未获预售证楼盘网上公开低价叫卖

“内部转名”涉嫌违规 “转名费”高贷款难

在内地住宅市场高房价的压力下，开发商方面受制于层层调控，或主动或被动捂盘惜售，二手卖家心态浮动。购房者一部分转向非正常渠道的房源，另一部分被“挤出”至海外或其他类型房产。

今日起，记者将走访市场，为读者揭秘各类楼市乱象。

楼市乱象调查之一

近期，有读者林先生反映，在某二手中介网上，有一个知名开发商开发的科学城大盘内部有多套房产低价“内部转名”，均价能低于市场价数千元。

记者连续数日赴萝岗秘密调查发现，这批“转名馅饼”号称是本地某大型数码通讯公司向开发商低价“团购”的物业，目前仍未取得预售证，需要去该数码通讯公司秘密签订“购房意向书”并提前入账公司账户。尽管诸多疑虑，该批物业仍被疯抢。

法律界人士认为，“内部转名”这一行为涉嫌违规，买家与转名方所签订的“房屋买卖意向书”效力待定，如果开发商不认可，该合同即为无效，如果“房屋买卖意向书”条款不清，可能在退款时会遇到纠纷。

而业内人士也提醒，购买此类房产可能会遇到贷款成数减少、高额中介费和“转名费”等问题。

事件

未获预售证楼盘网上团购叫卖

根据林先生指引，记者在二手房网站上搜到了关于某科学城大盘(下简称“该盘”)的宣传信息：“某科学城大盘现在有部分面积70平方米、85平方米、95平方米不等的期房出手，C6栋目前有15至29楼的单位，精致装修，预计开盘价每平方米1.6万到1.8万元不等，是投资自住的极好选择。”

记者选择一个电话拨打过去，对方解释道，这批房源是本地某大型数码通讯公司从该盘团购的员工房，共80余套，当时团购价为1万元每平方米。后来公司内部有一些变故，因此将此批房出售，按1.4万元/平方米卖出。

具体的操作步骤是“直接来公司选房，签订购房意向书并且打10万元定金到公司账上，公司会给一个收据，等到6月开盘和开发商签约时，合同上只签一万元每平方米的均价，剩余以4000元/平方米交给公司。”“总共只有80套，已经卖了50多套”。

记者从该盘售楼现场了解到，C5栋目前处于储客阶段，尚未拿到预售证，而C6栋就在C5栋旁边，同样未拿到预售证。“C5栋估计这两个星期就能开盘，开盘价尚未确定，估计至少要到每平方米1.6万元以上，高层单位可能更高。”现场销售人员告诉记者。

暗访

“内部转名”交易风险丛生

根据中介经纪提供的交易短信，记者找到了位于黄埔云埔工业区的该公司厂区。进入厂区后，中介便神秘告诫购房者，若有人问起，要说自己是该公司内部员工的亲戚，不然“你有钱也买不到”。

在厂区内部，记者看到“房屋买卖意向书”和打款账号复印件。一位自称为该公司财务的人士表示，打款账号是该公司的对公账号，10万元入账后，买家得到的收据上也会加盖该公司的财务专用章。同时，该人士特别强调称，由于入的是公司户头，为了避免麻烦，购房者在打款的时候不能留下任何“购房款”之类的备注。

但是，记者发现，“购房意向书”上的卖方并非公司本身，而是一位叫做“徐兰住”的自然人。对此，中介表示，“徐兰住”是公司的一位高管，由于不便以公司名义操作，此事由他个人出面办成。

在“房屋买卖意向书”上，除了购买房屋的房号等相关资料需要填写外，还打印有如下内容：“售价每平方米14000元”，并强调买方同意签订本意向书时缴纳定金给卖方，卖方收到定金，则确认成交。“房屋买卖意向书”还表示，预计6月份与开发商签订正式购房协议，买方需提前将每平方米4000元支付给该数码公司，才可与开发商以每平方米10000元签订正式商品房买卖合同。

记者粗略计算，如挑选最大面积95平方米户型，在正式购房合同尚未签订之前，购房者便必须付出近40万元款项给该数码通讯公司。而对于提前支付4000元/平方米再签约是否会有风险，中介表示，届时将会由中介带领购房者去售楼部签约。“时间大概在同一天，不会有任何风险。”

而在“房屋买卖意向书”末尾注明要求买卖双方对此保密，万一因卖方关系和开发商交易不成，卖方“第一时间通知买方，并退还买方定金”。同时，中介强调，由于属秘密转让，“房屋买卖意向书”上将不会加盖该数码公司的公章。

记者算账

“暗箱成本”不菲 贷款成数缩减

中介带领购房者进入室内挑选户型。在两张打印出来的粗糙的“销控表”上，记者看到，C6栋从15楼到29楼的全部房源一应俱全，总共80余套，已被选购的房源用圆珠笔划掉，远未过半，并未像中介说的“已经售卖50余套”。

记者估算了一下，“内部转名”仅需1.4万元/平方米，按每平方米2000元的差价保守估计，以可选的最大面积95平方米计算，若采取“内部转名”，对购房者来说可以省下近20万元的差价。而如果考虑到“内部转名”的户型均为高层单位，价格可能攀升至1.7万元每平方米，则购买一套95平方米三房可以省下近30万元。

但中介告诉记者，一切搞掂后要额外给5万元好处费，此外再给中介2个百分点的中介费。这样一来，即使是按照高层单位单价1.7万元计算，购置一套面积最大单位，也仅相当于实际房款打了个88折。

由于在和开发商的购房合同中的签约价是10000元每平方米，购房者若要贷款，贷款成数将比正常购房低许多。若是按照首套房置业95平方米户型计算，133万元的总价仅有95万元可以进行贷款，贷款七成，便是66.5万元，和总房价相比，相当于仅能贷款五成。

记者还发现，选房签约后，上述财务人员在“购房意向书”下方卖家处签名。记者留意到，签名并非“徐兰住”，而是财务人员的名字。

风险提示

转名合同本身效力待定

上述中介人士提醒，“内部转名”房产由于签约价格较低，绝大部分房源会遇到贷款成数不足或者直接要求“一次性付款”的现象，而且由于购房发票价格较低，在日后转卖时会造成较高税费。

胜伦律师事务所的刘继承律师表示，购买这样所谓“内部转名”的房产有诸多的风险。“首先未获预售证的楼盘肯定是不能够上市交易；其次，内部转名的房产都是没有房产证的，转卖只是转让购房名额，合同本身的效力待定。”

他表示，“内部转名”合同效力生效要等开发商方面有正式合同，在此之前如果开发商认为转名违规，个人买家的交易则会遭遇麻烦。

开发商：

“无法核实究竟由谁购买”

“我们公司没有房地产相关业务，团购房产并非公司行为，只是公司老板以个人名义购置一批房子，对在公司工作多年，比较优秀的员工进行分配，低价售卖给他们，解决他们的住宿问题，和公司没有任何关系。”该公司一位高层人士说。

随后，该公司给记者出示了书面声明称：“关于我公司员工集体订购商品房，可能存在公司员工因不符合广州购房条件私自转让名额一事，现公司已开始核查。”

随后，记者联系了该楼盘的开发商相关人士，对方表示，该盘项目部确实与相应公司的老板接触过，但是其“只能认该公司的证明和公章，无法核实究竟是由谁来购买”。同时，他告诉记者，现在项目部已经听说该公司转卖房产的事情。“我们已经给他发出了相应的律师函，并且进行了交涉。”