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杨红旭：上半年楼市高温，调控该咋办？

扫描到手机业界观点来源：东方早报发布日期：2013-07-17 16:41 字号：T|T

摘要：2013年上半年楼市落幕。近日国家统计局公布的数据表明，上半年全国楼市继续升温，部分城市的房价涨幅已达2010年楼市火爆时期的水平，一线城市地王层出不穷。在经济低迷的背景下，与其他行业相比，房地产业堪称一枝独秀。不禁让人感叹，调控楼市实在是吃力不讨好

2013年上半年楼市落幕。近日国家统计局公布的数据表明，上半年全国楼市继续升温，部分城市的房价涨幅已达2010年楼市火爆时期的水平，一线城市地王层出不穷。在经济低迷的背景下，与其他行业相比，房地产业堪称一枝独秀。不禁让人感叹，调控楼市实在是吃力不讨好。

不妨先看几组数据。今年上半年，全国商品房销售面积同比增长28.7%，成交均价同比上涨11.2%，二者皆创2010年来半年度增幅的最高值。全国开发企业土地购置面积同比下降10.4%，但成交均价却同比上涨20%——数据背后的地王现象，使人担心未来房价还要上涨。从70个城市房价指数看，上半年房价持续上涨，其中一线城市房价同比涨幅最大，排名前两位的广州和北京，5月同比涨幅皆超15%。

这些数据，充分反映出上半年楼市盛况。始于去年下半年的本轮楼市回暖，形态与以往有所不同，区域差异和市场差异大，一二线城市的市场景气度高于三四线城市，普通住宅项目热销程度高于高档住宅。值得关注的是，自二季度开始，部分城市的住宅成交量有所下滑，70个城市的房价环比涨幅有所回落。这也可以视为国五条效果初现。但显而易见，这种市场高温中的微凉，无法达到调控预期效果，也难让民众满意。

这就产生了一个命题：如何改善和完善房地产调控？其实，这也是一个老话题了，从2003年开始，除了2008年四季度和2009年，国家持续不断的进行紧缩式调控，但效果一直不尽人意，房价上涨水平远超政府及民众预期。去年以来，政府文件和重要领导，多次提到建立长效机制，更多使用市场手段，提高调控的科学性和合理性等。

当前，形势逼人、环境适宜，必须尽快启动长效机制建设。所谓“形势逼人”，有三层含义：一是当前调控效果欠佳；二是限购限贷限价这类行政干预政策边际效用递减；三是经济低迷，不宜更大动作的打压楼市，毕竟房地产正在发挥稳增长的作用。所谓“环境适宜”，有两层含义：一是新政府新气象，向改革要红利，让市场机制说话；二是我国经济告别高增长，经济、金融、财税、民生等诸多重要领域，皆与房地产有关，房地产制度完善与调控手段优化，应顺势突破，有所作为。

近日，有记者获悉，相关内部会议透露将加快研究包括土地、金融、财税等方面的房地产中长期调控政策。“房地产调控长效机制”由发改委、住建部、国土部、财政部、税务总局、银监会共同参与研究制定。显而易见，这一项系统工程，其推进也将是一个渐进过程，但必须要迈出第一步。

长效机制，是相对于近年来频频出台、不断变化的短期性、临时性调控措施而言的。其内容应包括住房信息系统建设、不动产登记制度完善、住房保障建设，土地、金融、财税等制度改革等等。而这些内容，其实近年来正在或多或少、或快或慢的尝试和推进中，只是距离系统化、制度化、成熟化仍相当遥远。

简要的分三个方面探讨。其一，近几年住建部一直在推进个人住房信息联网，去年完成了40个城市，原计划今年6月底前完成500个城市，尚没公布具体情况。只有信息联网，才能将掌握个人住宅的“家底”，才能更有针对性的制定相关政策。国务院已明确2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，当前商品房登记基本已统一，但各种非商品房依然较乱，房屋及土地的统一登记制度，是政府掌握信息的基本制度。上述两项措施可归为长效机制建设的外部条件，另外还包括房产动态估计技术等。

其二，住房保障制度建设。这是房地产长效机制建设的重要组成部分，同时也能为商品住宅调控创造良好的外部条件。1998年房改之后，在住宅市场化、商品化迅猛推进的过程中，住房保障非常滞后，导致本该被保障的群体也在高房价的商品房市场中煎熬。2008年开始，保障房建设规模迅速扩大，十二五期间全国计划新建3600万套。至十二五末，20%的城镇家庭将从受益于保障房。保障房将分流部分住房需求，从而有助于调控商品住宅价格，未来将形成住宅供应与管理的双轨制：保障房由政府主导，商品房由市场主导。

其三，针对商品住宅的长效措施，这也是整个长效机制建设中，最复杂、最重要的部分。其中又分三点：首先，税收是关键。应该有增有减。增加房产税或物业税，国五条及近日国税总局近日下通知：研究扩大个人住房房产税改革试点范围。同时还应减少、轨并过多的税种，比如土地增值税与个人所得税。其次，土地是根本。改革土地制度，增加土地供应。比如，尽快实现农村建设用地与国有用地市场统一，解决小产权房问题，盘活城市存量用地。再次，金融创新。加大房企直接融资比重，放行REITS，改革住宅公积金制度，完善个人房贷政策等。

责任编辑：赵慧娟关键字：杨红旭楼市高温调控