四个家庭，同一个时间内交易三套房子，找了同一个中介门店，这个多连环的房产交易，如今出现在闸北彭浦板块一知名中介公司的门店里。
　　当事人王先生对房报记者说，自己是第一个交易家庭，买了第二个家庭的房子，第二个家庭买了第三个家庭的房子，第三个家庭买了第四个家庭的房子。 “如果加上我自己通过别的中介门店卖出的小房子，算是四连环交易。 ”
　　王先生说，四个家庭已经被中介公司召集开过两次“碰头会”了。“大家都是置换型，没有谈好贷款、迁户口、搬家等具体事项前，谁都不想签正式合同。其余三家的贷款、迁户口情况等，我都得关注，因为这些直接影响到我的交易。比如，第三个家庭要使用纯公积金贷款，估计放款时间较长，直接影响了整个连环交易的周期。再比如，第三个家庭和第四个家庭交易的房源，上周日评估没有通过，第四个家庭当时火了，说不卖房了，我提心吊胆了一天，若他不卖了，第三个家庭买不成，也不能卖房了，意味着第二个家庭也买不成，也不能卖房了，我也就买不成了。后来好说歹说，这个事情才算平息下来，交易得以继续。 ”
　　记者调查发现，类似上述这种复杂的多连环交易实践中不太多，但由于当下置换型占主流，连环交易并不鲜见。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，上述多连环交易由一个中介门店操作，还容易协商和操作，如果不是一个中介门店操作，情况会更复杂。置换型购房实践要注意贷款情况和购房资格审批情况，一旦贷款、购房资格出现问题，将打破原有的计划。
　　上海中原研究咨询部经理龚敏表示，多连环交易最大的风险就是毁约风险，连环单涉及到多个客户，关系复杂，只要一个交易客户出现问题，后续环节就很难正常操作。尤其是在政策敏感期，毁约情况时有发生，最常见的就是临时提价。
　　“站在中介公司的角度，我们其实并不鼓励连环单，因为连环单成交太复杂。要规避风险，连环单操作一定要实行透明化，双方把交易时间、价格等谈清楚，最好是在合同中写清楚违约责任，这样相对有保障，一旦发生问题也能进行维权。 ”
　　上海锦天城律师事务所资深律师杜鸿亮办理过多起连环单纠纷案例，他提醒大家，实践中二手房连环交易颇为普遍，在这样的交易中，建议买家向卖家沟通好买房款项来源和贷款情况，万一出现贷款逾期或者放款不足等情况，更容易求得卖家谅解。
　　连环购房受阻，责任谁来承担
　　杜鸿亮
　　案情简介：
　　罗先生委托一家房屋中介公司提供买房居间服务，中介公司向罗先生推荐了一套房子，房东刘女士因为 “新国五条”规定卖房子要按20%征收个税而出手，同时委托该中介公司提供购新房的居间服务，并且已找好了要买的房子 (房主杨先生)。中介公司约好三方同一天签约，即罗先生购买了刘女士房屋，刘女士购买杨先生房屋。一番协商后，刘女士与罗先生、杨先生同时签好了 《房地产(行情 专区)买卖合同》(罗先生买房价100万元，刘女士买房价格200万元)，合同都约定了买方未按约支付购房款的，每日按合同总价的千分之三承担违约金，逾期30日，卖方有权解除合同并要求买方承担20%违约金。在履行过程中，罗先生的贷款无法审核通过无力继续履约，刘女士因此无法向杨先生付清交易余额。刘女士与杨先生协商延期付款，杨先生虽同意延期付款，但要求支付10万元违约金，否则就不卖了。之后，刘女士向法院起诉要求解除与罗先生签订的 《房地产买卖合同》，并要求支付房款20%的违约金及赔偿其赔付给杨先生的违约金损失共计人民币30万元。
　　法院处理：
　　笔者作为罗先生的代理人参加了诉讼，法院大部分采纳了笔者的代理意见，认为罗先生虽然有违约但不应当承担过高违约金，因此判决罗先生只赔偿刘女士10万元违约金，刘女士其他诉讼请求予以驳回。
　　律师分析：
　　本案属于连环交易，交易链一环扣一环，一旦某一方无力履行，则整个连环交易就会 “掉链子”，并产生多重违约纠纷。本案罗先生应如何承担责任呢？笔者认为，罗先生应当承担部分违约责任，但无需承担30万元的违约责任。根据我国法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，刘女士的实际损失只有向杨先生承担10万元违约金，与罗先生解除房屋买卖合同后，房子可以再卖，解除合同本身并没有产生损失；此外，刘女士及要求罗先生支付20%违约金又要求赔偿损失，该请求具有重合性，法律规定的违约金责任本身就是对违约方损失的补偿。本案笔者作为罗先生的代理人向法院发表了前述意见要求减少违约金，法院酌情考虑后采纳了笔者的代理意见。
　　需要指出的是，法院查明本案罗先生在公积金贷款中由于递交虚假材料(行情 专区)因此有一定的过错，故应适当赔偿刘女士的损失。如果不是罗先生的过错而导致公积金或银行(行情 专区)款项不能及时到账，罗先生则无须承担违约责任。刘女士作为改善置换型购房者，在连环购房中实际承担较高的法律风险，因此此类购房者最好聘请专业人士进行把关。