6月28日,万科总裁郁亮在5月成功登顶珠峰后首次公开露面,也许是像他自己所说的“登顶珠峰后,我对人生有了一个全面的认识”,他一改往日内敛的风格对记者表示“有问必答”。在谈到对行业前景的判断时,一向不做预测的他开诚布公地说:“房地产的春天还远远没到,冬天还会持续很久。”

我们已不指望春天夏天

记者:前两年您提出“过冬论”,现在,房地产春天来了吗?

郁亮:我觉得冬天还会持续很久,我们已经不指望春天夏天,天气好坏都得做。行业未来2到3年的处境都可能很痛苦,春天不太可能出现。

记者:万科是否有过冬压力,尤其面对当下“钱荒”的大背景?

郁亮:首先,我想说“钱荒”是好事情,可调整发展结构挤压泡沫。其次,万科一直运营冬天模式。万科的钱应该没问题,因为我们始终对银行不太放心,所以持有很多现金,这一点经常会被股东批评。但很多经验告诉你,钱越多的时候才会有人愿意给你。因此,有时候在中国不能太强调资金的效率,而是要强调有钱很重要,这么多年来,万科在这一点上深有体会。

坚持不拿“地王”

记者:您如何看待开发商拿地的热情?

郁亮:尤其在像北京等一线城市,“面粉”价格太疯狂,都接近“面包”价格了,这确实让我难以理解。但不难看到,目前疯狂拿地的大部分是中型房企,他们可能是想再上一个台阶,因此比较有胆量去做这件事情。

记者:近来各地一线城市纷纷出现“地王”,但万科屡次失手,下半年会加快拿地步伐吗?

郁亮:万科不会放弃拿地机会,但会坚持不拿“地王”这个原则。目前我们的“面粉面包”都还多,储备开发两年没问题,下半年不会加快拿地速度。尤其如果“面粉”价格过高,我们宁可饿着,也要退出这种疯狂游戏。

房产税无法取代土地财政

记者:您认为地价和房价的疯狂,是否能通过房产税来抑制?

郁亮:对房产税,我看不懂。房产税税收成本相当高,且即使全国征收也就5000亿元左右,土地财政一年2万多亿元,显然无法被房产税取代。其次,要搞明白收税是为什么收,有人认为房产税能迫使有多套房子的人抛房,但这“并非好事”,多套房持有人可把房子出租,满足低收入者的租房需求,这些人群是即使有房源也买不起房子的人。所以,应该先建立租房制度,让空置房的业主有信心进入到租赁市场中来,而非靠税挤出来。

记者:三年来,限价的大背景对开发商有什么影响吗?

郁亮:从2008年以后,我们已经习惯了在各种不利环境下成长,限价对我们而言就是少赚点钱。事实上,再限制还是给你钱赚的,所以限价不是很大的问题。

万科“出海”不为投资客建房

记者:其他开发商都把超越万科作为目标,那么万科作为老大的目标是什么?

郁亮:我也一直在思考这个问题。未来10年住宅需求量会稳定下来甚至是萎缩,万科也会碰到规模的天花板。其实开发商并不是城市建设的主角,应该是以人为主。现在我们有自己的物业,在经营食堂、菜市场、商业,我们甚至还想过要经营垃圾处理厂,都是为人服务,所以公司会转型做城市配套服务商,这是万科新的增长点。

记者:如何看待开发商纷纷进军商业地产及海外地产?

郁亮:万科目前还是要盖主流客户要住的房子。网络时代对于商业地产的打击太大,我们在这方面会谨慎。投资海外地产的人会更聪明,其实不用担心是否出现泡沫。不过,万科“出海”有两个原则,一是选择中国移民和留学生多的城市,二是打造刚需产品,并非为投资客建房。

记者:万科走出去,是为了实现打造世界级房企的目标吗?

郁亮:对。尤其和国外企业合作会发现,有很多我们值得学习的地方。万科现在追求的不是规模,而是更关注管理结构以及企业竞争。