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深圳调整普通住房界定标准总价控制尚属首例

扫描到手机房产资讯来源：中国房地产报发布日期：2013-09-03 08:20 字号：T|T

摘要：深圳此时作出的调整普通住宅界定标准的决定，是国内热点城市少有的标准调整——最新出台的北京市普通住房界定标准仍是根据单价核算。

深圳市规划和国土委员会近日发布的相关通告称，从9月1日起，深圳调整享受优惠政策普通住房标准。新标准改单价核算方式为总价核算方式。

在房地产宏观调控政策扑朔迷离之时，深圳市出台了本轮调控以来最重要的房地产调控政策。深圳此时作出的调整普通住宅界定标准的决定，是国内热点城市少有的标准调整——最新出台的北京市普通住房界定标准仍是根据单价核算。由于触及了各界对房地产政策风向的敏感神经，这份通告被反复解读，意见可谓褒贬不一。

褒：受惠人群扩大

一直以来，深圳对普通住房的核定标准需满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120平方米（含）以下或单套建筑面积144平方米（含）以下；实际成交价低于所在区域普通住房价格标准，按单价计算。如福田区为2.32万元/平方米以下，南山区为2.2万元/平方米以下，罗湖区2.117万元/平方米以下，而宝安区（含光明新区）则是1.483万元/平方米以下。这样的标准与其他核心城市并无二致。

调整后，从9月1日开始，深圳将按单套住房总价区分是否符合普通住宅优惠条件。其中福田区、南山区每套总价390万元以下，罗湖区、盐田区每套总价310万元以下，宝安区、龙华新区每套总价240万元以下。

“是否被界定为普通住房，对购房者和售房者来说都相当重要。”中原地产（华南）市场研究部高级研究员石明哲8月28日接受中国房地产报记者采访时表示，“普通住宅”涉及的优惠政策包括：个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税等等。

以福田区为例，目前尚有“档次”的住宅小区单价都在3万元/平方米，按旧标准无法享受普通住宅优惠，而按新标准，只要总价在270万元以下，仅契税一项，就与非普通住房相差5.4万元。

“深圳新标准实施后，普通住房范围将进一步扩大，从而鼓励刚性自住购房需求，抑制投机投资性购房需求，引导中小套型、中低价位普通商品住房的开发建设，增加普通商品住房供应。”8月28日，一位接近此项调整政策制定的深圳市规划和国土资源委员会人士向中国房地产报记者分析认为，这与中央房地产调控基调相符，又可拉动地方房地产市场繁荣，将是多方共赢的楼市政策。

贬：无助房价调控

以往，与其他地方不同，深圳几乎每年定期发布新一年的普通住房价格标准。但从2011年5月1日开始，该标准一直未作调整。前述深圳市规划和国土资源委员会人士告诉中国房地产报记者，普通住房价格标准调整主要依据上年度当地住房的平均交易价格测算得出。

“但2011年深圳新建商品住房均价同比前一年下降，为不减少享受优惠政策的惠及面未做调整。而今年调整方式的变化则与2012年新建商品住房均价上涨过快有关”。这位人士介绍，“新国五条”有关房价控制目标的表述，有别于2011年1月的“国八条”，即控制对象从“新建住房价格”调整为“新建商品住宅价格”，保障房的成交数据将不再被计入。“为适应这样的变化，深圳相关政策研究部门做了很久的研究，这才推出了上述调整政策。”

据官方数据，深圳今年安排建设商品住房6万套，其中城市更新用地安排建设3万套。2013全年度供应商品住房用地90公顷，其中新安排商品住房用地30公顷，城市更新商品住房用地60公顷。

“从单价到总价的调整说明调控短效政策已到末路，因为限购限贷下房价依然持续蹿高。”石明哲分析认为，限购限贷政策一直被看做这几年调控房价的最直接有力的手段，在抑制房地产投机性需求方面更是发挥过立竿见影的效果。从获得的效果看，2012年来依然执行限购限贷政策，但市场成效明显不如2011年。石明哲认为，这种政策失效对后市的影响非常大。

“在这样的形势下调整普通住房标准，等于间接扩大需求，或许会更大程度上激化房地产市场供不应求的矛盾。”深圳大学金融学教授国世平8月29日接受中国房地产报采访时表示，在目前房价没有得到有效遏制的形势下，不适合调整普通住房标准，因为这一标准目前是市场调控政策的一条“控制线”，随意调整的破坏力较大。

而其另一种破坏力或表现在政策风向方面。石明哲表示，深圳政策出台后，广州的市场和政策咨询部门都开始解读，寻求在广州做出类似调整的可能性。原因在于，“广州的新建住房单价也已经处于快速上升通道，显然总价调控会更有效。”因此，“其他房价调控压力大的城市也会效仿。”

责任编辑：赵清涵关键字：深圳房产住房标准房价