为明显。

11月末首个自住型商品房恒大御景湾进入摇号报名阶段，对周边区域的影响开始显现。从该项目所在地豆各庄及其周边区域链家门店的反馈看，周边的许多刚需购房者都参与了摇号，购房者的购房诚意明显降温。

对于自住型商品房的入市会短期内对二手房市场造成冲击，是业界的共识。“随着自住型商品房入市，供应量增大后，一定程度上将分流市场需求。短期内买卖双方的博弈将进一步加深，年前成交量将继续维稳。”寇海龙认为。

不过也有乐观者。链家地产市场研究部张旭认为，这种影响目前来看还只是短期效应，长期影响可能会比较有限。与需求量相比，供应量比较有限，一旦该区域的摇号和分配完毕，项目对区域内市场供需基本面将难以产生影响，市场将恢复到以往正常水平。另外，从目前的土地供应看，自住型商品房项目均在五环外，而目前二手房市场超过一半在五环内，对这部分市场来讲，自住型商品房项目的需求分流有限。

“由于大部分二手房小业主对市场的反应较为滞后，所以一般来说，在交易量连续下跌3个月以上，房价才会出现松动迹象，11月份北京二手房市场刚刚出现稳中有降的苗头，所以房价在未来两三个月里仍将惯性上涨。”胡景晖也表达了相近的观点。

房价高企，贷款支持力度降低，购房人购房成本的增加，以及部分人群对未来楼市调控下房价将有所下降的预期，使得往年经常出现的年底翘尾行情，在今年很难出现。明年3月份之前北京二手房市场将基本保持“成交量稳中有降，房价高位企稳”的总体态势成为业界的判断。