中心区新房少价格高，自住型买家转买二手房

  今年9月，顺德新房成交量创下两年来的新低。一手房供应少、成交淡，却把很多潜在买家挤向二手房市场，佛山市住建局日前公布的官方统计数据显示，今年第三季度顺德二手房成交2787套，同比增长17 .15%，两项指标均领跑大佛山。而本地中介也反映，位于热门的大良东区、顺德新城的二手房源，和相对实惠、总价在40万-50万元之间的房源，成为下半年以来顺德二手房热销的主要类型。

  顺德涨势全市最猛

  佛山市住建局日前公布的官方数据显示，今年三季度佛山二手房成交同比增幅达到9%，在这其中，顺德区二手房成交套数不仅位列五区第一，增幅也是全市最大。

  佛山市住建局数据显示，第三季度顺德区二手房成交套数为2787套，面积37.02万平方米，这两个数据不仅位列五区第一。顺德成交套数、面积分别同比增长17.15%和11.12%，超过全市9%左右的涨幅水平。

  今年9月，顺德区二手房成交套数单月达到了993套的高水平，而当月顺德一手楼成交了1455套。而南都记者上周也曾调查，顺德一手楼市场在今年4月后持续萎缩，而二手楼市场在二季度表现强势，与之形成鲜明对比。

  记者调查发现，顺德区三季度二手房的成交水平，基本已经相当于刚刚实施限购时，2011年第二季度的成交量，接近2011年第一季度逾3000套的成交量。而在今年第三季度，顺德二手房的成交量已经占一二手房总成交量的36%，高于全市二手房所占约30%的比例。

  根据佛山市住建局日前发布的数据显示，今年第三季度佛山全市的二手住宅一共成交6504套，成交面积77.13万平方米，这两个数据均比去年同期有约9%的回升。从去年底开始，佛山二手房的回暖势头持续上升。

  今年1-9月份全市的二手房成交量更是达到19140套和228.29万平方米，同比去年1-9月份有超过50%的增长，远超过同一时间段一手房成交套数和面积约25%的增长。

  新货偏少，二手热销

  今年4月之后，顺德区新房成交一路下滑，到9月新房成交更是创下2010年以来的月度第二差。而业界普遍指出这和新房供应量不多密切相关，与之相对应，自住型买家大量入市，催生了今年三季度顺德二手市场的成交热。

  记者在采访中发现，顺德一手房在今年4月以来成交一路下滑，5-8月的单月成交面积分别仅有29.4万平方米、27万平方米、26.3万平方米、20万平方米，到了本应是销售旺季的9月，更下滑到18万平方米，业界都指出这和新房供应量偏少息息相关。

  顺德本土二手中介———天之龙地产副总经理龙飞翔告诉记者，今年下半年以来，顺德中心城区的二手房源销售有较大起色，房源相对较新、素质较好的大良东区、新城区房源，以及一些总价相对较低，40万-50万元之间的单体楼，成为市场交投的重点。

  而顺德大良东区的豪宅项目虽然今年有新货“补仓”，但在10月以前供应量不多，新城区房源也偏少，这也带动周边二手房热销。“在供应少的情况下，大良的新房预期价格比较高，周边二手房的成交肯定会有起色”，龙飞翔如此分析道。

  而这些舍弃一手房、转投二手房的购房者，在顺德也几乎清一色是有实际居住需求的刚性需求自住型买家，龙飞翔表示，这几个月顺德的二手房买家自用比例很高，投资型目的的买家占据很小比例。

  贷款难，冲击二手市场

  虽然以顺德为代表，大佛山的二手房市场整体回暖势头明显，但是下半年以来不断收紧的房贷政策和“钱荒”，也给二手房市场带来一定的打击。而一次性付款比例在禅城、南海等地增大，不过顺德本地中介则反映未因“钱荒”，带来更多的一次性付款买家。

  据记者了解，虽然部分银行仍受理房贷申请，但审批日趋严格，放款速度明显放慢，房贷优惠利率基本消失，尤其是二手房市场，相对一手房的政策形式和更加严峻。而房贷的影响，也直接导致整个佛山二手房市场的买家群体出现一定变化。据中介介绍，今年第三季度选择贷款的买家出现明显下滑，一次性付款的买家明显增多。根据合富置业成交记录显示，7-9月份有接近4成的买家选择一次性付款，比4-6月份上升近一成，更是自2012年以来的一次性付款所占比例最高的一个季度。

  不过，这在顺德并不明显。“这一个月以来，银行的贷款难，对顺德的二手房市场形成了最主要的冲击。”但龙飞翔也表示，如果是刚需型买家，则必须依赖贷款解决购房款的问题，一次性付款很难付得起，因此顺德一次性付款的买家不多。

  而在大佛山，贷款难也出现高价位物业成交放缓的现象。据合富置业成交数据显示，三季度佛山二手市场中的120平方米以上的大面积单位，以及100万元以上的中高价位物业，其占比均比二季度下滑了约5%。

  因此，业界预计，在四季度房地产调控政策从紧的情况下，二手房交易节奏或会趋于平缓。受政策从严、房贷收紧、盘源不足、业主叫价偏高或惜售等因素的制约，将限制佛山二手交投量的进一步放大。

  热门区域

  东区次新房卖得最贵

  三季度顺德二手房热销并未让业主借势涨价，二手楼价位基本企稳。大良东区的次新房仍是顺德二手房的价格高地，最贵报价近2万元/平方米。

  在大良东区，拥有像金地天玺、美的广场等新房售价超2万元的豪宅项目，这也让周边二手楼价位一直居于高位。在天之龙地产网上，记者就发现海悦新城一套194平方米的大平层产品，总价400万元“待售”，均价超过2万元/平方米。不过，中介介绍，该房源为特殊个案。其位于2层，包括400平方米大露台的使用权，并“搭配”2个车位发售，算起来售价也是16000-17000元/平方米，并没有偏离大良东区5年内楼龄优质二手房10000多元/平方米“行价”太远。

  顺德新城的成熟楼盘，如嘉信城市花园、龙光水悦城邦以及万科的2个楼盘，其洋房报价也根据楼龄长短在8000-11000元/平方米之间，高价洋房搭售车位的现象也不鲜见。如嘉信城市花园近期一套100平方米洋房叫价110万，但业主承诺送车位一个。

  记者通过天之龙等中介也了解到，目前顺德二手楼均价过万的片区，主要就是集中在大良东区、顺德新城，以及大良南区的顺德雅居乐花园等少数楼盘。而在容桂、北滘等片区，二手楼的整体均价仍然在6000元/平方米上下，显示出一定的差异性。

  而在大佛山，五区二手房整体成交价格也在高位企稳。据合富置业成交数据显示，三季度佛山全市的二手均价为8328元/平方米。其中，单价在5000-8000元的中端物业，成交明显增多，成交占比由上一季度的40%，上升到三季度的接近50%。受此结构性因素的影响，整体均价较第二季度略有下滑。

  对此，合富置业首席市场分析师龙斌表示，随着近期高溢价成交土地的增多，不少刚需买家担心后市房价上涨速度加快，其入市速度亦有明显提升，对价格适合的物业大多果断出手。

  记者观察

  “钱荒”阴霾难消，二手成交量难攀高

  今年三季度顺德的二手房市场可谓交出一张出色的答卷，楼价没跌、成交见涨，但在这其中，新房供应偏少，一手房市场成交萎靡，也从另一面烘托二手房市场上扬，这其中此消彼长的意味也很浓。

  但本地中介负责人也提到9月以来的“钱荒”，对银行按揭贷款的冲击明显，这让包括顺德在内的二手房市场头顶乌云一片。此轮“钱荒”来势凶猛，首套房买家贷款利率从有折扣变成基准利率再到上浮5%、10%，贷款周期从1个多月延缓至3个月之后。贷款难会直接流失一部分潜在的二手买家，带来可能的成交受挫。

  而在四季度，“钱荒”这个罩住楼市的阴霾也很难迅速消除，这对二手房市场真不是一个好消息。