“12月15日起二手房交易或按评估价征税”的消息传出后，南昌市场上买家持币观望气氛加重，眼下正在进行的买卖单纷纷被要求加急处理。

业内人士指出，该政策实施后，将有效打击二手房阴阳合同和虚报成交价格现象，对二手房中介公司也将产生更大影响，那些风险抵抗能力低的中介或将在这场博弈中倒下。

现象

房产中介借机促销二手房成交量上涨

南京东路一家知名房产中介的业务员冯翔告诉记者，由于二手房或按评估价征税大限将至，从今年11月份以来，客户看房后下订单的速度明显加快很多，前半个月，他们店里就成交了4套房子。

与此对应的是，南昌二手房市场迎来“温暖的冬天”，进入11月份以来，二手房成交量连续三周出现上涨，上周（11月12日至18日）南昌市共网签524套二手房，环比增7.38%。

对此，南昌一家大型连锁房产中介经理彭东告诉记者，现在出现了两种状况，一类是本来因为限购等政策观望的买家，现在观望明显更浓；一是符合购买条件、已在进行中的买卖单，买卖双方都不愿意等，担心政策出台，要加急办过户。

一房产中介南昌红谷滩区按揭部负责人刘坤也向记者证实，最近一周不断接到业主和买家电话，说想尽快过户。不过，记者发现，现在要加急办过户“心有余而力不足”。由于现在银行赎楼、按揭放款时间大大延长，现在二手房过户普遍要3个月。也就是说，现在要“加急”，能否赶上末班车也很悬。

按评估价征税将打击“阴阳合同”

“我们已经接到书面通知，12月15日起二手房试行按评估价征税，2013年元旦正式运行。”南昌一家品牌二手房中介店长徐经理以南昌高新区一套100平方米的二手房为例（未住满5年要出售），给记者算了一笔账：

一套100平方米的二手房，如按现行指导价格2400元每平方米，需缴纳成交价2%的契税、成交价5.6%营业税以及成交价1%的个人所得税，总计缴税两万元左右。12月15日以后，“指导价”2400元每平方米变“评估价”5400元每平方米，所交税费则变成4.7万左右，整整多出2.7万元。

“原来一套二手房，买卖双方明明是以100万元成交，但为了少缴税，双方会再签一份假合同，说是以60万元成交。这样一来，双方缴的税就少了很多——这就是所谓的‘阴阳合同’。”徐经理介绍，按照南昌现行指导价，尤其是南昌市区指导价明显低于市场实际成交价，使得二手房中介公司能够在交易中通过制造“阴阳合同”，以最低指导价标准纳税。今后按评估价征税，对从源头上打击阴阳合同将起到一定作用。

分析

二手房交易将受到影响

采访中记者了解到，根据财政部、国家税务总局下发的相关通知，要求自今年7月1日起，各地地税部门对纳税人所申报的存量房交易价格要进行全面评估。

“二手房按评估价征税，全国很多一线城市，如深圳、上海等早在今年7月1日就在运行，南昌正式施行还要到明年元旦，还是预留了很大的缓冲期。”彭东分析认为，“评估征税”是房产调控政策的延续。

彭东表示，现在二手房市场上活跃的客户主要有四类，第一类是准刚需，因结婚、子女就学等必须解决住房问题；第二类是买学区房，好学区内的房产一直是抢手货；第三类是出于提升生活品质的需求买房；还有一类就是用来投资增值的。该政策实施后，部分二手住宅的潜在置业者将转到新房市场，二手房市场受到影响不可避免。

对此，高新区某房产中介公司店长郑先生表示了不同看法，他认为从政策出台的目的来看，是为从制度上完善二手楼市场交易，对市场的影响是短期内引起成交量下跌，但并不影响二手楼市场的长期发展趋势。

南昌二手房中介将面临大洗牌

没有还贷压力的周先生在高新区有套110平方米的房子，价格已经从2008年3月份购入时的5100元/m2涨到了现在的9000元/m2。据测算，二手房征税新规实施后，作为卖方的他应缴税费为5万多元。他向记者表示，最近每天都能接到一些买房者的求购电话，现在不仅不急于出手，还打算仍然按照“实收”的方式，将这5万多元的税费计入房价。

南昌一家房产中介的置业顾问乐经理表示，新增加的费用将由谁来承担，这是一个至关重要的问题。目前南昌二手房交易的税费很多都由卖方实收，因此这笔费用最终将转嫁到买房者身上，买房者或转向新房市场，分流了客户，这无疑会对二手房市场造成一定冲击。

业内人士程囯华认为，“南昌市城区房屋指导价格”将不再是南昌二手房交易中核价纳税的最低标准。届时，购买二手房的成本将进一步增加。由于税费的增加及政策的叠加效应，市场观望气氛将加浓、成交量肯定会萎缩，南昌二手房市场洗牌不可避免，那些风险抵抗能力低的中介或将在这次博弈中倒下。