昨日成交的上海长宁区虹桥路街道261街坊6丘A3-02商办地块(古北5-2)，再次让业内人士感叹当下土地市场的热度。

4月25日，上海市规划和国土资源管理局网站发布的信息显示，古北5-2地块当天以31.9亿元成交，折合楼板价为30244元/平方米，溢价率为48.4%，竞得人是悦洋有限公司和搜候(上海)投资有限公司。悦洋和搜候均为SOHO中国(00410.HK)全资子公司。

一名开发商昨日形容SOHO中国的出价为“疯狂”，并称最终的成交价远高于其他竞争对手的心理价位。

不过，SOHO中国董事长潘石屹[微博]则认为，“这是一个合理的市场价格”，“而且约15万平方米的总建筑面积对于开发商业物业尤其是办公楼而言，是一个理想的规模。”

出让公告显示，古北5-2地块东至伊犁路，南至红宝石路，西至玛瑙路，此番出让面积为16558.3平方米，容积率为6.37，规划用途为商办。

　　楼板价和成交总价

　　均为今年以来次高

古北5-2地块甫一推出，便备受市场关注。

上海市规土局网站信息显示，自3月挂牌以来，有82家房企对该地块提交了标书，有5家企业提交了竞买申请。SOHO中国昨日提供的新闻稿称，当天有4家开发商参与了现场竞买。

据称，当天竞夺激烈，现场竞买耗时1个多小时，两百余轮竞价，SOHO中国方面胜出。

“我们一直坚持在轨交沿线购买项目，因为这是满足办公需求、实现高效办公的最基本条件之一。”潘石屹说。

多位受访业内人士都认为，古北5-2地块的最终成交价较高。

据上海中原及21世纪不动产统计，古北5-2地块的成交总价和楼板价都创下今年以来上海土地市场的次高水平。

不过，上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏也指出：以古北5-2地块的中标楼板价计算，未来项目售价在6万元/平方米，而以未来租金估算其投资回报率将超过6%，与当前普遍投资回报率5%左右相比仍有诱惑力。

据龚敏称，古北5-2地块所处的虹桥古北板块目前各方面配套已相当成熟，未来轨道交通15号线将于2020年竣工。目前该板块内的典型代表甲级写字楼有“东银中心”、“古北财富广场”，租金在7-9元/平方米/天。未来古北板块新办公物业租金有望看高至10元/平方米/天以上。

　　潘石屹称

　　将在沪持续发展

古北5-2地块的高门槛还不只是价格。

出让公告及答疑纪要显示，该幅地块的竞得人应在5个工作日内，支付20%的合同价款，其余价款在合同签订之日起30个工作日内付清，不可分期支付；销售方面，2000平方米是办公产证最小的分割面积数，所有办公楼宇的分割销售均须经长宁区商务委同意，分销条件须满足出让合同的相关要求，鼓励土地竞得人长期持有50%以上的办公楼宇。

21世纪不动产分析师黄河滔称，如果未来SOHO中国在古北打造标杆项目，有助于提高板块内的商业能级。

据21世纪不动产统计，2012年至今长宁古北板块无在售新建办公项目，短期内少有新增项目推出；商业项目方面，整个2012年至今该板块也仅售出32套。

上海中原在昨日发布的一份报告中称，上述鼓励自持的要求，与SOHO中国由三售转向自持的战略并不矛盾。而且，在外滩地王案一审中败诉，也可能坚定SOHO中国的拿地信心。

此前一天的4月24日，SOHO中国在与复星的外滩地王股权争夺案中一审败北，该公司已决定与上海证大、绿城一起上诉。

但这似乎并未影响潘石屹对上海市场的信心。

潘石屹昨日称，出手古北5-2地块，这表示SOHO中国非常看好上海，“上海是中国市场化程度最高的城市，商业气氛浓郁，商业操作规范。而上海的办公区域非常集中，写字楼密度又高，这也带来了相当高的商业效率。作为北京和上海最大的甲级写字楼开发商，我们会在这里持续发展。”

按SOHO中国发布的数据，摘得古北5-2地块后，2009年8月才进入上海市场的SOHO中国，在沪项目已增至12个。近三年来，SOHO中国在沪累计收购项目耗费金额约287亿元，项目全部建成后的总投资额将近500亿元。