买了房发现就算是首次置业也办不了7成按揭、想贷25年减轻供楼压力，却被告知只能贷18年……近日，有买家向记者诉说了在老城区购买楼龄较长的二手房遭遇贷款难的问题。记者走访发现，由于近年来老城区楼龄超过20年的二手房源日渐增多，申请贷款成数和年限不足的矛盾也日渐凸显，甚至引发了买卖双方和中介之间的纠纷。业内人士提醒，购买楼龄较长的二手房一定要在签约前搞清楚房子的结构、楼龄，并及时向银行咨询放贷额度、年限等问题，避免因为盲目交易而承受不必要的损失。

签合同后才知贷不到足够的钱

今年初，市民小娴（化名）在越秀区的建设大马路附近看上了一套二手房。与业主签订了买卖合同后小娴发现，因为房子楼龄长，贷款金额可能达不到自己的期望，只能被迫放弃过户，自己也因此陷入了与中介的法律纠纷。

小娴告诉记者，她想买的是一套50多平方米的房子，虽然单价差不多也要2万元，但好在总价不算高，加上位于老城区的成熟地段，各种配套非常方便。因此，小娴与老公很快决定跟业主签约。然而，在签订了买卖合同的第二天，小娴就得知一个不好的消息：由于房子楼龄有20年以上，加上是混合结构，银行对这类房子的贷款已经收紧，贷款的成数可能达不到自己的期望。

“我是首次置业，只准备了三成首期款，让我给更多我根本给不出，碰到这种事只有退房了。”小娴说，虽然业主也答应小娴解除网签并退回定金，但中介并不肯罢休，要求小娴照常支付1.8万元中介费用，并因此将小娴告上了法庭。

双方都无法证明是否告知风险

小娴认为，中介对于这类楼龄较高的房子贷款难肯定有经验，但在签订合同之前并没有告知这一事实，因此中介本身就该负上责任。经手该业务的某地产公司相关人士则告诉记者，经手的中介经验十分丰富，在交易前已告知买家有关贷款的风险，而买家只是从银行的朋友处听说不能足额贷款，连贷款程序都没有正常去走就要求解约，这样做不合理。

知名律师肖硕斌认为，签订买卖合同后，买卖双方与地产中介就形成了合同关系，因此买家就算是要求解除房屋买卖合同，中介公司也有权追讨中介费，但中介的确有义务向买家提前告知贷款的风险问题。记者获悉，由于小娴与中介双方都没有任何证据证明中介事前有没有告知高楼龄二手楼的贷款风险，双方各执一词，因此很难判断责任的归属，目前双方仍试图通过调解来解决分歧。

市场现状

楼龄越长，贷款难度越高

楼龄 放贷情况20年左右　首付四成以上，年限：5-10年超过30年　很难贷到款，年限：5年左右

事实上，小娴遭遇的问题并非个案。据悉，目前在广州老城区，不少二手楼房源都属于楼龄超过20年的“高龄物业”，贷款成数不足的问题已经成为较普遍现象，由此引发的纠纷也时有发生，如果买卖双方和中介没有足够的经验，很容易遭遇贷款风险。

据了解，银行现在普遍限制20年以上房龄的二手房贷款，这主要是对于老房子结构、地段、房龄等因素的担心，这类物业的价值因此不稳定。一方面，由于结构方面的因素，高房龄二手房容易处于被改造、被动迁的地位。另一方面，我国对于住宅用地70年的使用期限的约定，也增加了高房龄二手房的抵押风险。

汇瀚按揭熊经理告诉记者，老城区的二手楼因为所处地段成熟而十分抢手，至于能否贷到款要看物业的结构和楼宇所处的位置，银行会通盘考虑各种因素才决定是否放贷。“20年楼龄左右的物业一般仅能贷到5到10年，首付在四成以上，要做到三成首付非常难。而楼龄超过30年的二手房就很难贷到款了，就算批下来，贷款的年限也就5年左右，楼龄越长，贷款的难度就越高。”

“每个银行都有不同的标准，但总体来看，银行对于楼龄较长的物业进行贷款评估都比较谨慎，尤其是针对混合结构的房子更是慎之又慎。”熊经理表示，老城区不少二手楼都是学位房，就算再旧也会有买家考虑，而且买家以年轻人居多。除了物业本身，银行在贷款时还会考虑贷款买家的资信等问题。“总的来说，如果打算买楼龄较高的二手房，买家应该做好最坏的打算，准备好最多的首付款。”

记者走访

水荫路房源六成以上楼龄超20年，售价比电梯楼低五成

记者在越秀区水荫路一带走访时发现，由于这一片区多为房改房，房子看起来普遍较旧。据中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明介绍，该公司经手的水荫路附近的房源60%以上是楼龄超过20年的楼梯楼，绝大多数是框架结构，混合结构的房子非常少。钟志明称，他今年经手的房源中，还没有发生贷不到款的情况，但一些楼龄长的房子确实存在贷款额度低、年限短的问题。

据了解，目前老城区高龄二手房的买家基本分为三类，一类是刚需的首次置业买家，二类则是学位房买家，还有一类是故土难离的老街坊。其中以首次置业刚需买家居多。

据了解，水荫路一带的购房市民就多以首次置业为主，在钟志明6月份经手的5宗交易中，有两位买家是首次置业，另外有两位则是改善型刚需客，只有一位是投资客。而首次置业的刚需买家对于贷款额度非常敏感，很关心首付和月供的问题。钟志明介绍说，目前水荫路的楼梯楼如果楼龄长、楼层高，最低售价在1.7万元/平方米，面积小的单位贵的在2.4万元/平方米。电梯楼方面，一般楼龄在11年左右，楼价在2.5万-2.7万元/平方米，靠近环市东一带的电梯楼最贵，单价甚至可以去到3.5万-4万元，因此楼龄长的楼梯楼在价格上对买家来说具有很强的吸引力。“上个月我们成交过一套楼梯楼，买家是首次置业，因此希望供楼期长一点，月供少一点，经济上没那么大压力。我当时就告诉他不敢保证100%能申请到25年的贷款，但有机会贷到20年，最后银行只批了18年，算下来买家每个月的月供差额在三四百元。”

中山八路不仅有混合结构，还有百年楼龄的砖木结构老屋

中原地产负责荔湾中山八路区域的营业经理刘晓东也向记者表示，中山八路一带的二手楼中高楼龄的房子也不少，房源中不但有混合结构，甚至还有楼龄超过100年的砖木结构老建筑。“买上百年的房子一般都是为了地皮，如果建筑安全没问题可以进行装修翻新，而如果被定为危房，就可以进行重建。”

刘晓东表示，他近期成交的房源中，有中山七路园林局的宿舍楼，楼龄有20多年，且是混合结构，因此只向银行申请到了五成贷款，且年限只有10年。“如果房子楼龄超过25年，以前都可以做到10年的贷款年限，但现在因为银行的信贷额度不足，连很多正常的贷款都迟迟批不下来，高龄物业能批5到6年的贷款年限就不错了。”刘晓东表示，买家在交易前应该搞清房屋的结构，签约后碰到贷款问题会非常麻烦，如果担心贷款不足而无法购房，那还是放弃为好。

如何顺利买到高龄房

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在签订购房合同之前，买家必须仔细考虑自己的经济承受能力，并及早向银行了解当前的个人房贷情况，根据楼龄、房屋结构等因素的不同，得到比较权威的预估房贷成数，而不是偏听偏信某一方的看法。

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购买二手房，在贷款上一定要做好最坏的打算，哪怕是首次置业，也不要以为一定能贷到7成房款，如果银行或按揭公司评估能贷4-7成贷款，那么买家要有承担最多首付的经济准备，避免因为贷款成数不够而毁约，给自己造成不必要的损失。

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买卖双方、中介在合同中最好明文约定在贷款上出现何种情况下，买家可以解除合同，并且约定好解除合同三方各应该承担什么样的责任、解除合同后是否应该付给中介费等条件。