自从今年3月底公司高层涉贪腐案爆发之后，香港新鸿基地产就一直处于被港府检调和郭氏兄弟内斗的漩涡之中。

上周，新鸿基公布其股东周年大会投票结果，尽管新鸿基联席主席兼董事总经理郭炳江获得78.5%的赞成票连任董事，但由于外界担心郭炳江因港府调查而无暇顾及新鸿基在香港及内地业务发展，仍有20%的股东反对其入选董事。

一向在内地大城市发展高端豪宅和商业的新鸿基如今早已落后于“长实系”和“新世界”。去年，和黄、长江实业、新世界等港资房企纷纷在内地拿地，而新鸿基则一直原地踏步。

新鸿基2011至2012财年年报显示，公司在内地的土地储备进一步下降，目前所占楼面面积为8380万平方英尺（1平方米=10.76平方英尺，约合778.5万平方米），比上半年下降150万平方英尺，今年上半年新鸿基在内地没有竞得新地块。

持续下降的土地储备量和偏重高端住宅的土地机构，或许将成为新鸿基内地发展的掣肘。

物业销售收入下降

7月中旬，郭炳江和郭炳联兄弟正式遭香港廉政公署检控，随即，新鸿基宣布郭炳江之子郭基辉以及郭炳联之子郭颢沣分别被任命为各自的替代董事，新鸿基“第三代”提前被推向前台。

然而，郭氏兄弟并无退位之意。11月15日，新鸿基公告股东大会新一届董事会成员选举决议案，郭炳江获78.5%赞成票连任董事。尽管如此，仍有持3.76亿股或21.5%的股东投票反对，反对股数占已发行股本14.4%。

就在股东大会召开前的10月底，由于担心郭氏兄弟内斗和郭炳江为应对香港廉署调查而无法集中精力管理公司业务，MSCI旗下独立议案投资顾问ISS报告建议，中小股东应当投票反对郭炳江连任董事。

长达半年之久的公司高层动荡，对新鸿基经营业绩产生了一定影响。

新鸿基9月份发布的新一财年的年报显示，新鸿基全年物业合约销售额382.17亿港元，上年同期销售为391.48亿港元，下降近10亿港元。物业销售收入为370.32亿港元，物业销售利润为130.74亿港币，比上年166.47亿港元下降35亿港元。上半年物业销售收入达到214.3亿港元，相比之下，下半年仅实现销售收入156亿港元。整体租金收入同比增加15%，达到144.44亿港元；租金净收入上升16%至110.69亿港元。

内地业务发展遇挑战

除了在物业销售方面收入下降之外，新鸿基在内地的房地产业务也令人担忧。

向来只在内地发展高端豪宅的新鸿基，在内地房地产业务主要集中于北上广等一线核心城市及珠三角和长三角地区，其中超过66%未开发土地储备集中在珠三角区域。

尽管土地储备从2005年底的107万平方英尺飙升至2011年底的8530万平方英尺，但新鸿基在内地的房地产业务发展明显落后于和黄、长江实业、新世界等港资开发商。

一直以来，新鸿基在内地房地产业务的发展得益于人脉广阔的郭炳湘。在担任联席主席期间，郭炳湘将新鸿基在内地和香港地区的资产配置比例从1:9调升至3:7，从2007年开始，新鸿基在内地大举拿地。

新鸿基在内地扩张主要集中在2010年，佛山禅城旧改项目、广州林和村、宏城广场等项目。其中佛山禅城旧改项目总建筑面积超过280万平方米，成为新鸿基内地最大单体项目。

就在郭炳湘“下台”之后，新鸿基在内地的部分项目随即被转售或放弃。有行业分析人士指出，新鸿基近年来在内地的业务发展较为缓慢。2011年中期业绩内地销售额仅为20亿港元，主要来自广州天銮、无锡太湖国际和成都悦城项目，而2011至2012全年内地销售仅60亿港元出头。

此外，截至2012年6月30日，新鸿基在内地土地储备楼面面积为8380万平方英尺，其中可建物业7440万平方英尺，已建成投资物业面积940万平方英尺，在建或未开发土地储备高达89%。而2011年底，新鸿基在内地土地储备为8530万平方英尺，其中在建物业面积7780万平方英尺，土地储备呈逐渐下降趋势。

记者调查发现，近一年来，新鸿基并未在内地城市新增土地储备，而和黄、长江实业、九龙仓、新世界等港商则在内地频频拿地。

另外，目前新鸿基在内地已建成的940万平方英尺的物业中，大多属于商场和写字楼，主要集中于北京、上海核心区域。而未开发的7740万平方英尺的土地储备中，有77%将建成高端住宅。

由于受内地楼市调控政策的影响，高端住宅市场首当其冲，市场消化较慢，让在内地专注豪宅开发的新鸿基业务蒙上阴影。

2011至2012财年，新鸿基在内地合约物业销售额超过60亿港币。公告显示，新增销售收入主要来自今年3月份推盘的上海滨江凯旋门项目。

但新鸿基并未放弃内地市场，11月15日新鸿基地产代理执行董事苏仲强对媒体表示，过去的稳定措施已见成效，相信中央会维持现有的调控力度。而对于内地楼市，苏仲强指出，近期内地成交量健康，房价平稳，对房地产市场长远发展仍然有信心。未来集团仍然会在北京、上海、广州及深圳等大城市物色合适地皮。

尽管如此，持续下降的土地储备量和偏重于高端住宅的土地结构，预期将对新鸿基在内地房地产业务发展产生一定影响。