过高税费制约二手房市场

记者在调查中发现，由于一些政策的制约，导致二手房税费过高，而在交易过程中，卖方一味地将税费转嫁给买方，在一定程度上也影响了二手房市场的成交量。

二手房的税费繁多是一个不争的事实。在实际交易中，这些过户税费业主一般都不会去承担，将税费全部转嫁给买家，从而使房价上高。原先人们寄望于产权证办理五年以后不再缴纳营业税，但是按照征收规定，面积在144平方米以上的房子，即使过了五年年限，仍然要缴纳营业税。一方面，人们渴望盘活二手房市场，让更多的二手房进入市场交易，从而推动一手房市场的发展，另一方面，过高的税费让购房者不堪重负，很多人不得不舍近求远，只好放弃二手房，转而购买一手房。

另据了解，2013年7月，郑州二手房住宅价格在50万元~60万元区间，面积在70~90平方米范围的房子依旧最受购房者关注，也就是说刚需面积仍是二手房市场的主力军。

刚参加工作不久的小何是一名护士，工资也不高，男友是一家广告公司的设计师，两人基本没有什么积蓄。因为年底准备结婚，两人卯足了劲想在郑州买套二手房，双方父母也给凑了20万元的首付，余下的准备贷款用工资慢慢来还。两人在东风路绿茵公园附近看中了一套总价55万的60平方米的小复式房，可当她带着首付款满心欢喜地到中介签订买卖合同时，各种费用让她为难了：契税、营业税、个税、中介佣金加起来一共就需要六七万元，再加上贷款时的按揭服务费、评估费、代理费、工本费、担保费等，一连串的费用让小何只能对这套心仪的房子望而却步了。

那么制约二手房的各种税费是怎样规定的呢？据张宇介绍，在郑州目前主要制约二手房市场的税费是营业税和契税。例如：90平方米以下（不含90平方米）的按1%征收契税；90平方米以上至144平方米以下的按2%征收契税；144平方米以上的按4%个点征收契税。未满五年征收5.6%的营业税，1%个税。这些税费累计起来相当于房款的10%左右，从总价值来看税费过高。政府又没有明确的强制性规定谁来承担这些税费，而在二手房基本属于卖方市场的情况下，这些费用卖方很自然就转嫁给了买方。由此可见，这种现状一定程度上限制了二手房的交易量。

虚假房源信息影响二手房市场公信

据龚国辉介绍，现在二手房中介越来越多，从业人员素质参差不齐，郑州本地的再加上外来的二手房中介多不胜数，从而使得二手房经营市场变得竞争异常激烈。在有些新建的小区或者家属院比较多的地段，甚至出现店挨着店的现象。再加上这些年网络的普及，网站竞争出现白热化，也就造成了二手房经纪人想尽一切办法用房源信息去吸引客户，这也就是网络上的虚假房源越来越多的主要原因。

越来越激烈的竞争使得房产中介使出各种招数来招揽客户。为了更可能多地吸引客户，网络上号称100%真实房源或者绝对真实的房源，实为虚假的房源信息，充斥其间。据环球世纪不动产公司网络信息中心经理柴炜介绍，很多中介公司为了让自己排位在前面，竞相上网发布虚假房源信息已成业内“潜规则”，现在做中介的太多，房子不好卖，购房人网上搜索房源时，一般会用排序筛选，所以价低的房子就排前面。

近期打算购房的梁女士告诉记者：“由于时间和精力有限，我们不可能全城四处看房子，所以只好依赖网上房源，找到价格合适，户型满意的才去实地看。” 当购房人用网上信息找到中介时，中介便会找出各种手段拒购房者于千里之外，劝说客户购买其他房子。

“他们发布房源时，一般都有户型图以及联系方式。前几天我看上了东区一套97平方米的两居，总价112万，户型和环境也很满意，就联系中介去看房。”梁女士说起这件事依然很气愤，“我打电话时，他们说有房子钥匙，可以立即看房。但当我如约看房时，中介推脱说我去晚了，房子刚刚卖出去，但还有户型一样的房子可以现在就看，事实上，后来给我看的房子跟网上的完全不同，户型和面积都不一样，小区环境也非常不好。这种事情我后来还遇到了很多次，中介常常用根本不存在的低价房源吸引购房人上钩，然后他们声称房子刚刚售出，带你去看其他房源。”

据柴炜介绍，郑州市目前二手房存量大约在两万套左右，每周签单量在3000套左右。但记者近日登录某门户网站二手房频道，发现仅一家网站上，在售房源就高达7万多套。而目前，郑州市二手房中介共计在650家左右，即使扣除掉部分重复房源，水分依然很大。

据悉，房地产信息网与房产中介公司有相同利益诉求，因此中介发布的信息处于无监管状态，网站对虚假信息也是“睁一只眼闭一只眼”。购房人出于时间交通等原因，不可能全城奔跑去实地查看每一处房源，一旦相信网络信息，可能会被“低价房源”蒙蔽，“病急乱投医”到处看房，从而徒增购房的机会成本。

其实，真实房源虚假信息这种现象从始至终都存在，据王世友介绍，个别的中介公司为谋求购房者信息，势必会发布虚假信息，只要在网络上针对本小区内房源进行对比，价格低于市场价5万~10万元就属于虚假信息。在市场调控下大家的买房卖房信息已经很明朗，在买二手房过程中，尤其是在网上看到的信息，如果出现差价低于市场价5万元~10万元的房子，完全可以不予理会。

对此张宇总结，虚假信息主要有三项标准：是否真实存在；是否真实价格；是否真实委托。中介公司的虚假房源，主要就是这三种形式，只要掌握这三点就很容易识破虚假信息。

二手房交易过程复杂引发诸多诉讼

张宇说，二手房交易过程非常复杂，但只要把握几个重点就能避免不必要的麻烦和纠纷：房产本身的产权是否明晰，是否存在查封或者抵押状态；交易过程要对交易费用非常明晰；选择中介公司应当慎重，应当首选品牌响亮，规模大，专业程度高的中介公司，以保证资金的绝对安全。

据龚国辉介绍，有些房产在受理窗口已验证，但在受理过程中，还是会出现交易纠纷的现象，比如：前期在郑州市场有房改房维修基金暂缓这种情况，所谓暂缓就是购房者当时未交，在以后过户给下家的同时，需要补交的维修基金，在查询窗口可以查询到该房产可以上市交易，但在过户过程中买卖双方对维修基金谁来支付，未能达成一致，产生交易环节的矛盾。

还有的在交易过程中有一些房子不是业主本人来签合同，而是配偶代理；还有一些老单位家属院是继承的房子，国家征税高，也成为了问题的所在；而还有一些问题是买家冲动买房，买完了觉得很多地方不适合或者资金不到位，也促成了诉讼的产生；还有，买房者贷款出现障碍引起的纠纷等等。

买卖过程中也经常出现一些特殊情况，比如购买未满5年的二手房，当事人常用“延期交付，先租后买”的方法避税，事实上这种方法对买卖双方都是没有保障的，房屋在相当长一段时间内无法办理过户，产权仍是卖方的，如房价上涨或下跌，买房或卖方宁愿赔偿违约金也不交易。因此，在二手房交易过程种常常出现很多问题是需要交易双方注意的。

王世友说，这些仅仅是其中一少部分，像类似情况很多，有许多案例就需要经过房管局疑难杂症科来处理。有个别的中介公司有隐瞒和未尽到查询义务急于签单，对后期的问题却置之不理，所以会出现一些中介公司被买卖双方“锁门”的现象从而引起诉讼。这种情况一般存在于不负责任的中介公司，置业者也尽量选择一些大的中介公司以避免这些纠纷的出现。