“一铺养三代”、“若要富，买商铺”、“今日寸金置铺，明日寸铺寸金”等投资理念多年来被很多投资者视为定理。“金九银十”楼市仍在升温，北上广等一线城市房价居高不下。反观商铺投资则风险门槛选择众多，一旦出租收益稳定，加上住宅调控政策对商业更可谓是一剂强心针。不仅多家大型房企表示将加大商业地产的投入，更有原来专注于住宅市场的投资客将眼光投向了商用物业市场。

世联地产首席技术官黎振伟向南都记者强调，商铺经营，地段是核心中的核心，另外商铺经营中复杂的产权问题需要留意。中原地产营业经理黄秀琴介绍，广州商铺市场问询和成交都很火爆，“一铺养三代”在海珠、越秀等商业旺区仍然可行，商铺的回报率每年约以5%的速度递增。

社区商铺成交大热

中秋、国庆小长假期间，广州的写字楼、商用公寓和商铺市场，特别是不少新区的商用公寓和商铺项目十分红火。不少中介告诉南都记者，吸引了大批投资客出手。

今年8月起，广州市场上东凌广场购物中心的商场铺、奥园城市天地商业中心的地铺，中铁盛德国际公寓裙楼的主题商铺，富力盈信大厦的餐饮主题商铺等多种非普通社区铺“来袭”，多样化的商铺市场进一步催热投资，加上市中心供应增多引发高价铺成交比重上升，市场网签成交同比去年出现量价齐升。

根据搜房数据，今年8月，广州商铺市场共网签成交583套，34358平方米，网签均价25970元/平方米。与去年同期相比，8月商铺成交面积大增125%，成交均价也大涨了53%。不过与7月的网签量相比，因为大多数新货都在5-6月上市，8月已过了签旺期，所以环比成交量回落了三成多。

从成交价来看，成交均价最贵的区域位于珠江新城，该区域一个签约密集的商铺成交均价达1.44万元/平方米。业内透露，根据询盘推测，9-10月，广州商铺市场的成交量有望恢复到7月的高峰期。

南都记者在上述商铺及周边中介采访发现，由于投资商铺的人群范围分布比较广泛，现在商铺这种概念已经相对非常接近消费群体。也就是说，商铺的投资不再是很高端的消费投资，商铺的消费人群无孔不入。

尤其是针对资金门槛较低的群体，小产权的商铺投资风头比写字楼更猛，而且吸纳社会流动资金的能力更强。

“前几年商铺已经开始有一些泡沫，就是说有价无市，从价格上看好像是每年都有增加，但是其实成交一直没有真实地体现。但是2013年理性了很多，从成交的大额商铺来说，价格往上走，机构投资行为相对比较活跃。”中原地产工商铺高级营业总监罗思源表示，商用物业无论从限外到增值税这部分，在房地产投资领域都是最严格的。未来政策层面的影响应该不会有，反而需要关注整个经济的走势和发展。因为国内经济的发展快速，对于现在投资商用物业的人来说是好的条件。

罗思源表示，社区商铺在市场上成交量表现比较好，最重要的原因是客户群从住宅市场的发展上找到规律，有人的地方就会有生意，有生意就有对商铺的需求。

“从住宅转型投资商铺或者改变投资趋向的人，最容易涉及的就是社区商铺。社区商铺的整体价格比较透明，市场也比较通透，这个回报也会比较合理。”罗思源如是建议。

选址考验投资眼光

如何挑选好的商铺？世联地产首席技术官黎振伟曾向南都记者强调，重中之重是地段和交通的影响。好的地理位置是升值的前提和保证。一般优先考虑那些靠近各种商圈、写字楼、交通便利的区域，另外要关注商铺是否临街，附近的人群是不是固定的消费群，消费水平如何等。

事实上，在房地产市场，商业与住宅的区别十分显著。目前成交大区萝岗、白云等地的住宅只要交通便捷，一小时生活圈也能卖一个很好的价格。在业内看来，商业的情况则是“不要说一小时，二十分钟去不了就是距离。”

这就意味着，地段好、交通便利的商铺租金自然高居不下，如北京路、上下九、天河这些已经成熟的老商圈，租金更是“没有最贵，只有更贵”。据有关中介介绍，成交单价最贵的商铺一般在珠江新城或北京路，但同时高质量的商铺仍然缺乏。“投资者不能一味盯着城市核心地段的商铺，因为它们价格早已高起，升值潜力反而偏低。”

根据广州市房地产租赁管理所公布2012年房屋租金参考价显示，2012年全市商铺租金表现平稳，为142 .26元/m2·月，同比去年增长4 .29%。通过近年对北京路、上下九、天河城、江南西、王府井五大商圈，百脑汇、白马服装批发市场等十五家专业批发市场以及越秀、荔湾、天河等商业繁华路线进行实际调查，发现中心城区商铺租金年递增一般为5%左右，外围区域年递增1%-3%之间。

合富辉煌商业地产顾问公司总监邓育华向南都记者表示，现在很多人很愿意买商铺投资，如果有经济能力的话，商铺投资是个很好的选择，现在可以关注新兴区域或者一些大型小区。

“买商铺最好要目标明确，定位清晰，大多数客户会选择街铺，或者一定要买大型社区、一线街面的铺等等。我们建议，还是可以去关注增城、南沙这些相对来说目前价格还炒得没那么高的新兴区域，而这些地方的增长潜力也很明显。”邓育华如是表示。

黄秀琴亦表示，部分以后会拆迁的地方或者靠近郊区但以后会通上地铁的地方，如广州大道南和工业大道一带，都可以考虑。

小铺返租要警惕

与其他投资一样，机遇总是与风险并存。近两年，商铺买卖相关诉讼数量呈上升趋势，暴露出交易过程中存在的一些问题。

对此，邓育华表示，现在市场上很多买小铺的，经常会出现小面积返租的情况，这个就要注意了。返租期一到，原来的经营管理公司到期后就不理了，接着整个项目就瘫痪下来。业内透露，目前已经有很多这样的案例。

记者采访发现，现在市场上很多做法是，把原来一家20平方米的商铺按四五个平方米分成四五个铺，这样的小铺很难做生意，但以大变小就是以总价低来吸引客户。商铺出手后就宣称以三年或五年返租的形式来提供红利，但其实返租期一到就会存在租期不稳定、租户走人、整个场没有资金、管理的问题。

越秀区法院民三庭杜轶群法官结合近两年的相关诉讼案件总结出以下三点问题，提醒投资者不要重蹈覆辙。一是商铺产权明析是首要。确认商铺产权明析是买受人在签订商铺买卖合同前应当审查的首要环节。二是理性判断勿轻信广告。遇到商铺宣传资料中“打造 商圈”、“引入 管理”等笼统、浮夸的广告词属商业吹嘘，但不属于商铺买卖合同内的主要权利义务内容。买受人还是应当根据商铺的地理位置、周边环境、客流情况、发展趋势等综合判断商铺是否具备投资价值，并且要有承担投资风险的心理准备。三是图纸购铺小心“货不对板”。实践中，买受人看图纸购房的情况并不少见，实际交铺时经常有买受人投诉“货不对板”。为避免这样的情况发生，建议看图购房时将图纸作为合同的一部分，同时重要部分标明数字，以便发生争议时有据可寻。

“无论是商铺还是写字楼，都要考虑市场上实际的经营价格，简单说叫做租赁市场的价格承受是不是虚高了。商用物业最重要的体现是在稳定收入回报的价值体现。”中原地产工商铺高级营业总监罗思源提醒投资者。

早在几年前，珠江新城的商铺投资就出现零租金回报的情况，当时的价格可能已经透支了五年到十年的价格区间，整个投资行为已经是不理性的。为防止这类风险，罗思源建议，理性的投资者首先要考虑的风险是物业本身持有的价值体现，能不能在租金里面有客观的反映，“无论大小商铺，价格虚高就必然有风险，重点要看回报率。”

观点

中原地产工商铺高级营业总监罗思源：

“前几年商铺已经开始有一些泡沫，就是说有价无市，从价格上看好像是每年都有增加，但是其实成交一直没有真实的体现。但是2013年理性了很多，从成交的大额商铺来说，价格往上走，机构投资行为相对比较活跃。”