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面粉和面包地价和房价

扫描到手机热点话题来源：华西都市报发布日期：2013-08-08 16:38 字号：T|T

摘要：面粉和面包，常被用来比喻地价和房价的关系，自打有房地产这个行当开始，这个比喻就不下十年历史。稍有经济学常识的人都知道，这是典型的“成本定价”逻辑，与之相对应的是“市场定价”原理。

当华府板块再度曝出一块面积116.31亩的宗地，最终以910万元/亩成交，溢价102%，业界沸腾！于是把今年上半年土地市场曝出的一揽子溢价成交事件，界定为“看多2013”的重要依据。

连日来，华府板块的投资热度之迅猛，比起多年前的明星板块大源有过之而无不及。所不同的是，在它还没有一平米物业交付使用之前，其在土地市场表现出来的溢价成交率，似乎再现了只有在大牛市的年月和在市中心黄金地块的拍卖争夺战中才可能出现的场景。

有人在不同的场合开始讨论这样的话题：现在华府板块在售物业的价格也不过5000-6000元/平米，而溢价102%成交的楼面地价已达到3400元/平米左右，以此推论从拿地到开盘（假定平均1年左右周期）过后，其间累加开发商通常情况下追求的项目溢价，那么，房价要卖到多高才算合理？在这个时间跨度又将呈现怎样一个陡峭的涨幅？

面粉和面包，常被用来比喻地价和房价的关系，自打有房地产这个行当开始，这个比喻就不下十年历史。稍有经济学常识的人都知道，这是典型的“成本定价”逻辑，与之相对应的是“市场定价”原理。

面粉多少钱和它被烤成了面包过后卖多少钱，没有一分钱关系。决定价格的充分必要条件从来都是供求关系。

甭管地卖多少钱，最后修成房子卖多少钱还是供求关系说了算。

逻辑上很简单，货币超发在经济领域内最直接作用于房地产，而在房地产又直接作用于生产资料即土地价格。近几年，到底超发了多少货币不得而知，货币供应超出实体需求量的倍数也不得而知，但要知道这么一组数字：中国M2（广义货币）余额截至2012年末达到人民币97.42万亿元，居世界第一，接近全球货币供应总量的四分之一，是美国的1.5倍；中国货币的供应量大到相当于外汇储备的6倍之巨，中国一年的货币增发量，相当于外汇储备的60%以上。加之目前大量充斥着市场的热钱恐有外流的风险，央行完全可能通过增发货币来对冲，也就是说土地市场的外部资金压力不降反升了。

具体到楼市的大预期却是这样的：半年过后宏观经济指标进入下行通道——央地各级政府财政压力倒逼楼市调控松绑——房价预期再次步入上行通道——生产资料（土地供应）重回供不应求的境地。

如果说一切市场价格都取决于供求关系的话，常年的货币超发客观上导致了货币总量之于实体资产总量的“供过于求”，但最终呈现在房地产面包与面粉价格上的反应却恰恰相反，表现为“供不应求”的价格上涨。这，又是为什么呢？

责任编辑：白岩鸣关键字：房价开发商