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刘素京 张舰

字典里并没有这样一个字，我们也无法意会地给它编排一个发音。但是，如果远古造字的仓颉能够预见到2012年中国房地产的处境，脑海中或许可以浮现出这个词：“水火”——楼市在年中7·21遇到的大水，年底市场的火爆，不是哪一个词汇可以准确表述的，从人的感受上，或许可以解释为——纠结。

一是有关部门的纠结。

始自2010年的房地产调控政策持续两年，一度使房地产市场门庭冷落，房价上涨幅度在一定程度上得到遏制，开发商大呼楼市入冬。然而进入2012年5月，由刚需楼盘放量、部分城市核心区楼盘降价促销引起的买房潮再次引起有关部门关注。2012年上半年，中央督导组进京调研，被许多业内人士认为会是深化调控的前奏，房产税与取消预售制度传言使那一时期房地产股票几度跌停。楼市，刚刚复苏的火苗似乎又要被浇上一盆冷水。

然而事实出乎了所有人的意外。“督导”无疾而终后不久，全国主要城市房地产市场迎来集中爆发，销量猛增、价格止跌，买房人经过“金九银十”短暂对政策的观望后果断出手，各大开发商“适时”地通过“挤牙膏式卖房”、“饥饿营销”等手段造成新盘恐慌，一房难求的局面最终在2012年底翘尾。业内人士称：2012年房价已然筑底，房地产调控某种意义上讲效应渐失……

对有关部门来说，纠结的2012年，以市场最终失控收场。

二是开发商的纠结。

在接受记者采访的几位房地产上市公司人士中，有人表示，到了8月份还没有完成半年指标，全年销售任务的60%还砸在手里，完不成任务似乎已成板上钉钉的事。

毕竟，前三季度，对于大多数开发商，尤其是非刚需楼盘的开发商无一不感受着”寒冬”般的市场环境：库存加大；银行银根缩减；限购政策不见松动；买房人持币观望；各地质量门、破产门频现；不得不降价促销，一些地区7折盘再现楼市……即使是二手房市场，再次出现了关店潮。

“当时我们想，如果到了11月楼市再不回暖，只能靠打价格战了。”一位开发商私下对记者表示。让他纠结的是，如果降价，必将经受前期业主“价格维权”的挑战，可是不降只有死路一条……

让开发商无比期待的“金九银十”并没有带来火爆是市场表象，但他们的失望之情还没过去，奇迹发生了。进入11月，随着一批黄金地[简介 最新动态]段热点楼盘的出炉，以及不少积累众多买房人的老盘取得了销售许可证，加之银行存准利率下调等因素联合作用力下，楼市突现火爆，金茂府、金茂悦、远洋[简介 最新动态]天著、常楹公元、路劲世界城、金融街[简介 最新动态]融汇等抢手楼盘带火了整个即将入冬的楼市。

正如一位开发商所说：纠结的2012年，最终却以热销收场。

三是买房人的纠结。

2012年，是买房人近几年买房的最佳年份。保利春天里、金融街融汇、龙湖时代天街[最新消息 价格 户型 点评]、首创芭蕾雨、路劲世界城、天恒乐活城[最新消息 价格 户型 点评]等众多刚需楼盘入市，直接使大量真正的住房需求者得到实惠。另一方面，以通州、大兴、昌平区域为代表的热点区域，房价在短时间内下挫，区域内刚需得到买房机会。在2012年的上半年，投资客在京基本绝迹，房地产市场真正成为刚需的盛宴。

很多买房人由此产生幻想：房价将进一步下降，“再等等”的思潮涌现，为年底的抢房埋下伏笔。进入下半年之后，一批改善性刚需楼盘浮出水面，金茂悦、常楹公元、远洋新悦等名盘又现排队买房，众多老项目后期随行就市进入销售期，而且推出的俱是竞争力强劲产品，购买力得到释放。千人排几百套房的案例层出不穷，抢房潮再次兴起，价格又一次回到调控前水平，失去上半年好时机的买房人又一次后悔莫及。

对买房人来说，纠结的2012年，最终以失望收场。

楼市价格放水

2012年年中，东四环豪宅项目保利东郡以38000元单价推出100多套130平方米小户型，引起业内震惊，当时该项目周边同档楼盘价格均价都在50000元/平方米左右。《东四环房价跌破四万元均价》是那一时期媒体报道最多的内容。它之所以受关注，缘于在此之前，京城五环内楼盘鲜有降价举动，价格松动较大的区域集中在大兴、房山、昌平、通州等区县。按照保利北京公司副总经理王英男的话说：跑量是那一时期房企最重要的任务。

当时，一份针对500强房企的测评显示，库存达到了惊人的4.9945万亿元。此外，房地产行业大量债务今年也将密集到期，来自世联地产的数据显示，大约1000个离岸私募债、约1000亿元的房地产基金和2500多亿元信托都将在年内到期；而大约2万亿元的民间信贷也将集中在今年考验房企的偿付能力。业内人士发出警告：巨大的考验将迫使行业加速去库存，楼市即将进入全面促销、全面降价阶段。

于是，大量房企促销活动开始。如2011年曾全线8.5折降价促销的恒大地产又开始在全国22个城市60个楼盘中打折促销，最高可享9.2折；保利地产在全国40个城市率先启动打折，涉及100余个在售项目和2万套房源；2月18日起至3月31日之间，招商地产分布在全国14个城市的22个在售项目启动打折促销，等等。来自世联地产的数据显示，从去年下半年以来，其监测的28个城市降价楼盘已经增加到约700个。

在北京，仅五一期间，就有诸多知名房企推出大量促销活动，甚至推出“半价房”、“购房直降4000再送车位”。

据了解，2012年上半年，”以价换量”成为房企明智之选，而死扛房价则造成项目的滞销。相关数据显示，位于北苑地区的天润福熙大道[最新消息 价格 户型 点评]2012年近半年期间，仅签约25套，而进行了促销的周边楼盘世华泊郡、润泽公馆两项目销售量都在150套左右，均价在每平方米25000-26000元之间。