一套二手房4年多未成交 旧房如何卖好价? 教你3招
扫描到手机 二手房资讯 来源:华龙网 发布日期:2013-01-10 09:27 字号:T|T
华龙网讯 “我想卖二手房,该挂什么价?”日前,家住渝北区某小区的吴先生,看了1月5日《58万元涨到65万元,卖家一晚跳价7万元》的报道后致电记者,他想卖房子,却对近期二手房估价十分困惑。
如何对二手房进行评估?记者采访了业内人士为你出主意。
市场:二手房量价齐升
“随着市场的回暖,买卖双方的预期发生变化,二手房的定价也出现变化。”某置业公司副总经理谭琥霖称,随着看房人和买房人增加,二手房叫价也在随时调整。
谭琥霖称,目前二手房交易没有权威统计,从几家大型中介成交量统计看,2012年12月成交突破万套,而2011年同期不到5000套。“现在,重庆二手房市场重新踏上量价齐升的轨道。只要有卖家接手,定价都是合理的。”
卖家:中介估价差别大
进入2013年,家住渝北区的吴先生,想把空置3年的清水房挂牌出售。这是一套建面近200平方米的顶跃,屋顶可以做成80平方米层顶花园。2009年上半年,吴先生买成120万元。
“该挂多少价格出售?”对行情摸不着头脑的吴先生,到4家中介机构进行了解。4 家中介给出4个估价,最低155万元,最高175万元。
中介:卖家要价涨得快
估价难也困扰着二手房中介。“有套房子挂牌3年,业主坚持要价120万元。”某地产公司分行经理田涛告诉记者。
这套三室二厅的平层洋房面积138平方米,行情低迷时市价90多万元,最近涨了一点接近105万元,业主3年前挂出120万元从不松口,至今无人问津。
一名置业顾问告诉记者,有位卖家也让他们头痛。“2009年市价85万元,业主要价95万元。最近涨到95万元,他又开价105万元。4年多来,这套房子也没出手。”
业内:讨价还价最重要
“估价难并不是二手房交易的障碍。”某地产公司三级市场按揭主管杨友坤表示,不同中介对同一套房源作出不同估价很正常,根本决定权在于卖家。
“二手房定价最终通过讨价还价决定。”杨友坤称,如果要价高了无人问津,卖家自然向下调整。如果要价低了买家蜂拥而至,卖家自然向上调价。
办法
自己评估
买方心理很重要
根据有关部门掌握的数据,二手房价格评估4个因素最关键:
一、位置好的二手房,比相对差一些地段的新房贵。二,修建年代越近、配套设施越齐全的小区,价格更高。三、户型及朝向不同,价格也不同。四、买方心理很重要。如果不是在价格上有较大诱惑力或其他特殊需要,买房人很多时候是被自我心理喜好左右的。所以,业内有“二手房卖有缘人”之说。卖家坚持要价等待有缘人,是可以理解的。
多收集近期成交价
卖房者和购房者可以自己对二手房进行简单估价,业内人士建议首先分两步走:
第一步:确定评估基准。多收集近期发生的、地段类似、建筑结构相近的成交价格。
第二步:综合物业类型等因素进行意向估价。
东西朝向晒得凶
买卖双方讨价还价,主要考虑以下因素:
物业类型:小区房、电梯房更有优势。
结构:框架结构明显高于砖混结构,板式结构比点式更受欢迎。
楼层:电梯房中高层更受欢迎。
朝向:东西向夏天晒得厉害,是重庆买家比较在乎的。
室内净高:低于2.7米会受到嫌弃。
开间跨度:5米以上大开间较受青睐。
建造年代:超过5年后,房龄因素变弱。
其他因素:采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、内外部装修,物业管理、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等。
办法
网上估价
免费的傻瓜式体验
如果没有特殊需要,市民可以通过网络免费获得估价服务。2007年,搜房重庆二手房网站推出评估服务,帮助市民判断自己关注的房产价格,规避交易风险。
昨日,记者登录网站进行了体验。
初始评估
年涨了
第一步:输入小区名,得到小区初始评估单价。
以渝北区新牌坊加州花园某户型为例,昨日最新初始评估单价是5530元/平方米(建面)。
年8月,搜房重庆二手房网站开通该功能时,记者站曾用同一房源进行登记,当时的评估基准价是2443元/平方米。相比5年前,该小区基准价格上涨126%。
基础评估
同层相差上万元
第二步:输入楼层、朝向、房龄、产权性质、建筑面积等基本信息,得出基本价格。
以这套130平方米的房源为例,记者注意到,同样南北朝向的房源,18层评估单价为5890元/平方米,总价76万多元。2层评估单价5657元/平方米,总价73万多元。两者相差3万多元。
相同18楼房源中,东西朝向评估单价5775元/平方米,总价75万元,比南北朝向低1万多元。
精准评估
装修费3年等于零
第三步:输入详细信息进行精准评估。
其中包括:装修时间、装修金额、小区位置、景观情况、采光通风、噪音影响、赠送面积、厌恶设施、小区配套(健身房、会所、网球场、棋牌室、停车场等)、自有车位、建筑类型、住宅年限等。
记者发现,一年内的10万元装修,可使总房价升值4.5万元。但是,3年前的装修增值基本为零。
如果离小区出口较近:总房价增加1.5万元。
景观房:加3万元。有遮挡降1.6万元。
无暗房和南北通风:加2.8万元。采光通风差:降1.4万元。
无噪音和噪音较大:相关3万元。
如果附近有变电站、垃圾场、发射塔等:总房价降一成多。
业内提醒
买卖双方也可以请专业评估机构进行评估。收费标准大约是:评估总价50万元以内收300元,100万元内收500元,超过100万则按千之一收取。
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