开发商普遍采取按需定价 土地供应决定需大于供———

“新国五条”落地一周有余，细则也已正式公布，而包括北京在内，各地方政府尤其是北、上、广、深等一线城市的具体调控细则落地，才能更为明确地影响市场预期、左右楼市价格走向。

“国五条”后 新房价格未现松动

“卖房差额按20%征税”，“第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率可能提高”，“部分银行开始收紧房贷”……从上周五开始，国五条细则的公布让房地产市场“草木皆兵”，不但业内众说纷纭，普通的买房人也陷入迷茫，一方面希望新政能降房价，一方面又担心“国五条”会让贷款成本大幅提高。

一直想在长阳买个大户型的赵先生，就因为担心买房成本提高上周末就赶到了房山，向售楼处当面打听新政的影响。但却发现新房价格纹丝未动，而二套房贷款却已经收紧，贷款利率的提高也极有可能成为现实。

销售人员告诉赵先生，早在新政出台前，售价就已经由去年的15500元/平方米提升到接近17000元/平方米。目前大半房源已经签约或预订。并劝赵先生早点下手，以方便帮他运作二套房贷款。

记者调查发现，类似的情况在很多在售项目都在上演，政策对楼市的影响还没有马上显现出来，绝大多数开发商并未调整营销策略，观望情绪浓厚。上周六，也就是国五条细则公布的第二天，位于通州的K2玉兰湾项目如期开盘。售楼处现场的沙盘附近挤满了看房的人群，似乎并未受新政出台的影响。并且相比该项目1月份是23000元/平方米的报价，同样上调了1000元/平方米左右。

不仅如此，市场上的在售项目基本都维持了涨势，像近期入市的首开·国风美仑新开盘报价为15700元/平方米，相比上期开盘上涨2000元/平方米；另外一个同属于通州区的华远铭悦目前报价为21800元/平方米，相比上期开盘上涨1800元/平方米。

开发商多采用“按需定价”

2月20日国五条出台以来，房价未能如购房人所愿有所下降，各项贷款的限制却优先到来，这次调控对房价能起到作用吗？许多买房人都有这样的疑问。

一位业内专家认为，对于市场上新盘的“涨声一片”，一方面是因为政策刚刚出台，各地方政府对于具体实施细则还未最终确定。另一方面也是因为开发商采取了“按需定价”的方式，依照排号效果选择高开还是低开，而购房人的积极排号又让房价难以下降。

该消息人士表示，以往一个项目开盘，定价一般分为两种：一是成本定价，即核算出各项成本以后，根据希望达到的利润比例进行定价。另一个则是竞品定价，即按照周边有竞争关系的项目价格来考虑自身的定价。

而如今，大部分项目都在采用按需定价的方式，一旦需求达到预期，价格也就水涨船高。像一个位于大兴的新盘，就将价格的制定区间瞄准了区域的在售项目龙湖时代天街，开盘时具体看龙湖如何定价，然后以少1000元/平方米的价格为项目底价，先透露入市的消息，然后进行排号，依照排号的实际效果在选择价格是按底价低开，还是提价高开。

而目前市场上，很多项目在排号时都出现了需求大于实际房源供应的情况，提价高开就成了开发商最终的选择。像位于常营地铁附近的某项目，打算在今年推出大户型的联排别墅部分，由于总量只有十几套，销售人员透露的预计售价也从年前的两万六七千元，变成了如今的两万八九千元。类似情况还有来广营某在售楼盘，即将新推的部分同样由于排号人数远远超过实际供应，售价也比前期上涨了五六千元，达到三万六七千元每平方米。

土地密集成交短期内难改变求大于供

不少购房人明知排号是开发商对于价格的试探，仍投身其中，最直接的原因就是土地供应在2011、2012年的大幅缩水，造成新入市项目并不多，购房人选择范围并不大，为了买房不得不配合开发商的排号。尤其是一些优质项目，在同区域内几乎没有竞争对手，更容易出现千人排号的场面。

进入2013年，虽然土地供应明显加码，前两个月就完成了488.38亿元的土地成交金额，超过去年全年的七成。但一到两年的开发周期，决定这些新增土地在短期内难以缓解供需矛盾。

而不少开发商也由于手中没有新增土地储备，刻意提高价格希望缓着卖。尤其是核心区的楼盘，更是出现了惜售的现象。像位于西城区的一个老盘项目，早已成为现房，一直售价都在五万元以上，但现在却不愿在市场上销售，该项目的销售人员也告知购房人暂时不卖，什么时候卖，什么价格都另外再通知。

亚豪机构副总经理任启鑫就认为“从政策角度来看，由于市场受到行政手段的影响，目前的房地产市场已经演变为短期市场。”对于市场应对“新国五条”的种种反应，他认为，房地产企业由于无法对未来政策走向作出正确预判，因此也无法作出长期的决策，只能根据近期市场的走向出台销售策略，如遇政策变动再行调整。

推盘节奏最可能受新政影响

虽然在记者探访的售楼处中，均表示“没有下调销售价格的考虑”，但销售人员也暗示开盘时间并未确定，新政可能导致开盘节奏发生变化。

“现在具体的实施细则还没有落地，不好去谈策略的改变。”一位开发商人士表示，项目在今年准备推出新楼座，但由于政策的出台，推新计划可能会有所延迟，观察一下市场的反应。

“新政对楼市究竟会有多大影响？还需要再多观察，目前改变最大的是二手房，集中过户签约现象在各地都有上演，而一手新房受影响则相对有限。”一家开发企业的执行副总裁表示，目前很多项目都在等北京版细则出台后再决定推盘的策略和定价。业内人士也表示，国五条细则完全落地前，放缓推盘可能会是开发商最主要的策略，“市场观望态度尚不明显，开发商暂时不会做出价格的大幅调整，只是说心理预期会有所降低，一旦发现市场成交大幅萎靡，也不排除价格会有所松动的可能。”