上海中山东二路22号，一幢名为“外滩22号”的红色建筑格外显眼。近期，这栋始建于1906年的外滩百年历史保护建筑却与一宗复杂的租赁纠纷联系在了一起。

外滩22号的产权方为上海工业投资集团有限公司(下称“工投”)，在经过层层转租后，现由圣邦实业发展有限公司(下称“圣邦公司”)负责对外出租。2012年7月，刘艳(化名)与圣邦公司签订了租赁合同，向圣邦公司租赁外滩22号一楼的两间商铺作为经营高档女装之用。

然而，刘艳到上海工商局黄浦分局外滩工商所联系办理营业执照，得到的答复却是：外滩22号不予办理个体工商营业执照，承租户个体也不予办理企业营业执照，若要办理企业营业执照，需物业公司统一办理。刘艳忧心忡忡地找到圣邦公司，对方给出的解决方案是，要求刘艳与上海和太鼎置业管理有限公司(下称“和太鼎公司”)重新签订合同以解决申办营业执照事宜。

由于担心改签合同后，自己后期的权益无法得到保障，刘艳发函给圣邦公司要求解除合同。不过，圣邦方面认为刘艳单方解除合同应视为擅自提前退租。僵持不下的双方分别于近日将对方告上法庭。

截至发稿时，记者暂时无法联系到圣邦公司法定代表人李玉麟。

开业却不准销售

记者了解到，与刘艳有着相同经历的个体工商户还有不少。在外滩22号项目现场，记者看到一楼已有多家商铺关门，其余商铺亦门可罗雀，同时，其余楼层的商铺大部分处于空置状态。

公开资料显示，外滩22号于1906年由英国太古洋行始建，虽然被评为市历史优秀保护建筑，但长期以来却被当作仓库使用，2009年前后，圣邦公司接手对其进行了改造。

刘艳第一次接触到这个项目是在2012年的6月，她告诉记者：“当时到项目现场考察，虽发现人气不旺，但对方承诺在开业后会全力帮业主推广，我也觉得外滩这个地方应该不错，就决定租赁开店。”

据刘艳介绍，去年7月份签完合同后，圣邦方面就一直拖延开业时间，“我们店9月29日就装修好了，但外滩22号最终11月底才正式开业。”

外滩22号于2012年11月23日正式开业。记者得到的一份公开宣传资料显示，外滩22号位于上海外滩万国建筑群起点，80%品牌是沪唯一进驻店。

刘艳表示，开业当天人气还是挺旺的，但是圣邦却要求店家在开业当天“只准展示，不准销售”。“原因就在于，开业当天我们店家的营业执照还是没有办出来。”

在圣邦发给刘艳的一份邮件中，圣邦方面明确要求，“大楼个别商铺更换租赁合约的事宜尚未完成，如届时因为未能及时换约导致的证照问题，请该商铺活动当日以展示形式出现(不能售卖)，否则当天工商部门给到的相关处罚由商铺自行承担。”

“圣邦曾于2012年11月19日发函要求我们与和太鼎公司签订房屋租赁合同，这样才能顺利办理营业执照，”刘艳告诉记者，“但这是不合理的要求，我们判断圣邦可能根本无权将大楼对外出租。”

争议“整体性出租”

2012年12月21日，刘艳委托律师到圣邦公司，要求其出具有权出租该房屋的证明材料，圣邦方面出具了五份材料。

上述五份材料显示，2006年7月，工投将外滩22号12381.99平方米整体出租给太平洋旅馆集团公司，同时约定太平洋旅馆不得将该租赁房屋“整体性转租”，后外滩22号由和太鼎接手。此后，这部分物业转手由圣邦公司租下并对外出租，圣邦公司的上级承租方即为和太鼎公司。

刘艳的代理律师认为，工投与太平洋旅馆签订的合同规定，太平洋旅馆可将出租房屋部分转租给他人，但不允许将出租房屋“整体性转租”。据此，和太鼎公司将外滩22号12300平方米出租给圣邦，违反了上述不得“整体性转租”之约定，圣邦出具的五份材料无法证明圣邦有权出租该房屋。

但圣邦方面认为，这五份材料足以证明圣邦对租赁房屋拥有出租权，并且相关租户也借此材料顺利办理了营业执照。在圣邦回复刘艳的律师函中，圣邦方面表示，和太鼎公司将外滩22号12300平方米转租给圣邦，并保留了81.99平方米，故不存在整体转租的事实。

然而，刘艳的代理律师认为，圣邦这样的说法属于“自相矛盾”。“如果凭此材料可以办出营业执照，那么为什么又要求租户改签合同呢？这81.99平方米与和太鼎承租的外滩22号12381.99平方米不成比例，且留下来的81.99个平方米的具体方位也没有明确，明显是在恶意规避不得整体性转租的条款。”

日前，刘艳已经委托律师将圣邦公司起诉至上海黄浦区人民法院，要求合同于2012年12月29日解除，并要求退回租金、保证金并赔偿损失约133万元。圣邦公司出具的反诉状则要求合同于2013年1月10日解除，且刘艳需返还房屋并支付拖欠费用等。