二手房交易按差额的20%的征收个人所得税，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，进一步从严调整限购措施，据记者了解，这项被称为“史上最严格楼市调控”的“国五条”细则出台一周以来，中山二手房的放盘量有所增加。有业内人士分析，新政对二手房交易并无太大影响。但也有二手房购房者表示，此项新政对刚需群体来说是沉重的打击。

新政

　　二套房贷将继续收紧

在“国五条”细则中，争议较大的部分主要是二手房交易征收20%的个人所得税。《通知》中指出，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

其实，征收利差20%的个人所得税的做法在中山早已实施。中山市房地产交易登记管理所2012年9月印制的《二手房地产买卖税费项目及标准》（下简称《标准》）指出，对于个人转让房屋行为，适用征税条件的个人所得税视情况，分为差额以及全额两种方式进行征收：纳税人如能提供房地产原值的合法有效凭证的，可按转让收入全额减去购置或受让原价后的余额计算征收营业税，但必须按转让所得依20%税率计算征收个人所得税。如不能提供房地产原值的合法有效凭证的，必须按转让收入全额计算征收营业税，可按转让收入全额依3%税率征收个人所得税。

3月1日出台的国五条提到，对于房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。此外，国五条还提出要严格购房资格审查环节，对拥有1套及以上住房的当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。对于房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施。

走访

　　二手房交易个税大多买方交

日前，记者走访了国土资源局办证大厅，据二手房交易咨询台的工作人员介绍，对于二手房交易，中山仍按照此前的标准来征收个人所得税，即能提供房产原值的合法有效凭证的，按差额的20%征税。反之，则按成交总额的3%征收。

在国土资源办证大厅，前来办理新房购买业务的张阿姨表示：“现在卖房要按转让所得的20%征税，税率提高了，我觉得不划算。”张阿姨目前手头上有一套自住房以及两套几年前购买的二手房。她表示两套二手房是今年前分别以10多万的价格购买的，目前主要用于出租。由于中山房价较为平稳，她亦表示短期之内不会放盘。

“按差额20%征税，对于刚需群体来说，无疑是一个沉重的打击。”准备办理购买二手房用于结婚的李先生表示，新政的出台之后更要抓紧买房子。他现在买的二手房大约四五十万元，若按差额20%征税的话，将比按全额的3%征收的税额高出约2万元。

“征收个税（的情况）在中山一直都有。一直是按照房产是否满5年，是否业主唯一物业等条件来征收的。”中山某地产公司中介舒先生向记者表示，在中山，二手房交易需缴的个税主要是由买方承担，业主方面基本上为实收。

舒先生还向记者介绍，在中山购置二手房的买家主要是基于自住以及换房两种需求，用于投资的买家较少。因此，他认为按差额的20%征税的新政主要影响的是刚需群体以及换房的客户。

声音差额征税对中山影响不大

根据中山市国土局发布的二手房交易统计表显示，2012年中山市的二手房交易并不活跃，平均每个月交易宗数为1000至2000宗，今年1月略有上涨，为2206宗。相比之下，一手房市场却开始回暖。根据相关数据显示，去年7月中山新建商品房成交量高达7423套，其中住宅成交量为6067套。此后，成交量记录不断被刷新。直至今年1月更是达到了9495宗，而一手住宅为7296套。

满堂红中山分公司总经理助理陈晓华表示，中山的二手房交易占房产交易的比例为20%至30%。那么对于不算活跃的中山二手房市场来说，按差额的20%征税的新政会不会造成影响呢？

“有影响是一定的，但这种影响主要还是局部性的。”满堂红中山分公司总经理助理陈晓华表示，由于中山房地产市场比较平稳，房子的增值空间并不大，因此二手房交易按照新政20%的征税方式，有可能会比全额的3%的方式征收的税额更小。他认为，相较而言，新政对于购房者以及业主心理层面上的影响会更大一些。

陈晓华告诉记者，由于大家都想赶在新政落实之前搭上末班车，近期中山二手房的放盘量有所增加，有购房意向的人群也有所增加。

陈晓华表示，虽然目前二手房的交易成本还可以自行控制，即客户还可以自行选择按全额3%或者按差额20%交个人所得税，但仍很难预测新政落实到各个城市的时间表。

租赁市场价格或被抬高

陈晓华分析，若按差额20%的征税方式，以投资为目的的业主有可能会将增加的购房成本转嫁到租赁市场，租赁市场的价格也有可能因此而被抬高。

金水湾营销总监肖新光则表示：“租赁市场的价格受工资水平、物价水平等多方面的影响。”他认为新的征税方式与租赁市场价格会否抬高之间没有直接的联系。

“虽然国五条没有提出更新的或者更强硬的措施，但是它仍然能够让市场进入一个观望状态，稳定买房人的情绪，也让开发商掂量政策的压力有多大。我觉得它有声音已经达到它的一个目的了。”肖新光认为今年还将是调控年，两会之后，各地级市会相继出台相关的调控措施，所以购房者不必为去年年尾的翘尾现象而心急。

陈晓华则认为，新国五条的出台未必是主要用于调控楼市，他认为国家可能是出于长远的税收结构调整的一些考虑。