一套二手房的交易差价接近100万元，但最终缴纳的个人所得税不到10万元。在近期的北京二手房市场上，类似的例子屡见不鲜。虽然目前二手房市场已大幅降温，但在楼市调控新政出台一个半月后，被认为是最严厉手段的二手房个税新政遭遇了执行的尴尬。
　　中国证券报记者近日调查发现，在二手房交易中，拆分交易价格以做低房屋的网签价格，进而压低交易差价，已成为当前交易双方应对政策的主要手段，屡试不爽。此外，为了促成交易，一些房主甚至采用“假离婚”的方式，将二手房变成免税房源出售。业内人士认为，在一片争议声中，政策条款的边际效应正在逐步递减。为避免调控落空，既应加大执行力度，也面需结合实际情况对调控政策细节进行调整。
　　价格拆分大行其道
　　谈及最近刚在北京买到的一套二手房，小刘又郁闷又庆幸。郁闷的是买了一套“含税房”，庆幸的是通过“合理”方式减少了这套房屋的个税。
　　小刘所买的这套房位于北京市丰台区刘家窑，是一套面积64平方米的小两居。购房合同显示，交易总价为210万元。问题在于税费。这套房子虽属较老的社区，但业主持有房屋的时间不满五年且为非唯一住房。这意味着，这笔交易将产生相当于差价20%的个人所得税。按照115万元的房屋原值计算，个人所得税达19万元。再算上契税、营业税、中介费等，交易成本将达25万元。
　　在供不应求的北京楼市，房屋交易的所有税费成本均转嫁给买方。为了促成这笔交易，中介机构提出了一个价格拆分的方案：将交易价分为房屋成交价格和附加价格两个部分，前者作为网签的报价，也是计算交易差额和个税的标准；后者主要包括家具、家电、装饰装修及配套设施设备等的作价。上述两个部分均在购房合同中体现，从而实现其“合法性”。在具体操作中，只要把后者的价格做高，前述房屋成交价便相应降低，与房屋原值之间的差额就会缩小，房屋交易所需缴纳的个税进而减少。
　　小刘向中国证券报记者出具的购房合同显示，这套房屋的家具、家电、装饰装修及配套设施设备的价格被做成31万元，房屋则以179万元的价格完成网签。与房屋原值相比，差价仅为49万元，应缴纳的个税不到10万元。中国证券报记者调研发现，在当前的北京二手房市场，这种拆分价格的方法被广泛采用。
　　监管力度有待加强
　　对于做低交易价格的现象，相关部门曾出台措施，但房地产中介的反馈是，只要操作得宜，拆分价格都能过关。
　　北京市4月初调整各区县二手房交易的最低计税价格，实际交易中的网签价格不得低于该价格，但调整后的最低计税价格究竟应在什么水平，按照惯例并未公开。多家房地产经纪机构的业务员表示，在拆分二手房价格时，通常会将家具、家电和装修等部分的价格做到相当于业主报价15%-20%的水平，往往不会触及最低计税价格“红线”。
　　值得注意的是，按照国税总局2006年发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，作为二手房交易中免税部分的装修费用，最多不得超过房屋原值的15%。然而，在小刘的交易中，房屋装修费用已经达到房屋原值的23.8%。
　　中国证券报记者从多家房地产中介工作人员获悉，在他们成功操作的案例中，装修费用占比远远超过政府文件规定的水平，部分高端房屋的装修费用甚至接近成交价格的50%。
　　同样，避税的另一招是假离婚。在北京某大型房产中介青年路店，一位经纪人讲述了一则案例：一位名下拥有两套房产的丈夫欲将其中的一套卖出，这两套房屋的持有时间虽已满五年，但由于是家庭非唯一住房，无法规避个税，长时间无人问津。为此，丈夫先将其中一套房产通过“赠予”方式过户到妻子名下，然后两人办理离婚。如此一来，这套房源成为“满五年、唯一”的免税房源，很快受到购房者青睐并成功售出。两人计划待办理完相关手续后复婚。
　　该经纪人表示，在他所在门店的免税房源中，相当一部分属于假离婚，这种做法屡试不爽。业内人士分析，二手房交易中高昂的个税成本导致买卖双方千方百计钻政策漏洞，而在实际执行中，调控政策的效果大打折扣。在二手房个税新政出台一个半月后，其边际效应已开始出现递减。
　　市场回升苗头隐现
　　二手房个税新政出台后，各地二手房成交量萎缩，市场交易达到冰点。
　　据北京市住建委数据，4月1日至5月13日，北京二手住宅网签量为6973套，同比下滑49.8%。根据链家地产统计，同期北京二手住宅成交均价为26540元/平方米，与政策出台前大致持平，但同比上涨30.1%。
　　值得注意的是，随着市场对调控政策的逐渐消化，近期二手房市场出现升温苗头。据中国证券报记者调研，不少房地产中介机构负责人表示，近期门店的成交量普遍有所回升，大致上升到调控政策出台前1/3的水平。考虑到调控政策出台前的交易量带有非理性虚高成分，如今市场的恢复速度可谓超出预期。
　　分析人士表示，在经过了政策恐慌阶段后，市场正在逐步自我修复。从避税手段多样、房源以免税房为主流不难看出，二手房个税政策的效果正在被消解，未来市场交易量回升将是大趋势。
　　有观点认为，为避免调控政策落空，除强化执行环节外，也需及时调整个别不合理条款，防止对政策对市场构成伤害。
　　二手房交易中高昂的个税成本导致买卖双方千方百计钻政策漏洞。
　　二手房交易缴纳税费有“攻略”可循
　　“国五条”正式执行至今已有月余，真正严格执行此政策的仅有北京。记者通过调研北京二手房交易市场发现，二手房交易仍有“攻略”可循，购房税费、装修费等均可抵扣，对于无法核定原值仍按照1%的较低税率综合征收。
　　购房税费计入原值保存好相关凭证
　　个人所得税法及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳税。
　　根 据国家税务总局2006年出台《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从 其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。由此可以看出，对购房者来说，要保存好购房发票以及契税完税凭证、产权转移过程中缴 纳的相关费用等凭证等。
　　中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇认为，2006年出台的这一通知目前仍是执行二手房个税政策的主要依据，通知明确购房税费可以计入原值，但一些家庭未必有保留票据的习惯，执行政策时有待进一步人性化。
　　装修费可扣除需提供税务统一发票
　　在计算应纳税额时，合理费用也可扣除，那究竟什么是合理费用呢？根据税务部门的规定，合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。
　　但并不是所有装修费用都可扣除。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致，方可扣除。公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%，商品房及其他住房为房屋原值的10%。
　　此外，对于住房贷款利息、按照有关规定实际支付的手续费和公证费等，需凭贷款银行和有关部门出具的有效证明据实扣除。
　　杨志勇指出，二手房的个税政策一直都有，只是征管比较难。装修费可以抵扣，但目前实际执行时依然存在障碍，比如一般小装修队开发票不多见。
　　链家地产北京西城区门店工作人员李富华介绍，“目前还没有遇到装修发票抵扣的情况，一方面是由于业主无法提供原始装修发票，另一方面从北京来看，各区执行也有差别，要看执行者对于政策的把握。”
　　无房屋原值凭证由税务部门核定征税
　　那么，在现实交易中，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的该如何处理？根据规定，税务机关可对其实行核定征税，地方税务局根据综合因素，在住房转让收入1%至3%的幅度内确定应纳税额。
　　据介绍，2012年以来，我国已经全面推广应用房地产评估技术加强二手房交易税收管理，在遏制二手房交易中利用“阴阳合同”逃避税款方面已发挥作用。
　　在评估中，税务部门在实地调查勘验、参照房地产市场交易信息的基础上，根据二手房所处的区域位置、交通条件、基础设施、周边配套以及市场交易均价等因素确定计税的基准价格。
　　李富华介绍，“目前，在地方建委查不到原值的大部分为已购公房，目前仍按照成交额的1%征收。查到原值的严格按照20%征收，在合同中一般会备注税款由双方协商而定。”
　　涉及5亿元市场 北京欲禁止中介房屋托管业务
　　对于北京的广大中介经纪公司来说，一个价值超过5亿元的市场蛋糕或将消失。
　　月14日，北京市住宅与城乡建设委员会、工商分局、发展改革委等多个部门联合发布“关于印发《北京市房地产经纪管理办法》的通知”（下称《办法》），并就该《办法》公开征求社会意见。
　　其中明确提出，原接受当事人委托代收代付房屋租金等费用的房地产经纪机构，应当于规定之日起停止接受新的代收代付委托，对存续期的业务应当主动与委托人签订补充协议，并于规定时间将租金支付方式全部调整为租赁双方自行划转。
　　这意味着，在以往二手房租赁市场中较为普遍的房屋托管业务将被明令禁止。
　　亿“蛋糕”
　　在北京，不少房主为了图省事，会选择将房屋托管给中介。
　　普遍的操作方法是，房主委托中介代为出租房屋，按月坐收租金，但一般一年会有1~2个月的房屋空置期，空置期不支付房租；而中介则需要自己找租客将房屋出租、收租以及负责房屋在合约期内的维修等事宜，有的还会根据租客需求对房屋内的家具家电进行添置。
　　目前不少中介都提供这种“房租托管”的服务，大部分都是一些小中介或“黑”中介，但其中也不乏一些规模较大的中介公司。
　　以 北京中介行业规模最大的链家地产为例，目前该公司已将房屋托管业务改良并壮大成为一个独立的品牌。从2011年6月开始，链家自如从房东或开发商手中收集 房源进行统一装修、统一管理、统一出租，并成立“链家自如”品牌。据链家自如提供给《第一财经日报》的数据，目前北京市场上已约有1万套自如友家的房源。
　　一位不愿透露姓名的业内人士则对本报记者透露，北京的另一家大型地产经纪公司我爱我家，其房屋托管业务占全部营业收入的比例也在15%~20%。
　　据这位人士保守估算，链家、我爱我家等再加上小型的中介公司，“整个北京中介行业房屋托管业务的营业收入一年不低于5个亿”。
　　风险隐现
　　然而，在目前的市场中，一些操作并不规范的中介在取得出租房屋的代理权之后，为取得盈利会想尽办法提高租金，推高整体市场租金均价。很多隔断出租、恶意扣款等现象也多缘于此，导致租赁市场秩序较为混乱。
　　一 位房地产中介人士就对媒体表示，中介机构肯定不会做亏本或吃力不讨好的事。通常情况下，中介提供“托管”的方式是低价从房主手中收房屋，再高价出租给租 客，赚取中间的差价。而且中介支付给房主的房租，是按月支付的，中介收取租客的房租，则是一季度或半年或一年一次支付的，这样中介手中就会有流动资金，个 别中介甚至会将这些流动资金去做其他投资。
　　在此影响之下，北京市场中由房屋托管造成的纠纷屡见不鲜。为加大对此的监管力度，北京市相关部门此前规定，中介如果申请此项业务，需在北京房地产中介行业协会提交60万元的风险金。
　　对于目前市场中存在的房屋托管业务，北京市住建委相关负责人就表示，这种方式其实是双边代理，中介的目的是“吃差价”，并非经纪行为，而且存在风险。
　　规范胜于禁止？
　　但对于此次北京市相关主管部门出台《办法》对房屋托管进行行政性禁止，有业内人士却持不同看法。
　　深圳世联地产（行情,资金,股吧,问诊）顾问股份有限公司董事长陈劲松就在微博上表示，“托管业务是全球最成熟服务，居然叫停了。再说一遍：中介只会令房价和房租更便宜、更有效率！”
　　国务院发展研究中心金融所研究员巴曙松对此也转发并称，“市场预期因此而紊乱”。
　　从需求角度来看，一些长期在外地，或者是同时有多套空闲房屋出租的业主，的确需要有人为其管理资产、处理房屋出租后的维修等工作。
　　“北 京市的这一规定如果实施，大的中介公司肯定会严格执行不再做这部分业务，但小中介、“黑”中介仍然会暗中继续，最终导致的结果是主管部门对此的管理更加困 难，实际情况会更差。”前述不愿透露姓名的业内人士认为，既然市场中存在这一部分需求，与其用行政命令“一棒子打死”，不如出台相关规定加以规范，同样能 够起到令市场健康发展的作用。