2012年11月11日，位于深圳龙华观澜竹村附近，土地正在一点点减少。2013年1月18日，深圳市政府宣布深圳原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通。

【看点】

《决定》提出：建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

新京报讯 昨日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）公布，其中，农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。

    城乡建设用地入市“三同”

十八届三中全会闭幕当天发布的全会公报就提出“建立城乡统一的建设用地市场”。昨日，《决定》中将此作为第11条，明确阐释“建立城乡建设用地市场”的范围和方向。

其中提到，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”

记者对比发现，类似表述在十七届三中全会中通过的文件中就有，但略有不同。

在十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中提出，逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

这次的《决定》将“逐步”二字删除，直接表述为“建立城乡统一的建设用地市场”。另外将集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价明确，而非“享有平等权益”。

    范围限集体经营性建设用地

昨日，社科院农村经济研究所研究员党国英指出，建立城乡统一的建设用地市场，明确的范围是农村集体经营性建设用地，实际上是把宅基地剔除在外。

党国英认为，这也可能是从稳妥性考虑，不想步子迈得太大。另外，《决定》中也限定了“在符合规划和用途管制前提下”，符合规划就是要在土地利用总体规划，和乡村建设规划等前提下，以及用途管制之下，才能入市交易。

党国英认为，今后农村建设用地可以入市，意味着征地将越来越少，而土地交易越来越多。农民拿着手里的地可以平等买卖，而不是政府来征地。这自然就保障了农民的收益和财产权益。

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    农村建设用地存隐性市场

相关专家指出，农村集体经营性建设用地是指村组织将集体建设用地租赁、转让给企业、个人使用。这些建设用地多数已经成为厂房、仓库、商业市场等。也包括在《土地管理法》出台前，珠三角等地的农村转让给企业和个人的土地。

事实上，集体经营性建设用地的流转从上世纪80年代开始，一直存在。在广东存在以出让、转让、出租和抵押等形式自发流转集体建设用地使用权的隐性市场。

这些隐性的流转为大量“三来一补”企业、各种所有形式企业提供了用地基础，为大量农民工提供安身之所。

据广东省国土部门统计，珠江三角洲地区通过流转的方式使用农村集体建设用地，实际已超过集体建设用地的50％。

今年年初，国务院批准深圳原村集体经济组织工业用地可进入市场流通。有关专家指出，深圳试点流转的原村集体工业用地，实际上就是集体经营性建设用地。

随着决定出台，建立城乡统一建设用地市场已不是“要不要”问题，而是怎么依法实践问题。强调“建立城乡统一的建设用地市场”，“赋予农民更多财产权利”，使环环相扣的征地制度改革、集体建设用地流转、不动产统一登记等问题进入整体突破期。要赋权于民，使农民以产权保生存、以产权谋发展，从农村突破，向城乡一体化总目标迈进。

 ■ 案例

    深圳尝试原村集体土地交易

深圳在长期改革开放中，农村大量的土地存在租赁、转让等经营。

数年前，深圳市获得国家批准，全市所有土地变更为国有土地。但当时政府并没有给原村集体进行经济补偿，因此大量土地还属于原村集体所有。

长期以来，深圳的原村集体纷纷成立集体所有制或股份制公司。在经济发展中，有的村集体企业依靠土地租赁收益，有的村集体引进企业发展。

为了盘活这些原村集体建设用地，深圳市在去年《深圳土地管理制度改革总体方案》基础上，今年1月，出台“土改”细则，允许原农村集体经济组织工业用地可进入市场流通。

业内人士认为，这是中国农村集体经营性建设用地入市交易的首个试点。

深圳市城市规划发展研究中心土地产权部部长姜仁荣在接受当地媒体采访时表示，深圳这次的改革绕过以往政府征地的程序，村集体直接可以将土地在交易中心挂牌出让。以往需要政府出面，将集体土地征收为国有用地后，才能对外挂牌出让。

对于这项新政，龙岗区南联社区旧改办主任薛鹤松对媒体表示，村里多了一个选择。他们自己也会算经济账，如果现有的厂房租金收益丰厚，他们则不愿意把土地拿出去卖。若是村里厂房租金收益不高，又有好的产业进来，他们就会选择出售土地。

    难题1

    固有利益共同体如何打破?

“三农问题”专家、中国人民大学农业与农村发展学院院长温铁军强调，《决定》中提出“同等入市、同权同价”，将打破长期以来土地被地方政府垄断的格局，也将打破长期以来，土地市场由政府与开发商分肥的利益格局。

温铁军说，《土地管理法》使得地方政府在征收农村集体土地后，土地的所有者——农村集体自动放弃所有权。从而形成地方政府和开发商“分肥”的利益固化局面。

温铁军认为，城乡建设用地“三同”后，势必要打破土地利益固化的格局，形成村集体、农民在城乡统一的交易市场中同权同价，公平交易。

温铁军认为，要打破传统的利益固化格局并非易事。一是这种利益固化格局已形成，如果切断地方政府融资渠道，将导致地方政府资金链条断裂。二是农民的权益保障呼声较弱。要想实现“同市同权同价”，还有很长的路要走。

    难题2

    入市提出五年为何进展不大?

党国英提出，事实上农村集体经营性建设用地入市十七大时提出过，直到现在基本没有突破性进展，依旧是原地踏步。

其中，最难界定的就是前面的限定范围，“在符合规划和用途管制前提下”，这个限定之后，农村经营性建设用地入市很难操作。

党国英说，以前我们只能做到基本农田管制，而村庄的管制一直没有，什么是符合用途管制，还没厘清。

另外，我国虽然有城乡规划法，但是农村的规划长期以来比较随意，乡镇村都可以对农村进行规划，在这种随意的乡村规划背景下，一旦放开，将导致几十万个行政村都推向市场。因此，虽然十七大也明确提出这类农村集体土地入市，但5年仍未有明确的操作办法。

    难题3

    如何防热钱涌向农村市场?

温铁军提出，放开农村建设用地市场后，应该注意热钱向土地市场的大量涌入。

温铁军说，最近几年，国际金融资本过剩，导致国际上亿公顷土地被金融资本侵占，形成新的“圈地运动”。

而近几年，中国也存在增发货币，金融过剩的现象。一旦农村建设用地开闸，这个政策将对那些“有钱人”成为利好，便于他们将热钱流入农村建设用地市场。以后，农村建设用地将成为新的投资领域，这个问题应该引起重视。