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CRIC研究中心分析师/杨晨青、潘绍之

回顾本轮调控以来高端市场的走势，2011年一季度限购全面铺开，高端市场首当其冲遭受打击，到了2012年这一情况随着商品住宅市场整体的回暖出现转机，到了下半年后出现全面复苏。2013年进入7、8月以后，在经历了四个季度的持续放量后，高端市场开始出现了阶段性的放缓。

数据显示，绝大多数核心城市7月豪宅市场的销售套数均明显低于上半年的平均水平，其中广州的跌幅最大，7月总价在500万元以上的豪宅交易量为234套，较上半年月均327套的平均水平下跌了28.44%。8月份的情况同样未见起色，典型项目如上海的华侨城苏河湾、远洋博堡、旭辉江湾墅，广州的亿城花园、侨鑫汇悦台，深圳的深圳湾一号、东海国际公寓等都项目的销售情况都不尽人意。可见，在经历了持续三个季度的回暖后，目前高端市场确实出现了一波阶段性的降温。

此中原因我们认为主要有三点：

第一，高端需求出现阶段性放缓，正如我们所知，需求释放的波段总会出现起落，在持续经历了3-4个季度的释放后，此前积压的需求中相对急迫的一批被放出，目前出现阶段性放缓也是情理之中。

第二，供应放量被限价政策拖累，典型城市如北京，去年二季度以来，北京豪宅市场基本保持了一个供不应求的状态，其根本原因在于北京严厉的限价政策，一旦楼盘高于房管部门的指导价则无法取得预售证，此举使得北京高端市场的供应大大减少，供不应求的局面由此形成。广州的情况和北京如出一辙，同样严厉的限价（在申请预售证环节，政府给出相应指导价，一旦超出政府则限制或暂缓预售证的发放）拖累了项目入市的节奏，从而拉低了供应端的放量，使得高端市场出现了供不应求的局面。

第三，供应端产品结构发生改变，典型城市如上海，去年高端市场的主力有如中海紫御豪庭、仁恒森兰雅苑这样占据绝对区位和品牌优势的项目，而纵观目前上海在售的高端楼盘，上述项目多由强销期转入持销期，另一些楼盘则多集中在郊区非主流位置，由此拖累了上海高端市场的成交节奏。

对于下半年高端市场的走势，我们基于以上两方面的因素做出如下判断：其一，需求端的放缓期将会随着周期波动逐渐上行。市场需求的波动有低谷就一定有高峰，只有当宏观经济出现类似08年国际金融危机那样的极端现象，高档房市场才会出现持续性的需求枯竭，但是站在当前的时间点，宏观经济不太可能重蹈08年的困境，所以当前高端需求的下行是阶段性和暂时性的；其二，高档房供应的放量将是大概率事件，包括北京、广州在内的多个重点城市都出现了限价放松的迹象，典型城市如北京，近日保利春天里和明发广场的预售审批价格均过1.7万/平，而早在两个月前这1.6万/平的售价根都没批下来。我们相信，下半年将会有越来越多的地方政府会在预售证的价格限制上出现松动，届时此前被积压的高端市场供应将会逐步放出。综合供求两方的预期，我们判断下半年的高端市场的热度有望复燃。

三大因素促使高端市场出现放缓

回顾本轮调控以来高端市场的走势，2011年一季度限购全面铺开，高端市场首当其冲遭受打击，到了2012年这一情况随着商品住宅市场整体的回暖出现转机，到了下半年后出现全面复苏。2013年进入7、8月以后，在经历了四个季度的持续放量后，高端市场开始出现了阶段性的放缓。主要原因有三：第一，高端需求出现阶段性放缓；第二，供应放量被限价政策拖累；第三，供应端产品结构发生改变。

下半年高端市场有望迎来复燃

对于下半年高端市场的走势，我们基于以上两方面的因素做出如下判断：其一，需求端的放缓期将会随着周期波动逐渐上行。市场需求的波动有低谷就一定有高峰，只有当宏观经济出现类似08年国际金融危机那样的极端现象，高档房市场才会出现持续性的需求枯竭，但是站在当前的时间点，宏观经济不太可能重蹈08年的困境，所以当前高端需求的下行是阶段性和暂时性的；其二，高档房供应的放量将是大概率事件，包括北京、广州在内的多个重点城市都出现了限价放松的迹象。综合供求两方的预期，我们判断下半年的高端市场的热度有望复燃。