“国五条”二手房交易征20%个税即将杀到

珠三角四市反应不同

深圳

业主抬价一成仍难阻看楼潮

“二手房个税将由总额1%改为差额20%”？国务院办公厅的楼市新政3月1日出台，如重磅炸弹引爆深圳楼市。记者3 日走访深圳部分二手中介发现，业主返价现象严重，200万元的房子加价20万元很平常，但即便如此，也阻不住看楼客如潮步伐。购房客纷纷忙着看楼、下单，以期赶上新政实施前的“末班车”。

3月4日，深圳银湖房产交易中心，一位市民手握房产证等手续表格在大厅等待叫号羊城晚报记者王磊摄

200万的楼加价20万元

3日下午2点半，福田梅华路和中康路世华交界的一个房地产街铺前围了一圈看楼客。记者数了数，足足有15 人。该街铺刘华锋等几名置业顾问忙着推盘，15分钟后他才抽空接受记者采访。

“深圳的二手楼市本来就火，新政出台，无异于火上浇油。现在光接待来看房的都忙不过来，根本不用联系客户。”刘华锋说，自3 月2 日以来忙得喘不过气，“业主返价之前就有， 现在更频繁了”。据介绍，3 月2 日下午他已接到多个业主的返价电话，“普遍返价10%左右，200 万元的房子加价20 万元卖， 业主怕如果现在签了协议，正在交易的时候政策落地，自己不就亏了吗？ ”刘华锋说，他3 月2 日与一个客户接触到晚上8 点多， 最终签下一单。

有中介称看房客增一倍

登科盛世位于梅华路的街铺，是当地二手房交易公认的“风向标”。1 月份，该街铺共成交25 套二手房， 街铺负责人刘敏表示，从3 月2 日起，来看房的购房客就没断过。

“感觉很明显，电话咨询量和预约看房量都比平时多了一倍还不止。”刘敏称，他负责的街铺春节后的2 月16 日开始上班，截至3 月2 日共成交了15 套二手房。

“3月2日成交最多，4套。”

刘敏表示，现在楼市最大的问题是缺房源，“以前房源充足的时候，客户没有八九成的满意不会买，但现在六七成满意的就会签，大家心里都急躁。”刘敏称，“按20%征收个税”一旦执行，到时候肯定就没好日子过了，“很犀利，打击一大片，最受伤的还是刚需族和改善性住房人群。”

有中介称没明显变化

然而，记者在景田片区的几个房产中介街铺，并没有看到像梅林的那种火热场面。该片区创辉、国业、中联、世华等中介门前冷清，偶有顾客上门咨询。国业的一位置业顾问表示：“没感觉到明显变化，与以往差不多。”家家顺碧华庭居[最新消息 价格 户型 点评][最新消息价格户型点评]客户经理易玲也表示，最近几天没有成交，看房的基本正常，“有两个业主打过电话来咨询政策什么时候实施，但返价的这两天没有。”

有的中介火爆，有的中介平淡，深圳的二手房交易量到底有没有上升？4 日下午，记者采访深圳市房地产权登记中心，发现大院内车满为患，中心一、二、三楼办事大厅人头涌动，一派忙乱。

“现在国家层面的政策刚刚出台，谈不上有太大的影响。”该中心办公室杨先生表示，3 月1 日房地产权登记中心共接待各类业务600 余单，3 月4 日直到下午2 点45 分， 中心取号窗口也只派出去了528 个号。

“一定会做阴阳合同”

“感觉跟1月份差不多，不如去年底。”正在带客户办理过户手续的一位中介工作人员表示，即便是政策有调整，对市场的影响也有限。“上有政策，下有对策。一定会做阴阳合同，即便是深圳这种实行评估价的地区，也一直是阴阳合同。”

“现在100万元的普通住宅，房产证上写的购房价，肯定只有二三十万元，卖的时候加几万元、十几万元卖出去，个税不就降下来了？但豪宅就不好弄了，税款到时候确实会涨很多。”

专家吐槽

政策使普罗大众受害

应考虑民意尽快调整

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁接受记者采访时表示：二手房个税由总额的1%改为差额的20%，打击的不再只是投资客和投机客， 而是误伤一大片，“包括刚需阶层和有改善性住房需求的普通市民。”

“业主不可能自己出这份钱， 二手楼价短时间内肯定会大幅上涨。”宋丁表示，政策落地后，一手房价可能会小幅下滑，“但在深圳，这种下滑是个假象———随着二手房价升高， 大批刚需阶层和有改善性住房需求的普通市民被逼着买一手房，关内的买不起，只能买关外偏远地区的，成交均价因而被拉低了。”他说，“这个政策一旦落地，楼市成交量肯定会降下来，但我认为政策调控的目的不应该是降量，而是降价。”

“现在深圳地区的二手房买卖基本以刚需和改善性住房为主。这个政策对政府有利，对开发商有利，最终受害的是普罗大众。”宋丁说，“这样一个政策由一个政府部门匆匆出台欠考虑。我强烈呼吁政府，真正考虑民意，尽快调整。”

东莞

收20%个税已5年购房者早习以为常

羊城晚报记者邓窕玲

“国五条”细则出台，明确依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。此细则立即引爆一、二线城市的二手房交易，但是东莞的二手房市场却十分淡定。

其实，东莞早在2007 年，就强征二手房交易20%个人所得税，购房者早已“习以为常”、“司空见惯”。不过还是有个别卖家担心：20%个税不再由买家支付，而是由卖家支付。

20%个税，东莞已执行5年

很多地产中介的负责人纷纷告诉记者，从2007 年起，东莞就强征二手房交易20%个人所得税。不过按照现行政策，东莞计征二手房交易个税是：(房屋交易总价-房屋原价-合理税费)×20%。其中合理税费包括中介费、装修费、银行利息等。这20%个人所得税全部由买家支付。

市民张女士表示，不管政策怎么变，要买房的人依旧是要买的，东莞购房者支付这20%个人所得税，已是众所周知的事情。

一度冷清，随后蒸蒸日上

2007 年东莞实施该政策，曾在二手房市场掀起轩然大波， 二手房交易成本大增，部分投资客被迫出局，市场观望情绪浓厚，以致当年二手房交易冷清。据中原地产的数据，2007 年全年，东莞二手房成交总面积只有186.32 万㎡。

不过，随后几年，需求强劲的东莞二手房交易，并未被“20%个税”所“震慑”，反而“蒸蒸日上”，一年比一年旺。据中原地产数据显示，2008 年，东莞成交总面积231.28 万㎡；2009 年， 成交总面积249.94万㎡；2010 年， 成交总面积289.03 万㎡；2011 年，成交总面积243.4 万㎡；2012 年，成交总面积240 万㎡。

业内人士表示，其实东莞二手房交易税费本来就高，各种税费加起来高达14%左右。税率调整前就有很多消费者懂得如何避税，如合同报价写低等，虽有一定的交易风险， 但对买家来说仍有较大吸引力。

卖家担心：难再转嫁买家

“(‘国五条’)细则跟东莞的20%个人所得税，没多大区别。”金信联行有关负责人表示，这对东莞二手房市场没有多大影响，客户几乎没什么反应，前来咨询的客户很少。 “不过，有几个卖家担心———以后20%的个税会不会由卖家支付？ ”

“国五条”细则出台后，市民林先生成功购买了一套中意的房子。这套房130 平方米，售价112 万元，再加上各种税费，总共115 万元。林先生非常满意，立马交了押金。他告诉记者，之前就看中这套房子，只是卖家一直不肯让价。细则出台后，房主怕以后20%的税将由卖家出，所以才肯减了1 万多元。

富置业总经理助理林晶表示，从2007年到现在， 成交的二手房基本上都是交20%的个人所得税，由买家支付；东莞一些房子的房龄超过20 年或30 年，又查不到原价， 这部分房子交易只需交2%个人所得税，这也是由买家出。

未来趋势，仍将量价齐升

东莞市地税局的工作人员告诉记者，整体来说，“国五条” 细则中的计征“20%个税”，跟东莞差不多，东莞暂时不会作调整。

中原地产市场研究中心总监车德锐分析，去年东莞二手房签约4 万套，成交的主要是中低价位的房子，购买者主要是刚需的中心区低收入白领，还有些是为了学位和等房住的人，另一部分就是不愿在东莞扎根的打工仔，一旦回老家，二手房比较好租出去。此外，东莞投资客比较务实，他们将房子作为资产储存起来，有些投资客购买的房产升值了20-30 万元，也不愿卖掉房子，他们认为东莞房价的升值空间很大。所以，东莞二手房交易一直比较旺。

“‘国五条’细则对东莞二手房影响很小。”车德锐认为，这些年，东莞整个二手房交易快速增长，跟一手房比例的差距越来越少。去年，东莞二手房与一手房成交比例是3:5。他预测，不出5 年，东莞二手房、一手房成交比例将持平，东莞二手房未来仍将保持着量价向上的趋势。

佛山

“旧话重提”杀伤力不大

二手房个税将由1%改为差额20%， 有城市已现二手房抛售潮。但羊城晚报记者从佛山多家二手房中介获悉，佛山的二手房市场相对淡定，并未出现抛售潮。实际上，佛山早在2010 年， 已开始执行“5年内二手房交易差额征收20%个税”政策，已在一定程度上消化了该政策的影响。

3 月4 日，佛山某家房地产中介门口，一位市民在研究二手楼盘资料羊城晚报记者宋金峪摄

“旧事重提”影响不会大

吉之堡房地产二手房经纪人郭先生告诉记者：“新政对佛山来说没有什么大的影响，因为佛山之前就实行了差价20%的税收模式。”

合富置业二手房经纪人林先生说：“佛山从2010 年就开始实施类似政策———‘对不够五年的二手房， 一律按评估价减去发票价，征收20%个税；够五年，并且是唯一住房，可以免征个税；够五年，但不是唯一住房，如果没有发票，以评估价2%计个税；如果有发票，同样以差额征收20%’。”

合富置业首席分析师龙斌认为，此次房产新政主要是针对投资型的置业者，而在佛山的房地产市场，70%是刚需， 都是第一次购房者，因此不会有太大影响。此外，“二套房首付和利率的提高，国家层面的政策已经出台，但是地方会不会出台还不一定，其实这个政策主要是针对一线城市的”。

“20%个税”曾令房价狂飙

佛山中锦置业二手房经纪人阿龙说，两年前佛山刚实行该政策(二手房个税收差额的20%)时，造成的影响很大，当时很多业主把这20%的税收转嫁给了购房者。很多原本打算置业的顾客，见此情况都退而观望了。当时佛山中锦置业湖景路店附近本来有15 家中介，因为这个政策， 到2011 年初，15 家中介中有60%关门了。

安居客网站对佛山二手房价的统计显示，2010 年7 月佛山的二手房均价是5402 元/平方米，此后一路狂涨，到2011年4 月涨至6480 元/平方米。此后略微下降，至今年2 月，均价为6032 元/平方米。

一位长期观察佛山楼市的业内人士表示：

“按照此前佛山二手房市场的反应来看，房产新政并非好事。很多人会将目光转向一手房，可能会在一定程度上致使一手房涨价。”

在佛山市南海区房地产协会秘书长麦志光看来， 相比“二手房个税收差额20%”， 二套房首付和利率的提高对佛山的影响可能更大，虽然佛山的具体政策还没出台，但是听说一些银行已经不新接收按揭贷款了，四大行以外的商业银行有很多已经不搞房贷了，因为利润太低。

开发商涨价动机仍较低

据佛山搜房网数据监控中心统计显示，2013 年春节期间，佛山4 区共成交14套商品房，打破2012 年春节7 天只成交7套房的“寒冷”态势，在大年初七还上演“高速追尾”至成交24 套，此后成交量就如雨后春笋般上升。

1 月、2 月通常是房地产淡季， 但佛山今年1 月楼市“开门红”，共成交6993套商品房(2012 年1 月仅2904 套)。近几个月来，佛山房地产业界“回暖”之声骤起。

麦志光告诉记者，佛山楼市今年1 月以表现出“淡季不淡”特征，跟消费者惶恐有关。佛山人看到一、二线城市房价连续上涨，加上消费者手头宽裕，刚需人群就赶紧购房。另外，从开发商角度来说，开发商主动实施了“以价换量”策略，总体来说比较珍惜现在这个比较平稳的市场，提升房价的动机仍较低。

麦志光还表示，对于佛山来说，房价上涨论缺乏支持，市场库存大，消费者购买力和一线城市的购买力相比还差很远，不具备上涨因素，“2013 年佛山房价的波动会比较小，预计是先扬后抑的趋势”。

市民感觉跌价可能性小

据了解，佛山目前排队买房的主要是位于中心区域的刚需楼盘，买家普遍看涨今年楼价。正在万科广场售楼中心和未婚妻一起看房的黎先生告诉记者， “我担心2013 年房价会上涨非常快。我今年五一要结婚了，现在不得不买房子了。我觉得不管怎么说，今年下降的可能性是比较小的。”

据龙斌分析，总体而言，佛山楼市回暖趋势继续。日前出台的“国五条”会对大家的预期造成一定的影响， 但是不会下跌。之所以回暖，是因为之前下跌得太多了，这一年会处于一个低位回升的状态。

也有业内人士认为，从近几年发展特点来看，佛山住宅市场已过了涨价的“红利期”。此外，近两年随着外来房企例如万达、绿地等涉足佛山楼市，佛山已经成为完全不缺品牌房企的城市。房企之间的竞争在一定程度上遏制了楼价的上涨。

惠州

买家排长队办过户

卖家胜似闲庭信步

3月1日国务院发布“国五条”，要求对二手房按转让所得的20%计征个税。记者走访惠州市多个房产中介了解到，尽管目前该新规尚未具体执行，但已给惠州楼市产生不小的影响。3 月4 日，某地产中介副总经理童某告诉记者：“今天来排队办理手续的人明显增多，且大部分都是二手房购房者办理过户手续。”

手中有楼的显得很淡定

根据其个人从业经验，惠州隆塬地产置业顾问吴先生分析道，新规尚未真正实行前，将会迎来二手房市场的小高峰。税收增加后，二手房卖方必然将压力转嫁给购房者，但这样将会导致很多人在房价提高后不大想买房了。现在惠州房地产市场主要买方是刚性需求，这些人将尽力抢在在新规实施前购得二手房。

惠州市安信地产的朱经理称，新规刚开始实施这几天， 据他跟卖方的交流来看，卖方目前显得“很淡定”，他们认为惠州属于三线城市，新规未必能够实施。此外，不管政策如何调控，他们最终还是会通过调整房价做到与目前的“实收”差不多。记者问，卖方提价后，房子会不会很难卖出？ 朱经理回答，房子握在手上就没啥可担心的，他们不在乎是否要马上变成现金。朱经理坦言：“羊毛出在羊身上，最终增加的是购房者的负担。”朱经理认为，此新规一定会在惠州实施， 只是会慢一点，估计在5 月份左右，此新规最终将抬高房价，与初衷背道而驰。

怕中招买家排队办手续

方正地产中介有限公司童副总经理介绍，个税新规虽然还没真正实施，但他还是明显感觉到了影响———来过户办手续的人排起了长队，以往办手续的大部分是一手房购房者，现在来排队的几乎都是二手房购房者。“以往他们签了购房合同后可以慢慢再去办手续，现在他们怕哪天新规实施就中招了。”

童副总认为，新规对中低收入者影响较大，对中高收入群体影响不大。这个新规长期看将会导致房价提高，并抑制买方对二手房的刚性需求，买方会把目光转向一手房市场。

被迫转买一手楼？ 未必！

新政出台，新盘是否看好？

安信地产的朱经理说，新规对新盘确实是个不错的消息，但是因为转向新盘的消费者是二手房的购房者，属中等收入群体， 所以一手房市场将出现豪宅大宅难卖、普通住房成交量增高的现象。

惠州某楼盘一位销售顾问认为，这个政策可能在客观上会在一定程度上带动一手房市场，不过还有另一种可能，就是买家可能会继续持观望而不会转向去买一手房。

二手房价上涨，买家确实可以不买二手房转买新楼。不过，恒轩地实业公司卢惠娟说，问题是，二手房是刚性需求，考虑学校、医院等因素，其所在位置往往配套比较完善，很多新盘则配套不完善，生活不方便。

专家吐槽

二手楼市哪需严厉调控

政策非常让人捉摸不透

惠州某楼盘一位销售顾问认为，新政出台欠考虑，国家出台政策的初衷应是为了让房地产市场更健康，绝对不是想要通过抑制二手房的需求来使一手房市场好转，目前二手房市场并没有狂热到需要出台这种严厉措施来进行控制。然而，这个政策却在客观上导致了这种结果，这是一个非常让人捉摸不透的政策。

他认为，这个政策的另一个弊端，是会严重打压改善性住房者的正当需求。他比喻称，就像医生给患者打抗生素，坏细胞和好细胞全给消灭了。