丰台区法院 曹蕾

近日，购房人“张金凤”以代理人的身份，通过我爱我家房产经纪机构购买了9位售房业主的11套房屋。在经纪公司做出担保承诺后，业主们仅仅收到30%首付款后就将房屋过户给了买家，却没有按期拿到房屋尾款。面对业主们的质疑和责问，我爱我家决定先行支付全部尾款共计2286万元，事后再向故意拖欠业主房款的“张金凤”追偿。随后，北京多家经纪公司都开始进行自查，看是否卷入了“张金凤”的买房陷阱。

目前，有关买主“张金凤”是否涉嫌骗房、尾款能否追回等问题尚在进一步调查中，但上述事件的发生，却暴露了交易资金监管环节存在的漏洞。

“先过户再付钱”风险大

目前，需要贷款的二手房买卖流程有以下四个步骤：第一步，买方支付给卖方首付款；第二步，卖方把房产过户给买方；第三步，买方办理房产抵押，并到银行办理贷款手续；第四步，银行通过审核，获得抵押权后，把贷款打到卖方的账户上。四个步骤都完成后，二手房买卖交易才算达成。

而在这起案件中，“张金凤”正是利用了第二个步骤的漏洞。在没有任何交易资金监管的情况下，“张金凤”只付了30%首付款，就以办理银行贷款为由拿走了卖方的房产证，并办理了过户。但是之后，“张金凤”并没有去银行办理贷款手续，而是通过民间借贷公司将刚刚到手的房屋抵押了出去，拿到了钱以后便销声匿迹，使卖方苦不堪言，投诉无门。

为了严堵二手房交易中的种种漏洞，北京早在2007年就推出了二手房交易资金监管制度。根据资金监管制度的规定，买卖双方签订《资金划转协议》后，首先要到银行将房款存入“专用账户”，在银行领取存款凭证后，再到保证机构领取资金托管凭证；然后，双方到房产交易大厅办理产权转移手续，买方取得新产权证，卖方取得办结单；最后，卖方凭借办结单到保证机构去领取交易资金支取凭证，这样才能在银行进行交易资金划转。

制度的出台可以有效地保障房屋买卖双方的合法利益，但该制度并非强制规定，看似繁琐的过程让众多交易者望而却步。为了尽快完成交易，买卖双方更多愿意采用“自行划转购房资金”的方式，中介机构也没有尽到风险提示义务，就出现了本案中“先过户再付钱”这种风险极大的私下交易。

资金安全理应优于效率

目前二手房的交易双方大多是互不相识的个人，在没有资金监管的情况下进行房屋交易，存在着极大的风险。对于卖方而言，如果不通过资金监管，在仅仅收到首付款的情况下就将房屋过户给买方，那么卖方就失去了对房屋的物权，只拥有债权。在取得新房产证后，买方如果不及时办理抵押贷款，卖方就迟迟不能收到尾款；买方如果再次将房屋转卖，卖方就可能再也无法收回房屋；即使买方将房款存放在房地产经纪机构进行监管，还存在着不良经纪机构擅自处理房款、甚至携款潜逃的安全隐患，直接导致卖方陷入收钱难的尴尬境地。

对于买方而言，如果不通过资金监管，在自己的新房产证还未办理之前，就将首付款交付给卖方，会直接导致后期交易中存在的不确定因素及风险加大。交易过程中，常常出现卖方对房屋无完全处分权、新政出台导致买方丧失购房资格等问题，使房产无法过户到买方名下。如果卖方故意拖延还钱时间甚至“失踪”，买方还将面临“买不着房又收不回钱”的困难局面。

交易资金监管已强制实行

日前，北京市住建委表示，凡买卖双方通过房地产经纪机构达成交易的，4月1日起强制实行交易资金监管。

《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》规定，通过房地产经纪机构达成交易的，必须经过区县建设房管部门在监管银行开设的监管账户划转自有交易资金，切实保证买卖双方资金安全；买卖双方自行达成交易的，可协商选择是否通过监管账户划转自有交易资金。

该通知指出，房地产经纪机构或个人发布二手房房源信息时，应当附房源核验编号，未经核验的房源信息不得对外发布。区县房屋行政主管部门应当加强日常巡检，对发布未经核验房源信息的房地产经纪机构及人员要责令其限期改正，并记入信用档案；情节严重的依法从严查处，暂停网签，并向社会公示。该通知的施行，有利于确保处于交易中的存量房房源真实、资金安全及产权明晰。