荣盛房地产发展股份有限公司(简称荣盛发展)，是一家深耕二三线城市的地产商。在机构对三线城市楼市作出风险提示后，该公司没有停止在二三线城市的拿地步法。据不完全统计，上半年的拿地金额，已经是2012年净利润的1.87倍。

荣盛发展在土地市场上的积极表现，也使其资产负债率在攀升。

房地产业内人士严跃进在接受记者采访时表示，荣盛发展专注二三线城市，虽迎合了目前新型城镇化的趋势与要求，但从目前市场来看，此类城市的风险依然会影响到该房企的经营。尽管在土地获取等方面或许有成本低、地方政府愿意放开敞口让房企涉足等便利，但如果市场缺少较大的迎合，则荣盛发展的业务拓展及开发容易陷入“自娱其乐”的尴尬。

短期面临偿债压力

1-6月份，该公司实现商品房销售金额约108亿元，对应的销售面积约为180万平方米，较去年同期的68亿元和116万平方米，分别增长约58.8%和55.2%。但是，根据克而瑞的房企销售业绩排行，2013年上半年，该公司的销售排名为29位，较之2012年的销售排名26位已经呈现了下滑趋势。

值得注意的是，荣盛发展2012年中期财报显示，2012年1至6月，该公司实现营业收入55.4亿元，但是对于全年150亿元的销售目标而言，荣盛发展在2012上半年的销售任务完成率不足40%。

严跃进对本报记者分析了上述销售数据和排行榜的原因。“从荣盛发展的年度目标完成率来看，随着2013年下半年市场行情不确定性因素的增加，业绩增长势必再次受到牵制。”

2013年，公司计划拿地不超过650万平米。据不完全统计，截至目前，荣盛发展年内已累计获得土地48.67万平方米，按容积率计算，相关土地的建筑面积合计超150万平方米。半年内拿地10块，这让荣盛发展在土地市场累计砸下了40.1亿元，这一金额为其2012年净利润的1.87倍。

疯狂拿地的背后，是负债率的攀升。从资产负债率来看，荣盛发展从2012年第一季度的73.89上升为2013年一季度的76.84。而从长期负债比率来看，则从2012年第一季度的10.43上升为2013年一季度的15.22。

同样的，荣盛发展的盈利能力也并非稳定。从销售毛利率来看，这一数值则从2012年第一季度的37.20%下滑至2013年第一季度的36.47%。事实上，对于销售毛利率，相应券商就进行了风险提示。2013年3月21日，高华证券就在相应的报告中预计，在2013年公司的净利润将同比下滑1.9个百分点至14.1%。高华证券分析认为，主要原因是激进的开发计划将意味着现金利息费用可能上升30%-40%（占高华证券2013年预期税后利润的约40%左右）。而未结算销售均价从2012年6167元/平方米到5507元/平方米的下滑，将使得毛利率下降。

申银国际在“荣盛发展2013年1季报”的研报指出，报告期末，公司资产负债率为76.8%；净负债率为100.2%，较2013年年初提高了18.6个百分点，高于行业平均水平。公司手持货币资金约29亿元，而短债合计64亿元，短期有一定偿债压力。

事实上，荣盛发展对资金依然渴求。5月14日，荣盛发展发布公告，即《荣盛房地产发展股份有限公司关于向荣盛控股股份有限公司委托借款的公告》。该笔委托借款，其借款金额不高于11亿元人民币，借款期限为24个月（可提前偿还），而借款利率则规定，年利率不高于9%。

即使财务收紧，荣盛发展依然要为其子公司输血。

7月9日，荣盛发展发布公告表示，同意为全资子公司沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司向北京泰发祥坤资产管理中心（有限合伙）融资提供连带责任担保。担保金额不超过2.42亿元，担保期限18个月。

严跃进对此表示了担忧。在他看来，“荣盛发展在二三线业务拓展的过程中，实际上是需求一个较好的资金支撑的。但目前来看，此类房企在扩张过程中，因为”钱荒“等原因的影响，因此，会采取此类委托借款的方式，来达到资金融通的目的。”

涉足二三线或对风险估计不足

而荣盛发展在二三线城市的拓展似乎并没有停止。

官方网站的数据显示，荣盛发展目前在常州、唐山、广州、成都、呼和浩特等城市均有在建的项目。同时在沧州也有拟建的项目。而此类城市，包括常州、唐山、呼和浩特等，均被相应的机构和市场揭示出楼市泡沫等市场风险。

近日，克而瑞研究中心发布了《城市房地产发展风险排行榜》。报告指出，二线城市相对较优的经济发展水平和市政建设，吸引了充足的常住人口。从长期来看，刚性和改善性需求大，房地产市场比较稳定，未来前景可期，市场风险较小。

但报告同样指出，近年来随着地方政府对城市建成区建设力度的加大、标杆房企的投资热衷、商业地产的兴起，商品房市场的供应也出现了较为明显的放量现象。这种逼近一线城市的房价水平，更是暴露出二线城市的市场短期供求风险正在显现出来。

同样，报告也直击了三线城市的风险。报告指出，三线城市大多外出务工占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，使得市内对新增住房的需求相对冷淡。而经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应的较为充裕，更使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜，因此大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，整体供求风险较高。

对此，严跃进表示，荣盛发展在二三线城市的拓展，力度较大。但此类城市的风险也依然存在。尤其对于常州、唐山、呼和浩特等城市，涉足房企多，而市场支撑能力又较为单薄。这样情况下，而荣盛发展却将其选为战略发展的地区。这种不成熟的区位选择，或为其未来经营带来更多的不确定性与风险。

记者相关采访提纲发至荣盛发展相关负责人，但截至发稿，尚未收到该公司的回复。