与一手商品房买卖相比，二手房由于交易双方均为个人，因此更容易产生纠纷，特别是由于贷款政策影响而导致的交易纠纷有所增加，另外，因所售房源信息的不对称也易产生纠纷。对此，律师通过解析案例提醒购房者，在接受中介服务时，应清楚地认识到自己享有的权益及需要履行的义务，涉及到贷款、房屋信息等方面时，最好在协议中提前约定好条款。
　　买到“凶宅”退房难 购房前需“多打听”
　　■案例：
　　徐某于2010年11月通过中介促成签署买卖合同，购买了一套房屋。事后，徐某得知该房屋曾发生过凶杀案。徐某认为，中介在促成其签署合同前未告知该房屋曾经发生过凶杀案，他无法承受住在“凶宅”的恐惧感，便向法院提起诉讼，要求解除本次买卖合同，并要求中介退还中介服务费。
　　法院认为此类民间认为“不吉利”事件并未明文规定属于中介机构在居间过程中须告知的内容，故不予支持徐某的诉讼请求。
　　■解析：
　　江西商海律师事务所魏亮律师表示，根据法律法规规定，中介机构在居间合同中的告知义务，告知内容主要包括房屋的权属、面积、查封抵押情况、租赁情况、使用限制和房屋质量状况等事项。对于卖方来说，是否应将房屋内发生凶杀案的情况告知买方，法律上并无明文规定。
　　那么，购房者如何在购房时避免此类事件发生呢？魏亮律师建议购房者购房时除查看购买房屋本身的情况外，还可以向物业管理公司或邻居了解是否发生过类似事件；同时，购房者也可在合同中与卖方明确约定该物业未发生过相关事件，如卖方有意隐瞒，购房人可依此要求解除合同或者酌减房屋价款、赔偿损失等。双方约定书面条款，以便在发生类似纠纷时有据可依。
　　贷款不到卖家不交房 提前约定条款避风险
　　■案例：
　　2011年3月初，高某通过中介与业主何某签署三方合同，约定高某买何某的房子首付30万元，剩余30万元房款以按揭方式付款。2011年4月，银行出具了贷款同贷书同意高某贷款30万元。取得银行同贷书后，买卖双方办理房屋交易过户手续，并取得房产证及他项权证。但至2011年5月，因受限贷政策影响，银行贷款迟迟不能发放，至2011年6月，业主何某未能收齐房屋余款，便不愿办理最后的交房手续了，高某向法院起诉请求解除合同，并要求中介退还中介服务费。
　　法院认为银行贷款未能及时发放，不是因中介的原因所致，中介没有责任，同时买卖双方交易过户手续已完成，故不予支持高某的诉讼请求。
　　■解析：
　　魏亮律师认为，为规避风险或合理分担损失，可在合同中订立相应的条款，如在合同中约定若贷款不成功或银行降低贷款额时，买方有权解除合同，并可要求中介退回或减免收取中介费，要求卖方退回购房定金等。
　　此外，针对当下银行房贷申请时隐藏的不确定因素，建议买家应适度调高首付预算范围，避免因银行调整放贷额度而影响二手房交易。买家应事先预留一笔资金，以解房贷额度缩水的困局。
　　房没买成中介费不退 合同合法中介可收费
　　■案例：
　　去年8月，梁某经中介看中一套二手房，向卖家支付1万元定金及5000元中介费，并签署三方合同，约定贷款人为梁某的母亲周某。事后，银行告知梁某因其母亲已超过50岁，贷款年限和额度都不能达到梁某的预期值。梁某就与卖方、中介协商解除合同，并要求退回定金及中介服务费，但遭到拒绝。梁某认为，买卖合同没履行完，中介无权收费，卖家应退回定金，于是将中介和卖方告上法庭。经法院审理，法院对梁某的诉讼请求不予支持，要求其向中介支付中介服务费、向卖方支付违约金及经济损失。
　　■解析：
　　魏亮律师表示，在房屋交易过程中，中介的行为实际上是一种居间行为，其和委托人之间形成的是一种居间合同关系。根据《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。而居间成功的标准，一般以促成买卖合同签署为准，而不是以完成买卖过户手续，除非委托人和中介公司有特别约定。因此，买卖双方自签署合同之日起，该合同受到法律约束，中介有权向梁某收取中介服务费。