今年的土地市场异常火爆。仅8月一个月，北上广深等十个典型城市土地出让金收入就达811.6亿元，同比增长149.3%，“地王”层出不穷。

用一句业内人士的话来说，“地王”年年有，今年何其多。

地价、房价一向被喻作房地产市场的“面粉”与“面包”。在中国房价连涨15个月之后，频现的“地王”无疑令各界瞩目，也引发市场的担忧。高价地的出现，直接推涨周边地区的房价，并刺激观望者加快入市速度。

川沙板块：

地价近房价，业主频跳价

背景材料：2013年9月12日，阳光城集团股份有限公司竞得浦东新区川沙新市镇城南社区　C06-07A　地块，总价25.74亿元，楼板价1.8437万元/平方米，溢价率131.89%，成为上海今年以来纯宅地总价亚军。

浦东新区川沙新市镇城南社区C06-07A　地块东至明月路，南至C06-07B、C06-08地块，西至C06-05、C06-06地块，北至华川西路，规划为普通商品房用地，总出让面积6.98066万平方米，容积率2，该项目将配建5%的保障房。

房价调查：21世纪不动产川沙区域经理裴其江经理透露，年初至今随着房价持续上涨，土地市场不断升温，板块内的买卖双方都预期后市房价或有较大涨势。眼下，二手房买家入市意愿强烈，挂牌房源减少，业主跳价行为频现，目前分行挂牌总量中，业主惜售、跳价比例接近20%。

地价对房价有何影响？从该分行最近的一个成交案例就可看出。分行门店挂牌房源中，有套鼎鑫名流苑的92平方米两房，精装修，在川沙新市镇城南社区纯宅地开拍前挂牌价约200万元，当看到这块宅地楼板价1.8437万元/平方米的消息后，业主第二天就将挂牌价上调20万元，并不接受任何议价。

裴其江透露，川沙新市镇城南社区纯宅地的“面粉价”接近周边在售项目的“面包价”。目前川沙板块内二手房均价约2万元/平方米，部分自住率较高的老小区均价约1.7万元/平方米，这类价格便宜的老小区房源挂牌较少，去化也较快。板块内当前价格最高的新盘，均价约2.7万元/平方米。

“目前全市二手房价格都持续上涨，川沙板块更是受此次高溢价宅地利好刺激，业主挂牌价比过去两个月上涨约10%，市场上已非常缺乏亲民的平价房源。即使难得有平价房源挂出来，也会在短时间内吸引大量买家关注，呈现　‘僧多粥少’　态势，推高成交价。”

21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为，川沙宅地高昂的地价对于周边板块新房及二手房的价格提升毋庸置疑。但需要提醒的是，短期内二手房业主大幅涨价，可能加大买卖双方的分歧，容易形成有价无市局面。市场接受大幅涨价，可能需要较长时间。

徐家汇板块：

利好影响大，挂牌价涨10%

背景材料：2013年9月5日，被称为“上海市中心最后一块黄金地”的徐家汇中心项目地块竞拍举行。新鸿基以总价217.7亿元、楼板价3.7264万元/平方米，加冕上海总价“地王”，更成为全国“单幅总价地王”。同时，也成为仅次于2009年末富力、雅居乐和碧桂园联合体255亿元联合竞得的广州亚运城地块的土地项目。

新鸿基有关负责人曾对此表示说：　“我们并不认为这是疯狂拿地。上海受自贸区规划利好，整个城市的市场前景还非常大。”

国信证券地产研究员分析认为，徐家汇中心项目配合地下的工程，可能需要投入超过400亿元，单是收回成本可能就需要20年。

房价调查：徐家汇中心项目地块拍卖结果刚出炉时，就有业内人士乐观预测，项目的开发将带动更多的高端人流涌入，产生更多的住房需求，而周边房源有限，这在一定程度上助推周边二手房价格上涨，特别是高端住宅市场。目前项目周边二手房均价4万元/平方米左右，等到项目开发完成之际，周边房价有可能翻一番，到8万元/平方米。

房报记者采访的两家上海知名中介公司，都对“4万元/平方米到8万元/平方米”的观点持保留态度。比如德佑地产高级研究经理陆骑麟就认为，价格翻番可能难度较大，可以预见的是，项目需要5年完成，如果以当前15%左右的房价上涨速度来算，上涨六七成还是有可能的。

信义地产南丹店店长郭表示，新鸿基217.7亿元拿地后，对市场的影响非常大，二手房业主看到“地王”消息后，纷纷提高挂牌价，有些房源已上涨10%。“业主挂牌价上涨情况普遍，不过惜售情况倒比较少。”

郭认为，今年以来，徐家汇板块房价上涨20%—30%，与整体二手房行情差不多，但现在“地王”消息出来后，不仅业主热衷上涨挂牌价，买家入市速度也加快，再加上现在是“金九银十”，市场更火爆。“但我认为徐家汇板块均价从4万元/平方米上涨到8万元/平方米，一些好的小区，比如东方曼哈顿、莱诗邸等，有可能；但有些小区二手房，品质差、房龄老、房型不好，很难有如此大的涨幅。”

房报记者调查发现，徐家汇中心项目地块周边的新房，有的已经达到近8万元/平方米，比如在售新盘徐汇中凯城市之光，位于南丹路377弄，价格7万元/平方米起，该项目的二手房均价也已逾6万元/平方米。

相关链接

1.

盘点这几年的上海“地王”

时间：2008年上海总价“地王”

总价：67.51亿元

区域：杨浦新江湾城F地块

时间：2009年上海总价“地王”

总价：72.4亿元

区域：徐汇龙华路地块

时间：2010年上海总价“地王”

总价：92.2亿元

区域：黄浦外滩8-1地块

时间：2012年上海总价“地王”

总价：56.8亿元

区域：虹口海门路55号地块

2.“地王”频出，调控效力减半？

1月—8月，全国地价上涨13%-14%，全国商品房的价格上涨11%、12%。北京的商品房，新房价格涨近20%，二手房涨近30%。在上海、深圳这样一线城市，也频频出现价格上涨。

现在的问题，一是地价高，二是房地产的税费高，三是开发商的利润高，四是整个房地产开发的过程当中各种各样的公关成本高，这是供给方面。从需求方面来说，收入分配存在失缺。

——中国国际经济交流中心专家陈永杰建议，国务院的政策应该在过去多年政策的基础上，尽快提出一套保持房地产稳定发展长期的政策，形成一种长期稳定的机制。

今年上半年，一线城市的土地出让收入创下历史纪录。进入9月以后的“地王”，大都位于城市的黄金区域，政府选择这些地块在这个时候拍卖，无疑会让人产生房价上涨的预期。

——有专家这样解释“地王”背后的“保增长”逻辑。在地方政府债务缠身而融资渠道收紧的背景下，土地财政是地方政府更为依赖的收入来源。长期以来，地产投资与政府以土地为杠杆的投资活动是支撑中国经济最重要的力量。