民间借贷之所以大量流向房地产领域，除了期望获得快速回报外，还有一个很重要的背景，那便是鄂尔多斯大手笔的城市化运动。10年前煤炭价格上涨以来，虽然短期内为这座城市积累了大量财富，但鄂尔多斯的城市管理者一直想摘掉“煤都”的帽子。在讨论这座城市的发展模式时，不管是政府人员还是企业老板，都会把一句话挂在嘴边“依靠但不依赖煤炭”，他们并不太乐于提及自己的资源优势。

鄂尔多斯的家底，可以简单总结为“羊煤土气”四个字——羊，号称“软黄金”的阿尔巴斯山羊绒，2010年产羊绒970万公斤，占全国总产量的1/6；煤，这里煤炭已探明储量1496亿吨，约占全国已探明储量的1/6，年产量约占全国的1/8；土，稀土储量65亿吨；气，天然气探明储量8000多亿立方米，占全国1/3。这其中，煤炭一马当先，成为造富的发动机。

经济学上有“资源诅咒”一说，指那些自然资源异常丰富的国家或城市，往往会过分依赖资源开发，而忽略了对人才及其他产业的投入，长此以往，反而会丧失发展的后劲，最终陷入停滞甚至是倒退。鄂尔多斯的城市管理者早早地就注意到了这个现象，他们希望通过寻找到另外一条发展路径来摆脱“资源诅咒”——那就是大规模、高标准甚至是有些超前的城市化。

在这方面，与鄂尔多斯相邻的乌海走过弯路。乌海原本分属于内蒙古巴彦淖尔盟的乌达市和伊克昭盟的海勃湾市，1958年，随着包兰铁路的开通，这里的煤炭资源开始大规模开发，繁盛一时，遂于1976年合并成立乌海市，成为内蒙古全区呼市、包头以外的第三个地级市。但乌海煤炭开采最大的特点是“会战”，通过“会战”的方式迅速开发资源供应工业生产，城市却得不到发展壮大，不仅矿区人民的生活条件长期得不到改善，亦使这里在资源开发速度放缓之后，经济乏力，迅速衰落。

通过大手笔的地产开发和基础设施建设，快速提高城市化比率，壮大城市规模，吸引外来人口，发展第三产业，成为鄂尔多斯对抗“资源诅咒”的路径选择。为此，鄂尔多斯喊出了“抓城市建设就是抓经济建设”的口号，“城市化促进产业化”成为主导思想，并定下了“补欠、拉大、崛起”的三步走战略。

鄂尔多斯的城区分为三部分，除了老城区东胜外，还有新规划建设的康巴什新城区和相邻的阿镇（阿勒腾席热镇）。2003年，老城东胜区率先拉开了旧城改造的序幕，到2011年，短短8年，已经由原来的“两条街、一条狗、一个警察、一只猴”的小镇格局扩张为面积70平方公里的城市，人口也膨胀到80万人，其中有一半是外地来的淘金者。在昔日东胜区西侧曾经的菜地里，也已经建设起了全新的铁西新区。接近政府的一位当地人士告诉我们，2008年，鄂尔多斯需要拟定自己的城市总体规划上报国家，结果，一年时间前后报了三次，“每次都是报告刚送到北京，城市又长大了一圈，原先确定的标准又变低了，只好重新规划，再次提交”。最后确立的目标，是到2015年把鄂尔多斯打造成区域性中心城市，城区人口在原有基础上翻一番，超过100万。

据说，内蒙古自治区领导曾经希望鄂尔多斯向能源中心的方向发展，呼和浩特与包头则充当制造中心和金融中心的角色，从而形成呼、包、鄂三地互补的发展思路，但鄂尔多斯却想把三个中心全部集于一身。从一个单纯的资源型城市变为区域经济中心，鄂尔多斯必须要吸引足够多的人口——在宜居上，它提出要打造绿色森林城市，美化城市环境，建设新城区；在宜业上，则提出要调整产业结构，发展重化工和装备制造等新型工业，吸引外来人口来就业。

一位参与鄂尔多斯城市景观绿化设计的专业人士向我们回忆，虽然知道鄂尔多斯很有钱，但当初第一次听到这个城市提出这一定位时，仍不免惊讶，“这是与其自然条件反差最大的一个选择”。要知道，鄂尔多斯的自然环境多么恶劣，它地处库布齐沙漠边缘，境内48%的地区是沙漠和毛乌素沙地，另外47%则是丘陵山区和波状高原，只有5%的地区属平原。由于长期无限放牧以及没有资金做植被恢复，草原被沙漠和盐碱化侵蚀殆尽。这里的年降水量只有200毫米，而年蒸发量却高达3000毫米，对城市绿化来说，成本要比其他北方城市高出好几倍。

从东胜去康巴什，沿途20多公里的丘陵地带，已经被漫山遍野的绿树所覆盖，走近看，每棵树下都伸着一截半米长的黑色细塑料管，那是用来浇水用的。当地人回忆，仅仅在5年前，山坡上还是一片黄沙，这完全是政府大投入的结果。鄂尔多斯的土壤以沙土和毗砂岩为主，只有最粗粝的当地作物沙棘能在这样的土地上生长。但沙棘低矮，颜色灰沉，除了能防风固沙，根本不能作为城市景观的一部分。在荒山上种树并不容易，首先要对每一棵树进行换土，从别的地方运来更适合树木生长的土壤，然后还要覆膜——用塑料薄膜将土壤表面覆盖，以保证水分不会太快被蒸发掉。业内人士透露，一棵树成活的成本大概要1000元，而一个山头，就需要六七万棵。为了快速达到景观效果，本来正常绿化树木的间距是3米乘3米，鄂尔多斯要求新种的树间距缩小一半，这样一来，成本又提高了一倍。

对于森林城市的概念，鄂尔多斯官方的解释是，以东胜区为中心，向西30公里，向南北20公里，除了规划好的工地、商业用地外，其他的区域，都要用绿色填满。绿色在整个鄂尔多斯城市核心区域的比例将达到60%，而传统鄂尔多斯的绿化区域不到20%。现在，在东胜区里转转，随处可见路边的街心公园，据统计，整个“十一五”期间，鄂尔多斯的植被覆盖率由2000年的25%提高到了75%以上，每年用于生态建设的资金高达100亿元。而据业内人士估计，实际投入还要远远高于这一数字。

康巴什新区几乎就是在一张白纸上建起来的。有参与规划的人向我们回忆，2007年冬天第一次去的时候，正赶上下雪，开车走了半天，才在一片白茫茫中看到一座蓝色的铁皮屋子，那就是康巴什新城建设指挥部，“当时就像是看到了南极科考站的样子，激动得不得了”。而如今，如果再去康巴什转转，一定会惊讶于它气吞山河的气势——巨大而造型奇特的公共建筑、长2.4公里的广场、高过200米的CBD大楼、人工湖与音乐喷泉交相辉映，一切就像是从照片上搬下来的，而这，只用了不过5年时间。

虽然现在只有3万人口，但康巴什道路都以中型城市的规格设置。市长到北京住在王府井那边，看到皇城根遗址公园，觉得太漂亮了，马上决定邀请公园的设计单位去康巴什设计广场。前述规划人士告诉我们，这里的城市管理者想把中国乃至世界最好的东西都集中到鄂尔多斯，他们提出来的参照样本是澳大利亚的首都堪培拉。

另一方面，快速城市化也带来了滚滚财源，土地财政一路增长。最初，征地成本为每亩10万元，拍卖时每亩价格15万元，后来地价不断增长，到2006年以后，逐渐涨到100万元每亩。2010年，鄂尔多斯土地出让金收入逼近200亿元，是2009年的两倍多，占到当年地方财政收入的将近一半。内蒙古自治区审批的建设用地，约有2/3都在鄂尔多斯。

用基础设施投资拉动经济是过去10年间全国普遍的模式，但鄂尔多斯的步子迈得太快了。公开数据显示，2012年全市在建项目总投资超过1500亿元，其中包括600公里的高速公路、18个大型变电站、14个分布在全市各旗县的工业园，每个工业园区的面积均达数十平方公里。这一数据在2010年是800多亿元，2011年则是1070亿元。而鄂尔多斯地方财政总收入2010～2012年分别为365亿、538亿和810亿元，这意味着，政府每年拿出相当于财政收入两倍的钱搞城市建设。

但是，所有这一切，都是建立在市场一片向好的大势之下，才有可能形成良性循环。一旦资金链断裂，市场萎缩，经济下行，大量的房地产开发与基础设施建设不能产出效益，就会转变成沉重的债务负担，进入恶性循环。

当地人议论鄂尔多斯的危机，最先崩盘的肯定是房地产行业，此后大量外来人口流失，民间资金紧张，波及商业和服务业。反而这个城市赖以发家的煤炭，表面上看似乎与老百姓的关系不大。但事实上，并非如此，煤炭始终是鄂尔多斯经济发展与财富飞涨的发动机。

煤炭在鄂尔多斯经济格局中的地位，毋庸置疑。全市煤炭企业共产销原煤5.9671亿吨，全国总量累计近35亿吨，鄂尔多斯市原煤产销量占到全国的1/6以上。同比增加1.637亿吨，增幅38%，增加量占全国的1/2。全市煤炭工业完成财政收入392.5亿元，同比增长55.4%，占全市财政总收入的49.3%；实现工业增加值1206亿元，同比增长20.2%，占全市规模以上工业增加值的68.7%。

即便在城市化突飞猛进的2008～2011年，鄂尔多斯的煤炭经济也占据着半壁江山。但是，从市场销售看，鄂尔多斯本地对煤炭的消化极其有限，其煤炭经济是建立在全国经济大势之上的。2011年，鄂尔多斯市全年煤炭产量为5.967亿吨。其中，本地电厂及工厂消耗量约为0.3亿吨，仅占6%，另外超过90%的煤炭依赖外部市场，其中铁路外运量为2.3亿吨（占比38%），汽运出区量为3.4亿吨（占比56%）。

能源是现代经济的发动机，也是经济发展的晴雨表，在危机到来时有一定的滞后效应。在鄂尔多斯房地产危机出现一年后，从2012年下半年开始，鄂尔多斯煤炭价格也开始一路下滑，从最高点近400元/吨的坑口价，一直落到现在的200元/吨，跌了一半。与此相对应的大势是，随着国家房地产调控与产业结构调整的深入，以及受国际经济不景气的影响，与煤炭紧密相关的钢铁、水泥、建材等行业步入下行轨道。煤电相连，从用电量上就可以看得出，今年夏天虽然高温天气多，但并没有听到往年的拉闸限电，很多电厂的开工率甚至不足70%，且电煤的库存已升至三年来的新高。2004年煤电紧张时，全社会煤炭库存不足1亿吨，可用天数一般是7天，个别电厂甚至降到了3.5天。而到去年底的统计，全国库存在3亿吨以上，要用1个月才能消耗掉。

从2011年开始，全国煤炭的市场需求量在经历了近10年高速上涨之后，陷入停滞甚至萎缩，煤炭市场由以往的供不应求转向供大于求。除了内部需求逐步降低外，还有来自外煤进口的冲击。由于美国、澳大利亚等国家新型能源的替代，煤炭价格优势凸显，按照当前汇率，一吨美国优质煤用货船运送到秦皇岛的港口价才400多元/吨，而中国高昂的物流成本使得本土煤炭丧失了竞争力。2012年，中国累计进口煤炭2.9亿吨，较2011年增加1亿吨，国内进口动力煤占沿海煤炭调入量的比重已经从2008年的6.8%增长到2012年的27.8%，今年这一数字有望达到33%左右。

过去几年间，在投资拉动GDP的模式之下，鄂尔多斯的煤矿规模不断扩大，从几万吨到上千万吨，大型机械代替了人工采掘，煤炭产量也从2005年的1.17亿吨增加到2012年的近6亿吨。但是，现在，随着市场需求量的下滑，鄂尔多斯又开始面临卖不出去煤的窘境。由此带给鄂尔多斯经济的影响，通过两个方面体现出来——一方面是地方财政收入下降，2012年全市地税总收入476.65亿元，同比增幅7.95%，告别了以往每年百分之三四十的高速增长；另一方面，由煤炭带动的大量民间资金开始紧张乃至断裂。一位当地煤老板告诉我们，因为这几年搞煤矿整合，以前那种年产几万吨的小煤矿已经很少见，煤炭经济步入了资本大进大出的时代。

以一个年产50万吨的中小煤矿为例，增产10%就意味着企业至少要追加近千万元的技术改造费用和设备投入。往常，这些费用可以通过银行贷款或者民间借贷来筹集，因为煤价高，所以很快就能收回成本，反过来又可以带动GDP。但现在，煤价下跌，资金紧缺，即便有投入也没有效益产出，由此陷入恶性循环。除了少数抗风险能力强的国有大型煤矿以外，大部分中小煤矿都开始减产。就像一列高速运行的火车，发动机转速变慢，对鄂尔多斯未来的经济复苏更是雪上加霜。

为了降低对外部市场的依赖，鄂尔多斯曾提出大力发展与煤相关的各种重化工业。一批全国之最和世界之最的项目陆续建成投产——亿利能源重化工循环产业基地规模全国第一；伊泰集团年产16.5万吨煤间接液化项目全国第一；博源集团100万吨天然气制甲醇项目全国第一。但是，这些产业都需要大量的水，这正是鄂尔多斯最稀缺的资源。因为经济形势不明朗和技术尚不够成熟，这些前沿的煤化工业在热闹了一阵之后，并没有得到国家相关部门的大力支持，大部分仍处在起步阶段。

为了摆脱对煤炭经济的依赖，鄂尔多斯这几年提出改变产业结构，大力发展装备制造工业，希望建立起一套自给自足的经济生态系统。按照鄂尔多斯“十二五”规划，其目标是非煤产业占GDP比重要超过70%。

位于东胜区和康巴什新城之间的装备制造基地就是鄂尔多斯尝试城市转型的试验田。这块规划面积40平方公里的土地，大部分由高低起伏的丘陵组成，在先期数十亿元的基础设施建设投资之下，开山筑路，架桥通水。但是，我们开车在里面转了两圈，炎炎烈日之下，除了清洁工却见不到一个人影，更见不到进出的货车。沿途随处可见建到一半的厂房，钢筋混凝土和钢结构搭起来的骨架裸露在沙地上，杂草丛生，几乎废弃。甚至有的企业看上去正常，大门上贴着招工启事和企业简介，但走近一看，还是铁将军把门，已经人去楼空。一位留守的建筑工人告诉我们，他来这里已经两年，除了零星的小厂，现在正常生产的上规模企业就只有两家。

就在大家纷纷一头扎向房地产领域的2008年，王华（化名）犹豫再三，选择了实业。靠着自己多年的生意积累，办起了一家工厂。当时，他周围那些做房地产的朋友很不理解。“为什么要办厂，又苦又累不说，投资回报还慢，做实业最好的利润也不过20%。”王华向我们回忆说。因为自己是农村苦孩子出身，一步步走过来挣的都是血汗钱，考虑到“还是办个厂心里踏实”，最后决定不做房地产做实业。

做出这个决策，王华是经过认真分析的。“鄂尔多斯这几年大规模搞市政建设，产品肯定有市场，政府又鼓励产业结构调整，在土地和税收上很优惠。”他向我们分析说，“早几年来搞市政的都是南方老板，北方地区本来工厂就少，他们来，不仅带来产品，还承包了工程，一条龙服务，几乎垄断了市场。”靠着运输和成本优势，王华生产的产品逐步在鄂尔多斯打开了市场，现在已经成为当地市政配套设施的大供应商。直到经济危机到来的时候，那些当年做房地产的朋友再聚到一起，才纷纷羡慕起王华的明智来，“做实业，遇到市场行情不好，大不了降低些价格，摊薄点利润，但总还有产出，不像房地产，房子一旦卖不动，钱就死在那里了”。现在，他的工厂100多人，虽然最近两年政府工程有欠款，但并没有裁员减产。

只是，像王华这样踏踏实实做实业的人，在鄂尔多斯并不多见。由于煤炭创造的财富来得太过容易，无论是普通市民、大小投资者还是当地政府，都被一股狂热的城市化冲动所裹挟着，希望借助充裕的资本，在短时间内再造一个新城市。为此，不惜寅吃卯粮。一位承包政府工程的外地老板向我们解释，当年城市管理者所描绘的宏伟蓝图确实让每一个参与其中的人都热血澎湃，虽然有时候冷静下来想想也惊出一身冷汗，但在诱惑面前还是败下阵来。“项目为王，只要有项目，就不计较怎么付款，垫资先干着，因为大家都相信照当时那个发展势头，今年没钱明年也会有钱，明年不给后年也能给。”他说，“所以，本来有10块钱的财力，考虑到明年能够收入20块钱，做项目的时候就按照30块钱的标准起步。”结果，危机一来，很多承包政府工程的老板，三年前的工程款到现在还没结清。

鄂尔多斯的地方债务到底有多少，当地流传着三个不同的版本——1000亿元、2000亿元和4000亿元。2013年的市政府工作报告显示，当地政府化解债务346.6亿元，但并未提及目前的负债总额。

地方债、城投债、信托资金和政府在建设中所欠企业债务，构成了鄂尔多斯庞大而复杂的地方债务。以东胜区城投集团为例，从2009年至今，公司已累计融资超过100亿元，用以支持城市建设。据东胜城投公司2011年审计报告披露，其负债在三年间猛增了20余倍，从2008年底的6.34亿元增长至2011年底的140.4亿元。而大量的政府与民间的建设欠款更无法有精确统计。

还是那个从机场拉我们去市区的杨师傅，2007年的时候他经营着一家沙场，为建筑工地供应沙子，刚开始按车卖，后来市场需求猛增，索性按铲子卖，铲车一铲子下去，100块钱，相当于以前一车的价格。靠着这原始积累，两年后他转行承包工程，按照约定，垫资30%，边干边结清另外的70%。当时，建筑市场火爆，老板先把30%的垫资款给付了，可后来资金断裂，现在反而是另外的70%没有拿到，欠着50多万元。像他这样被欠款的包工头在鄂尔多斯比比皆是，有的债主是房地产老板，有的是政府相关部门。我们联系另一个包工头的时候，他死活不接电话，后来得知，地产老板跑了，欠他200多万元工程款，他天天被下面几十个农民工追债。

2012年，鄂尔多斯的财政总收入为820亿元。但随着“三角债”大面积暴露，当地经济受到严重影响，今年前五个月，财政总收入呈现急速的负增长，同比降低15.8%。政府正在绞尽脑汁地找钱。以前一般的做法是拿土地抵债，或者可以便宜一些卖给债权人，但现在房地产不景气，土地不值钱了，政府手里可打的牌并不多。康巴什国投公司甚至把目光瞄准了有钱的拆迁户，试图以17.523%的年利率向拆迁户进行委托贷款融资，资金来源是每个拆迁户数百万的拆迁补偿金。但因为拆迁户只认现金，后来并没有实施。“以前是项目为王，现在是现金为王，不管干什么，都要现款。”前述工程老板感慨道。

鄂尔多斯的经济有没有触底？什么时候才能进入复苏轨道？这是我们在鄂尔多斯采访期间，听当地投资者和市民谈论最多的话题。“以前觉得这里是个尖底锅，去年底差不多就到底了，没想到现在看是个平底锅，到底是到底了，什么时候能走出来还看不到。”一个略微悲观的投资者跟我们无奈地开玩笑。街头巷尾的小市民和小商铺老板，他们不懂什么经济大势，但会指指空荡荡的街道：“瞧，什么时候大街上人来人往了，鄂尔多斯就有希望了。”刘云峰倒是比较乐观，他认为鄂尔多斯的困难只是暂时的，政府虽然步子迈得急了点，但毕竟为这座城市留下了很多宝贵的公共资源。

产业转型曾是当地政府最大的期望，可实施起来也不容易。鄂尔多斯本来人口就少，交通尚不发达，外来人口主要还是源于当年的淘金热。可是，高昂的生活成本又会造成人员流失，加之民间借贷带来的融资成本，迫使企业陷入到煤炭及房地产等大资本高利润行业的循环中难以自拔。在人力、资本的多重挤压下，劳动密集型产业很难生存。鄂尔多斯立志发展制造业，吸引投资者的砝码就是煤炭，按照内蒙古出台的规定，投资额超过10亿元的项目可以配套1亿吨的采矿权，可是，现实贯彻中也会出问题，因为资源属于国家所有，地方上的支配权实际有限，导致许多承诺很难顺利到位。

鄂尔多斯人尤其不喜欢外界把康巴什称作“鬼城”。据说市政府已经明确要求，未来三年不再批新建房地产项目。站在自己10层的办公室里，那个白酒经销商最近发现，很多以前裸露的楼体上都装了玻璃幕墙，可他专门开车去看了看，楼里边仍然没动静儿。夜幕降临的时候，成吉思汗广场上音乐喷泉响起，气势恢弘，人们拖家带口地来吃夜宵纳凉，看上去已经有了一些人气。这种大投入、大手笔的城市化运动，到底会带给鄂尔多斯什么样的未来，现在还很难下定论。