2012年底，万科和首开联合体在通州区台湖镇竞得两块土地，这是台湖镇正式亮相在公众的视野中。

直到今年上半年，台湖镇共出让了7块土地，楼面地价基本都超过1万元/平方米，其中福建泰禾集团在今年5月20日获得的一幅地块，楼面地价更是高达1.9万元/平方米，刷新通州土地出让的最高纪录。

这个此前在通州楼市中名不见经传的地区，如何成为北京市场这一轮的供地热点？区域条件足以支撑如此高昂的地价吗？

上涨

通过各大房地产门户网站查询，目前台湖镇在售的项目，除了一个别墅项目外，普通住宅项目只有一个，即东亚印象台湖。该项目去年12月开盘，均价1.38万元/平方米，后来上涨到1.5万元左右/平方米。目前一期住宅已售完，后期住宅开盘时间不定。

该项目地块，由东亚新华地产于2011年9月30日竞得，总价8.24亿元，总建筑面积287746平方米，其中配建9万平方米公租房。减去公租房面积，该项目楼面地价约为4167元/平方米。

不过，该块地出让之后，台湖镇并没有进入大众关注的视野。随后，2011年底，北京楼市进入调控低点，更没有人关注当时位置偏远的台湖了。

一年多后，2012年12月，万科和首开联合体7.8亿元竞得台湖镇地块，剔除保障性住房楼面地价达到1.3万元/平方米，楼面地价为当初东亚新华的3倍。

而到了今年5月20日，台湖镇地块被推向新高，泰禾拿地楼面地价1.9万元/平方米，与东亚新华所拿地块相比，不到两年的时间里，台湖镇土地楼面地价最高上涨了356%。

这是以同属台湖镇的地块进行的对比。不过，东亚印象台湖地块和万科、泰禾所拿地块，确实存在一定的区位差别。

根据记者实地探访，要去东亚台湖印象项目，坐地铁八通线到梨园站下后，还有约6公里的距离。换乘公汽，并不能直接到达该项目，还需要步行约10分钟。

该项目紧邻台湖镇政府所在地，放眼看去，这里并没有什么商业配套，因为下雨的缘故，路上也看不到一个人影。

而台湖镇今年以来大批出让的土地，位于台湖镇次渠地区。次渠虽然属于台湖镇，但距离镇政府所在地约10公里。

次渠的地位位置，要相对优于镇政府所在地。主要原因在于，一，次渠地区有地铁亦庄线，包括次渠站、目前还未开通的亦庄火车站；二，次渠地区在通州新城的规划中，被划入“北京环渤海高端总部基地”。

这两个方面，正是导致其地价高涨的重要原因。

不过，随着次渠地块的高价出让，已经影响了整个台湖镇的预期。东亚印象台湖项目，将去年底至今次渠出让的7块土地的位置、楼面地价，醒目地标示在售楼处墙上的大幅地图上。其原计划于今年4月推出的二期住宅产品，现在也被延迟开盘。有消息表示，东亚印象台湖打算将二期项目延迟到明年开盘，卖现房，价格将达到2万元/平方米。

通州造城

除了地铁因素以外，通州新城规划“一核四区”中的“北京环渤海高端总部基地”位于此区域，是推动该区域发展的重要概念因素。

通州新城规划早在2007年就已经通过北京市的审批。为什么台湖镇的环渤海高端总部基地概念到现在才开始发酵呢？

实际上，早在2009年，通州就出现过一轮靠通州新城规划来炒高房价，当时，凭借整体楼市向好的大势，通州的商品房价格曾一度达到近3万元/平方米的高点。后来市场走低，加上通州新城建设并没有太多实质性的利好，通州房价成为北京波动最大的区域，也被认为是北京楼市风险最大的区域。到2011年下半年，通州在售商品房价格大多在1.7万元左右/平方米。

不过，在当时楼市最为冰冷的时刻，北京市开始力挺通州。

2011年10月10日，北京市政府正式印发《加快推进通州现代化国际新城建设行动计划》，并提出“一核四区”空间规划。一核”即：新城核心区；“四区”即：文化旅游区、文化创意产业集聚区、国际医疗康体区、环渤海高端总部集聚区。最后这个区，正是位于台湖镇。

通州新城核心区，房地产发展的较早，已经进驻了很多房地产开发商，也开发了众多项目。包括珠江地产、K2地产的项目，京贸国际城等项目，都是属于此范围。

位于通州和亦庄交接处的台湖镇，是一个比较边缘的区域。北京荣邦瑞明投资管理公司合伙人李伟(微博)表示，区政府一般更愿意首先发展区政府所在的区域，一般位于两个行政区的交接处，是地方政府最不愿意开发的区域，因为这类地区的开发，具有外溢性，好不容易开发好了，好处都给了相邻的区。

“在目前新型城镇化的背景下，台湖镇借助了几个概念，一是通州新城规划，北京环渤海高端总部基地；另外紧挨着亦庄，而亦庄这些年发展得不错，产业发达，总部基地正好可以借助亦庄新城的发展。这几个概念都很有想象空间，再加上地铁又过去了，很容易受到市场的追捧。”李伟说。

环渤海高端总部基地的提出，显然是台湖次渠区域发展的强大推力。当地一位村民告诉记者，台湖镇从2008年开始就说要拆迁，但是现在台湖镇政府所在区域，只拆了一个村，而次渠区域则拆迁了14个村。

根据规划，北京环渤海高端总部基地占地17.21平方公里，规划总建筑面积约为1720万平方米，用地面积占到台湖镇总面积的20.9%，比原来的北京崇文区面积还要大，项目拆迁的村庄占到台湖镇村庄总数的30.4%，拆迁人口占到总人口的44.2%。

北京环渤海总部基地管委会规划科科长杨光在今年5月底，曾对媒体表示，北京环渤海高端总部基地一共拆掉了14个村、5400多户、约16800人。

根据规划，这里将要建设的是一个人口规模达到20万的新城。目前出让的几块土地，显然只是九牛一毛。

而规划建设的是高端总部基地，该区域的产业发展前景是怎样的呢？根据目前公开出让的信息，大规模进入台湖镇拿地的，主要还是房地产开发商，主要产品也是住宅和商业项目。

“就目前的信息来看，北京环渤海高端总部基地，要做好产业发展，有一个很重要的方面，就是能不能借好亦庄的概念，打好亦庄这张牌。”李伟表示，例如做好亦庄现有产业的外延、配套产业等关联性强的产业，降低交易成本，如果真正做好这些方面，产业发展是有机会的。

是新睡城，还是就业、居住联通的新城？通州还有很长的路要走。而因为北京区域土地资源的稀缺性，住宅开发将是通州新城发展中不可避免的诱惑。