南京房价控制目标的执行正进入深水区。一方面是越来越严格的价格申报限制，政府为限制房价上涨划出了严格的“价格红线”；另一方面是越来越多的开发商钻政策空子，采取“捂盘”、“毛坯改精装修”应对办法。

　房价不让涨，部分开发商“捂盘”

“我们本来计划今年推出三批房源，可是到现在为止就只推了一批。”板桥新城一家楼盘的营销负责人向记者表示，按照年初的销售和工程进度，他们原本计划今年起码要推出近千套新房源，但是由于受房价备案制度的限制，他们至今只在今年3月底推出了一批房源，房源数量仅仅为230套左右。

该负责人表示，导致推盘数量大幅度减少的原因，就是价格备案难以通过。早在今年年初，开发商在向南京市物价局进行房价备案的时候，开发商所申报的价格，就数次被驳回。在经过和物价局的多次来回拉锯之后，在今年3月份终于获批，该楼盘推出的约230套新房源销售均价为9400元/平方米。这一销售价格，和该项目此前推出的类似房源价格相比，仅仅上涨了300元/平方米左右。

该负责人表示，今年年初以来，包括板桥在内的各个板块房价上蹿了一大截，土地价格更是一骑绝尘。今年7月份，板桥七期地块出让，2943元/平方米的楼面地价挂牌起拍，最终以5459元/平方米的楼面地价成交。按照这一成交价格，板桥的房价成本就超过了1万元/平方米。由于申报备案的价格上不去，老板不同意推盘。因此，他们原本制定的推盘计划，只有一拖再拖。

记者从市场上了解到，类似受限于价格备案，推迟上市的楼盘还有不少。城北一家楼盘的营销负责人向记者表示，现在是物价局不让涨价，老板不让卖房。

　毛坯变精装，开发商用“马甲”涨价

受价格备案制度的限制，南京多家楼盘销售价格难以达到开发商的预期。为了应对“价格红线”的限制，多家楼盘开始在精装修和毛坯房之间“暗度陈仓”，以求变相涨价。

仙林一家楼盘的营销负责人向记者表示，他们目前也同样面临房价备案无法通过的困境。为此，他们提出了毛坯房改精装修的应对办法。目前南京市物价部门对毛坯房部分的价格限定比较严格，但是对精装修部门的价格限定相对比较宽松。毛坯房改精装修之后，毛坯房部分的提价，可以从精装修部分体现出来。不过，毛坯房改精装修也将带来工期方面的问题，另外销售后续服务环节也将被拉长，开发商不得不推迟房源的上市时间，以应对毛坯改精装修带来的改变。

有意思的是，就在部分开发商试图毛坯改精装修，以实现曲线涨价的同时，部分楼盘则通过精装修改毛坯，也同样实现曲线涨价。江北的一家精装修楼盘，此前推出的精装修房源销售均价为9400元/平方米，而接下来准备推出的新房源，则由精装修改为毛坯，其房源户型和住宅楼位置虽然有所提升，但是新改的毛坯房销售价格也将不低于9400元/平方米。这样一来，相当于脱了“马甲”之后，仍然卖“穿马甲”的价格，开发商的涨价目的达成。

　　南京市住建委：精装修抬高房价水平

南京市住建委主任周金良向记者表示，南京市住建委已经注意到，目前南京房价涨幅比较明显，住建委已经多次召开会议研究过，发现今年以来精装修房成交量的增多，以及学区房价格的大幅上涨，对南京房价指数的影响比较大。

记者从南京市场上了解到，今年以来已经有多家楼盘由毛坯改精装修销售，最具代表性的是一家位于江宁将军大道附近的楼盘，该项目年初的毛坯房销售价格为1.3万元/平方米，随着房地产市场的火热，该项目在今年5月份推出的房源改为精装修，同时销售价格也上涨到了1.7万元/平方米以上，该项目在涨价之后依然热销。

一方面是市场热销，另一方面则是供应受限，南京楼市正陷入供不应求的状态。受部分楼盘推迟开盘上市影响，南京库存房源量正在快速下降。南京网上房地产统计数据显示，截至目前南京库存新建商品住宅数量为3.2万套，而今年新建商品住宅的成交量已经达到了5.98万套。

　物价局：单一环节控制不了房价

旨在控制南京房价涨幅的房价备案制度，却因为开发商的应对被“钻了空子”。一方面开发商“捂盘”推迟上市，导致市场供应量减少，供求关系的紧张进一步推高房价；另一方面开发商通过毛坯改精装修的办法，来实现曲线涨价，也客观上导致了房源成交价格水平上涨。

“精装修房是中央政策鼓励实施的。”南京市物价局李科长向记者表示，南京精装修房目前占比仅在10%左右，数量并不多，而且精装修房受到政策鼓励，因此毛坯改精装修的情况，他们并不能干涉。不过，物价部门会根据楼盘的档次进行综合评定，并到现场进行考察，对精装修部分的价格水分也会进行挤压。

对于开发商因为价格备案而推迟开盘，导致南京房源供应量减少的情况，李科长表示房价上涨是多种因素造成的，但是对于他们物价部门来说，他们的职责就是做好价格备案。“货币发行的问题，土地价格的问题，包括实体经济下滑带来的问题，都促使房价上涨。”李科长向记者表示，仅仅依靠物价部门这样单一的环节，确实难以控制房价。