2011年以来，中国房地产业的整体生态环境发生了变化，不少业内及学界人士认为，行业发展的“黄金时代”已经结束，未来的前景不容乐观。
　　房地产行业未来到底是会更好，还是会变得更糟？
　　月1日，由长三角房地产研究院主办，扬子晚报承办，金成集团协办的“新型城镇化与城乡统筹发展模式创新研讨活动”在杭州举办。研讨过程中，来自江浙沪三地的专家们一致认为：新型城镇化将给房地产行业带来不亚于前十年的新机遇，楼市已经步入新周期的起点。
　　新型城镇化是发展的必然趋势
　　近期，“新型城镇化”这个词语屡屡见诸报端，成为各方关注的焦点之一。长三角房地产研究院的专家表示，从历史发展的过程来看，城镇化并不是一个新名词，在上个世纪90年代末，政府就提出了小城镇的发展战略，不过实际上发展的是“城市化”或者说是“大城市化”。
　　上海财经大学校长助理姚玲珍教授介绍，1996年我国的城市化率为30%，到2020年全国平均将突破70%。城市化率从30%到50%，是全国人口包括农村的、城镇的、中小城市的人口快速往大城市集中的时期，也就是我们国家1996年到现在的情况。当城市化率从50%到70%，则是大城市往中小城市甚至往城镇回流的过程，新型城镇化是一个必然趋势。
　　浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授也认为，党的十八大提出2020年要建成小康社会，在这个新阶段，新型城镇化是回避不了的问题。而原来的城镇化因为主要以集聚为主，是单向流动，导致城市负担过重、房价过高，因此新型城镇化要实现城市和乡村的统筹发展、互通发展，不仅城镇人口向城市流动，城市的人口也可以向城镇流动，这样一方面既能纾解大城市病，另一方面也能给乡村注入新的活力。
　　“不亚于前十年的发展机遇”
　　“新型城镇化”对于房地产行业将会产生什么样的影响呢？上海财经大学副校长王洪卫认为，新型城镇化需要分区域、分梯度进行，比如中西部地区的发展仍需要大城市的带动，而长三角城镇化的机会来了。不过这个新型城镇化要与社会公共服务的均等化相一致，包括了教育、医疗、公共设施等方面的资源，这也将给房地产业带来利好，“将有不亚于前十年的发展机遇。”
　　从空间上来讲，南京大学不动产研究中心主任高波教授认为，东部的县域和中西部地区将成为新型城镇化战略的受益者。其中，东部的房地产机会在县域，以江苏为例，全省有60多个县，不少县的人口都达到了百万上下，加上轨道交通的发展，让城市之间的联系更加紧密，这里的房价更有吸引力，现在南京市区的房子基本都要在1万元/㎡以上，周边的句容、安徽一些县城的房价单价只有三四千或四五千，购房者的选择更丰富了，而城市人口到周边县城买房居住，也能在一定程度上平抑南京的房价。此外，中西部地区的房地产发展空间也比较大。
　　“现在进入了新周期的起点，很明显，政治周期、经济周期都进入了一个起点，房地产也要随之进入一个新周期，所以2013、2014年的形势会好起来。”对于新环境下的房地产走势，贾生华教授做出了如是判断。
　　未来房地产业竞争会更加激烈
　　尽管仍然看好未来十年房地产行业的发展，但长三角房地产研究院的专家们都认为，未来的房地产开发竞争将更加激烈。
　　浙江大学房地产研究中心研究员张钢婴分析指出，未来对开发商的开发素质、定位要求更高了，房地产像前面20年特别是前面15年那样大家都发财的机遇是不会有了。
　　在浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授看来，对于开发商来说，大型开发商未来可以参与到新城镇开发过程中的一级地产开发，有些在一线城市已经被淘汰出来的小开发商，也可以介入小城镇开发过程中的一些小项目，相对而言，中型企业处境比较尴尬。同时，今后区域的竞争也会更加激烈，因为人和资本将来都是高度流动的，人们为什么不选择大城市而是到城镇去，这就需要小城镇在竞争过程中，一定要提升在就业、环境、成本等各方面的吸引力。
　　另外，专家们认为，小城镇开发过程中要注意开发规模与市场容量的匹配，开发的结构也要优化，像商业配多少都是有规律的。这也正是高波教授所担心的，“如果有泡沫的话，那么商业地产就是最大的泡沫”，他表示商业地产急需的就是对融资方式进行重大调整，寻求突破。
　　新型城镇化应走特色之路
　　南京大学不动产研究中心主任高波教授说，过去的城镇化存在着不少问题，比如千城一面，城市和城市之间没有差异，因此新型城镇化开发过程中，一定要塑造城镇自身的文化，要有自己的东西。在王洪卫教授看来，乡镇有比较好的自然环境，这为特色化房地产的发展提供了条件，比如养生、养老、保健、旅游、生态等，可能还有少量的以别墅为代表的高档房地产。
　　张钢婴也表示，一个中心镇的功能区分必须非常清晰，它的个性、特色是什么，它适合做什么，这个定位一定要清晰。
　　高波还建议，以后能源越来越紧张，新的时间点上，“如果我们有意识地往低碳地产方向走的话，将来还是很有前途的。”