日前，丽兹行高端住宅研究院发布数据称，11月上旬（截至11月11日）高端新建商品住宅成交量为194套，环比上涨3.6%，同比上涨74%；成交套均面积为197.19平方米。10月至今，入市高端住宅仅五矿万科如园(楼盘资料)一个项目。丽兹行郑海燕认为，除了新开盘项目的成交，老盘的热卖也推动了成交量的上涨。预计11月下旬，在无新盘入市的情况下，老盘的去化率速度将加快。

大户型价格涨幅高

记者了解到，在上述成交量中，200平方米以上户型成交楼盘占比超过57%，保利东郡、五矿万科如园、西山壹号院、金茂府、紫御府、霄云路8号、远洋万和公馆、公园1872等项目的套均面积均接近300平方米。

2010年与2012年高端住宅各户型的成交数据对比显示，高端住宅大户型成交均价涨幅高于小户型10到15个百分点。2011年至今的高端住宅市场成交主要以户型200平方米左右、总价在1千万左右的住宅为主。2012年以来，高端住宅市场成交量持续上涨，自5月份以后的价格涨幅达10%左右。“限购前，小面积户型由于资金投入小、租金回报率高、资金回收周期短等优势，成为高端住宅投资者的首选户型。但限购之后，高端人士的投资需求与自住需求很难分开，既要考虑到自住的功能性，又要考虑未来的升值保值空间，150平方米以上户型从而成为热销主力，200平方米以上稀缺户型更是供不应求。”丽兹行郑海燕认为，供需关系的变化影响了不同户型高端住宅产品的价格变化，从而出现了价格上涨趋势不同步的现象。

事实上，目前市场上销量排名靠前的高端住宅，套均面积往往偏大，社区品质也具有唯一性。以保利东郡为例，该项目在居住空间上突出百米无遮挡宽厅设计，其推出的五居室多功能空间合理布局独具吸引力，目前在售住宅为135至320平方米三居到五居住宅。而对于五矿万科如园来说，“文化”是其产品不得不提的关键词，从建筑、园林、配套等多方面，设计融入了中国的文化元素、符号等，塑造出项目独特的文化气质。如园的户型规划基本上是300平方米左右的四居，采用大屋顶和中国传统的建筑理念，利用西山的景观资源打造出观景阳台，并在配套上引进中关村二小、首师大附中等名校资源。截至目前，万科如园2012年已累计成交近18亿元。

高端需求不可替代

在丽兹行高端住宅研究院郑海燕看来，高端住宅应当具备以下条件：拥有地段优势和自然、人文等稀缺资源，提供一流的物业管理服务，户型设计追求空间感，注重社区景观细节，并实行社区封闭管理。与上述观点相近，保利东郡项目负责人在接受记者采访时表示，高端住宅应具备不可复制的地段价值优势，高质量的园林配置和定制化的服务，同时能够满足业主从物理属性到精神属性的双重需求。北京万科相关负责人则认为，地段、交通、教育、医疗、商业或自然环境等均有可能成为高端住宅占有的城市优质资源。高端项目普遍投入大、成本高，以准现房交付的情况比较普遍。鉴于购房者对于此类产品的期望比较高，文化层次和产品气质的匹配度、高标准服务的延续性及保值增值性均比较重要。

北京万科相关负责人还向记者透露，目前市场中个性化的需求越来越明显，因此楼市产品的受欢迎标准尚需明确。在以销售速度、销售量衡量受欢迎程度的同时，也不能忽略价格因素的作用。不同的价格区间所面对的客户基数存在着很大的区别，在产品相近的情况下，在细节方面做得较到位的项目往往更受欢迎。“高端住宅市场中，成交构成主要为升级置业需求，今年5月份以来虽然升级置业需求不断攀升，但这部分需求属于‘买与不买均可’的‘不着急’状态，加速这部分需求成交的动力一方面来自于一系列利好的信贷信号刺激，另一方面则来自于产品本身的吸引力。”该负责人表示。

根据丽兹行高端住宅研究院统计，高端住宅平均换手时间在五年左右。郑海燕表示，从换手率来看，高端市场不断处于需求循环中，自住与投资并存将会是高端需求中的常态。高端住宅与普通住宅的最大区别在于不可替代性。随着保障房的建设，普通住宅需求分化。而高端住宅，尤其是那些独具个性的项目，作为保值增值不可替代的选择，其需求量将持续上涨。由于四环内无住宅用地可供应，低密度高端住宅供应量减少，因此整体存量供给不足。长期来看，高端市场未来仍将是供不应求的，这也决定了其价格上涨的可能性。