葉檀:房地產就是融資工具
扫描到手机 业界观点 来源:解放日报 发布日期:2013-01-13 09:31 字号:T|T
摘要:在抵押貸款市場,一度銅、鋁、鋼鐵等商品作為重要的抵押品,從銀行貸出大量的款項。今年12月11日舉行的“中國有色金屬行業年會”透露,目前保稅區的銅庫存量已經達到100萬噸,比今年3月的庫存量幾乎翻番,並且沒有下降的趨勢。
房地產作為抵押融資工具,拉長了金融杠杆,現在,房地產金融杠杆正在溫州等地破滅。
在抵押貸款市場,一度銅、鋁、鋼鐵等商品作為重要的抵押品,從銀行貸出大量的款項。今年12月11日舉行的“中國有色金屬行業年會”透露,目前保稅區的銅庫存量已經達到100萬噸,比今年3月的庫存量幾乎翻番,並且沒有下降的趨勢。一位國內大型銅冶煉企業的內部管理層表示,保稅區裡的銅庫存,用來做過融資的比例不到100%也有99%。
與中國經濟景氣周期相反,國內銅進口節節上升。根據中國海關總署11月21日公布的數據,中國10月精煉銅進口量為295,341噸,同比增加74%。1-10月期間,中國精煉銅進口量總計為210萬噸,較去年同期下降15%。中國10月銅精礦進口量為517,097噸,同比增加10%。1-10月期間,中國進口了510萬噸銅精礦,較去年同期減少5.3%。中國銅進口成為左右國外大宗市場的最重要的因素。2009年左右,國內外銅材價差存在套利空間,進口為了套利;而到了2011年、2012年進口銅主要是為了融資。平價融資而后高息貸款,獲得10個點以上的利息差價。
除了銅之外,中國的鋼貿市場今年出現資金周轉困難,是因為鋼價大幅下降。這一條融資鏈風險太高,銀行開始抽資。
有色金屬如此,任何可以充當抵押品的貨物無不如此。
最近一期的《望東方周刊》報道,溫州樓價大面積跳水,處於痛苦的去杠杆化過程中。第三季度,商品房價環比下降0.8%,跌幅居全國70城市之首,主因是實體經濟下行,銀行貸款緊缺導致溫州企業流動資金的缺乏,溫州人拋售存量房以應對年底資金荒,背后的因素是對房價預期大幅下挫。
溫州炒房客通行借力打力,如文中所舉的投資客的例子,2000年左右以600萬元人民幣買入大面積公寓,目前估值2400萬元,通過此房抵押貸款1800萬元再炒數套房。目前所擁有的資產共計:一套400多平方米的店面房,一套300多平方米的住宅,全款付清,總共價值5000多萬元。以600萬元的投資獲得5000萬元的收益,收益率高達833%。
炒房客買房不為自住,也不追求租金回報。溫州的店面房和住宅的租售比已經嚴重失衡,基本在2%以內,一套價值1000萬元的店面房,租金隻有2萬元左右。租金回報率畸低是房地產泡沫的典型症狀,健康市場租金回報率在5%甚至更高,而泡沫市場隻盼著房價上漲進行融資,或者轉手獲得資產品價差,不考慮租金回報。
當地業內人士認為,這是一個怪圈,溫州開發商多是一些企業入股的房地產公司,將實體企業做房地產融資的平台。溫州一些商人和炒房客,則習慣用房產作為自己實體企業的流動資金的融資平台。也就是說,企業用資產進行融資,無論廢銅爛鐵還是房地產,隻要能夠融到平價資金就行,而個人則通過房地產獲得資金后,進入高息市場吃利差。
所有的資產因此具備強烈的金融屬性,有色金屬進口無法反映實體經濟周期,隻反映資金價差,隻取決於銀行對抵押品風險的認定﹔房地產也是如此,與自住、改善型需求沒有關系,甚至與投資也沒有關系,隻與當地的資金是否緊張有關系,與資金價差有關。
當房地產的金融屬性強到一定程度,在缺乏衍生品的情況下,房地產金融杠杆高達8倍以上,房地產市場稍有風吹草動,從金融、房地產到實體,滿目瘡痍在所難免。
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