美联储自9月13日正式开启第三轮量化宽松（QE3），拉开了美元贬值的新周期，大量热钱涌入香港资本市场，内地房企在年末掀起境外融资高潮。

在内地房企赴港上市通道重新开启的同时，内地房企在港发行债券在10月和11月出现暴增，今年以来房企境外融资额有望超过以往任何一年。

一方面是内地房企融资渠道遇阻，开发商资金压力不断累积，另一方面是土地市场供应放量，房企拿地愿望大增，房企融资步伐明显加速。

但由于投资风险不同，内地房企境外融资成本出现巨大分化，有些房企融资利率不足5%，而部分房企融资利率仍高达10%以上。

世联地产市场研究总监吴志辉在接受采访时认为，随着内地房企不断拓展自己的融资渠道，利率市场化趋势更加明显，在当前利率市场化的背景下，资金渠道来源和成本优势正在成为房企的最核心竞争力。

融资规模创新高

11月20日，首创置业(02868.HK)发布公告称，由旗下全资附属CentralPlazaDevelopment发行的以人民币为单位的有担保债券，联交所已批准有关债券上市及买卖的申请，由该公司若干境外附属公司，包括IFC就债券提供担保。

这也是QE3推出以来，内地房企发行债券的又一案例。不过，首创置业尚未披露债券发行的规模和利率等细节。

在不久前的11月15日，中海地产刚刚宣布，已向港交所申请两笔合共10亿美元的担保票据上市，有关票据分两部分，分别为10年期7亿美元票据，票息为3.95%，以及20年期3亿美元票据，票息5.35%。

有报道称，中海地产拟发行两批债券总值10亿美元的债券，并已经获得超购12倍。中海拟借此次发债，为持有债项再融资及作开发地产项目用途。

11月14日，金地集团（600383.SH）也披露，其全资子公司金地国际投资有限公司在新加坡发行3.5亿美元五年期固息债券，年利率7.125%。这是金地今年继港股买壳和发行人民币离岸优先票据以来，又一次境外融资动作。

SOHO中国也在11月宣布，该公司发行总额为10亿美元的优先票据，其中6亿美元5年期票据的年利为5.75%，4亿美元10年期票据的年利为7.125%。

房企境外融资已非个案，近期尤其频繁。10月中旬以来，有融创中国（01918.HK）、华南城（01668.HK）、龙湖地产（00960.HK）、禹洲地产（01628.HK）、方兴地产（00817.HK）等多家房企进行境外融资。

根据中原地产的统计，随着美国QE3的推出，受房地产调控政策影响的内地房企在境外市场的融资热情也随之升温，近期内地房企在香港发行的债券出现暴增。

该统计报告显示，仅9~10月，内地房企在香港已发、拟发的债券总额分别为8.5亿和12.5亿美元，与之前的融资规模相比出现大幅增加。

链家地产市场研究部的统计也显示，截至11月20日，四季度已经有8家大型房企发布了债券融资计划，融资额度高达39亿美元，约为人民币243亿元。

国泰君安证券分析报告指出，如果将非A股上市公司境外融资额计算在内，估计今年以来房企境外融资额超过110亿美元，超过以往任何一年。

融资能力分野

普遍观点认为，内地房企境外融资高潮与美国QE3的推出不无关系，因为热钱流入香港的步伐有所加速，房企在香港融资的难度和成本明显降低。

目前，内地5年期国债年利率为5.71%，但部分房企的境外融资成本实际上仍低于内地，显示出境外融资仍有较强的成本优势。

10月29日，方兴地产（中国）有限公司发布公告称，公司早前宣布发行的5亿美元担保票据，预期将于10月29日或其前后上市及买卖，有关票据年息为4.7%，2017年到期。这也是近年来中资房地产美元债低于5%票息的罕见案例。

此外，SOHO中国该次发行的优先票据中的6亿美元于2017年到期，年息为5.75%；4亿美元于2022年到期，年息7.125%也远远低于同期限美元债票息水平。

但融创中国将发行一笔总额达4亿美元票据，年利息高达12.5%。禹洲地产发行的2.5亿美元优先票据，利率也高达11.75%。

在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，目前这一轮融资与土地市场刚刚处于复苏有关，房企普遍希望通过募资抄底土地市场。

中原市场研究部总监张大伟也认为，在经历近两年的严厉调控后，房企对资金链的关注明显加强，多渠道融资将有效降低经营风险。同时，近期市场明显复苏使得企业销售好转，房企开始积极入市拿地，对资金的需求继续增加。

另一个重要原因是，为了保证短期流动资金的安全，部分龙头房企希望能借机调整债务结构，大幅减少短期负债，转而选择增加长期负债。

近年来，随着房企融资成本增加，资本化利息支出不断上升，其中万科2011年借款利息资本化率从2010年7.6%上升到8.6%。

从长短期借款来看，万科2012年前三季度末长期借款达到358.3亿元，增长70.85%；金地长期借款由年初的100.9亿元增加至145.53亿元。相比之下，万科短期借款三季度末为44.8亿元，金地短期借款由年初16亿元下降至10亿元。

香港成本相对较低的融资渠道成为众多房企调整各自债务结构的重要选择。吴志辉认为，企业通过调整债务结构，可以缓解房企资金流动性压力。

吴志辉还表示，利率市场化的进程事实上正在促使房企采取合适的内部融资加上外部融资的组合，内部收益率与融资利率的裂口大小正在催生房企竞争力的差异，从而推动市场的洗牌，房企的集中度正在显著提升。