第一部分：2012年杭州二手房市场概况及政策盘点

2012年杭州市场概况

2011年，受调控政策的影响，楼市充斥着“调控、冰封、低谷、滞销、裁员、资金链断裂、开发商倒闭”等负面词汇，楼市似乎陷入奔溃边缘，哀鸿遍野。终于，随着龙年的来临，调控的不断深入，开发商扛不住了。“降价、以价换量、打折促销、日光、爆满、连夜排队、打砸售楼处”等词汇再现购房者眼帘，在降价潮中，楼市迎来了新生。2012年的楼市可谓跌宕起伏、轰轰烈烈。虽然没有了09年的疯狂，但是，在一片争议中，楼市再次实现华丽转身。在这一年里，成交量出现了井喷。杭州新房成交量创下4年新高，而二手房成交量也创下近几年高峰值，全市挂牌量更是首次突破20万大关，市场供应前所未有的充足。房价在连续8个多月的下跌中实现了止跌，12月份，更有小幅上涨的苗头，虽然距离反弹还有段时间，但是如果没有新的调控政策出台，房价上涨将成为不可逆转的事实。

二手房成交呈“几”字型，年末翘尾再现华丽转身

2012年的成交量呈现“几”字型。从1月的677套低谷开始起步，到2月份，开发商打响价格战，提升了新房成交量的同时也带动了周边二手房的成交，使得二手房成交量出现逆势上扬。金三银四让二手房的成交出现了一个小高峰，之后，楼市一直处于旺销状态，成交量一浪高过一浪，直至7月份，全市二手房共成交3859套，创下2012年成交高峰值。8月份，二手房成交出现了短暂的回落，受观望情绪的影响，传统销售旺季金九银十也未能挽回销售颓势，楼市貌似进入不可逆转的衰势。11月，党的十八大召开，新一届政府上任，房产新政呼之未出，各方势力再次蠢蠢欲动，欲再掀楼市魔咒。11月二手房成交有了质的突破，共成交3237套，同比上涨204.8%。时节迈入12月份，二手房成交量成功实现翘尾，共成交3857套，与7月份成交量只相差2套，几乎持平。年末翘尾行情的实现，让楼市再现华丽转身。经过近2年的楼市调控中，房地产行业再一次经受住了风雨的洗礼，眼看即将走出政策阴霾，迎来新的曙光。

二手房挂牌量首次突破20万，买卖双方拉锯战加剧

楼市的供应情况一直受市场和政策的影响，受到近2年的调控政策的刺激，市场成交一直处于低迷状态，业主放盘心态萎缩，转售为租情况再现。龙年2月份，受新房价格战以及观望情绪的影响，挂牌量更有下跌的趋势。随着金三银四小阳春的来临，成交量大有起色，市场逐渐回暖，业主的放盘心态也起了某些变化，其中，3月份，全市挂牌量为74236套，环比上涨54%。接下来的几个月，挂牌量突发猛进，节节攀升，连创新高，到了6月份，全市挂牌量突破10万。如果说上半年，大部分业主还在做着试探性的挂牌，那么，随着成交量的攀升，业界关于楼市回暖的呼声越演越烈。到了下半年，业主放盘的心态则更加坚定，再加上政府关于公开官员财产信息传来，大量打着“政府优质房源”旗号入市的灰色房源进入二手房市场，到了12月份，全市挂牌量首次突破20万大关。市场供应前所未有的充足，楼市似乎进入买方市场。但是由于业主占据着房源这一优势资源，且二手房大多实行一房一价的价格策略，对于地段、配套、格局、楼层、采光等兼优的房源，肯定是皇帝的女儿不愁嫁；而对于一些地段等各方面条件比较差的房源，买家的议价空间将会增大，总之，买卖双方的拉锯战将在2013年进一步加剧，且愈演愈烈。

房价同比下跌，年末止跌反弹力不足

不管是挂牌均价还是成交均价，2012年，杭州全市的房价总体上还是以跌为主。至年末实现止跌，但是反弹力度不足。从挂牌均价上来看，上半年跌幅较大，同比跌幅均在10%以上，下半年跌幅略微收缩，平均跌幅在8%左右，至11月份，全市挂牌均价小幅上调，环比涨幅为2.71%，12月份全市挂牌均价环比上涨7.86%，涨幅明显。随着市场的回暖，业主重拾对楼市的信心，挂牌心态变得更加积极。从成交均价上来看，据我爱我家的数据显示，2012年，杭州二手房延续了11年以来的调整行情，全年均价从11年的20478元/方下降到18742元/ 方，下降幅度达到8.48%。从月度来看，价格面延续11年下半年的房价下探行情，年中期随市场回暖，价格略有回升，但三、四季度价格面并没有继续上升，以平稳为主。我爱我家市场研究中心分析认为：11年杭州一年二手房市场价格下降达20%以上，调整幅度较大，当12年交易量回暖时，拉动价格的小幅反弹也在情理之中。但这种反弹明显幅度在控制之内，整体价格后续上升动力不足，与10年的市场高位仍有明显差距，可见调控成效明显。

租赁市场成新的牟利阵地，租金居高不下

总体来说，2012年的租赁市场大获丰收，不仅成交量创新高，租金也一直居高不下。据我爱我家的数据显示，2012年全年杭州租赁市场总成交量上涨25.15%。而全年全市平均租金价格为2592元/月，同比去年平均租金价格2499元/月增长了3.72％。

从供应方面来看，租赁市场的活跃受益于市场高企的库存量，龙年前期，买卖市场低迷，市场悲观情绪蔓延，大量转售为租的房源进入租赁市场，给市场提供了充足的房源。

从需求方面来看，近年来，随着杭州城市化建设进行的如火如荼，大量外来务工人员来杭务工，以及大量刚毕业学生来杭逐梦，导致杭州对租房的需求缺口越来越大。其次是调控政策的从紧，导致部分改善族进入租赁市场，无形中推高了杭州租赁市场的需求。租金居高不下，成交量不断攀升。

从挂牌价格上看，各区县均衡分布，西湖区和下城区挂牌价格稍高。全年价格分布也较均衡，无大起大落之势。除了年初和7、8月份的租赁高峰期，租金水涨船高之外，其余月份租金回落也不大。租赁市场演变成新的牟利阵地。据搜房网监控数据显示，各居室挂牌价格已经没有低于2000元/月/套的房子了，在杭州务工生活成本大增，与低廉的工资形成鲜明的对比，后果将导致更多的务工人员离开杭州另谋生路。