国五条细则出台后的短短二十多天，京沪等地二手楼市上演了一场先扬后抑的大戏。

  随着3月底地方细则的“窗口期”越来越近，二手房市场抢房潮和过户潮已逐渐退去，冰冻迹象已初露端倪。

  “谁都不愿意今天撑死，明天又饿死，可现在的情况就是这样。市场上积累的需求就那么多，短期内成交了这么多二手房，地方细则出来后估计成交量会很少，我们中介的日子又难熬了。”上海(楼盘)汉宇地产一位工作人员表示。

  链家地产副总裁林倩告诉《华夏时报》记者，前段时间二手房的集中过户使得需求被严重透支，未来一两个月交易肯定会比较冷清。而20%个税新政对二手房市场的影响究竟有多深，还有待地方细则出台后才能判断。

  抢房潮消退

  近日，记者走访了北京(楼盘)西四环、五道口、通州新华联(000620,股吧)[1.95% 资金 研报]等区域的二手房中介门店，发现几家门店都很冷清，前来咨询买房事宜的客户很少，这与前段时间中介异常忙碌的场面形成鲜明对比。

  上海二手房市场也出现降温迹象。上海永庆房产工作人员表示，虽然二手房交易仍较为活跃，但与前段时间的火爆情形相比，已不可同日而语。“国五条细则刚出来那几天，连夜过户、挂牌后就抢房很明显，但现在买家产生观望情绪，交易量也开始下降。”

  显然，在经历了抢房潮之后，二手房市场出现了退潮现象，这首先反映在新增客源不增反降。链家地产数据显示，今年3月第二周，北京二手房新增客源量环比下降31.6%，恢复到1月的正常市场水平，新增房源环比缩水25.4%。

  林倩向记者表示，3月第二周新增客源环比下降，表明国五条细则在前段时间给市场带来较大波动后，市场正逐渐归于平静。

  “国五条细则出台之前，不少人都以正常的进度在看房、谈合同，但是细则的出台，加速了买卖双方的签约速度，前段时间集中过户的主力正是上述这些客户。”林倩进一步表示。

  业内人士预测，地方细则颁布后，二手房市场将正式进入冰冻期。因20%个税导致市场陷入僵局，实际上早有先例。

  杭州(楼盘)曾在2004年初强征二手房差额20%个税，但当年9月被政府低调叫停。中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东告诉记者，在20% 个税政策未实施前的一个月里，杭州二手房市场出现了交易量暴增的情形。而在政策正式实施的头一个月，杭州二手房市场几乎跌到了冰点。“政策实施前后，简直 是冰火两重天。”

  杭州当地房产人士透露，当时杭州共有600多家中介公司，在2004年实施个税政策8个月的时间里，平均每周都会有两家中介公司歇业。

  德佑地产分析师汪峰告诉记者，20%个税政策还有另一个效应是促使买家涌向新房市场，待地方细则出台后，二手房交易将更加惨淡。

  其实，对于即将出台的地方细则给中介行业带来的冲击，中介人员早有心理准备。位于北京西四环的某中介工作人员直言：“细则出台后的几个月时间里，我可能只能拿底薪了。”

  需求严重透支

  国五条细则出台之后的集中交易，使得北京等城市3月份二手房的成交量暴增。

  链家地产数据显示，截至3月17日，3月份北京二手住宅成交24149套，这一数字远远超过二手房12000套左右的月均成交量，而整个3月的成交量或将突破2010年4月创造的32894套的历史最高纪录。

  “由于需求被大幅透支，即使地方政策相对温和，今后一两个月时间，交易也会比较冷清。关于地方细则对市场的影响，要等到这两个月过去之后，才能够看出来。”一位中介人士告诉记者。

  中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，眼下市场完全处于国五条细则的末班车行情，地方细则落地的时间越晚，市场的情绪会越来越紧张。“市场中的集中购买力是存在限度的，短期内交易如此庞大，确实透支了未来的需求。”

  不过，国五条出台后，业主出售较为积极，挂牌量增多，缓解了短期内的供需矛盾。此外，为了促成交易，业主的让利空间有所增大，业主的议价空间增加，这使得北京二手房成交均价开始下降。

  链家地产数据显示，今年3月第二周北京市二手住宅成交均价为26613元/平方米，环比上周下降1%，2月开始的成交均价四周连涨终止。3月下调挂牌价的案例比2月上涨了3.2倍。

  中原地产市场研究分析报告认为，目前北京二手房市场，价格上涨已经放缓，政策的影响已经出现，在2月份出现的个别跳涨现象已经从市场消失。新增的买卖客户都还在适应政策中，整体市场相比之前已经出现降温。预计3月底市场将出现明显的低谷。

  目前，市场上流传着多个北京国五条细则的版本，但均未得到官方证实。业内人士预测，对于20%个税，北京应该不会选择“一刀切”，或将推出一些保护刚需的措施，如5年以上的个人唯一住房免征。

  对于上海将出台的细则，汪峰认为，结合目前管理层保护刚需的言论，考虑到楼市的稳定性和持续发展，20%个税政策可能不会如目前市场预期的那么严厉。