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二手房户口买卖及谨防问题

扫描到手机二手房资讯来源：邯郸置家网发布日期：2012-10-18 09:15 字号：T|T

人们在买卖二手房时，往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面。但却经常忽略一个可能引发严重后果的问题：户口。

为小孩上学另买房却落不下户口

邓女士的孩子明年就要上学了，可自己户口所在地没有更好的学校，便动了买房换户口的想法。几经考察，张女士终于在水井沟片区一个好学区买了一套二手房，她觉得问题终于解决了，然而，当她拿着户口本和房产证到当地派出所办理户口转移的时候，被告知原来房主户口没有迁出，不能为他们办理新的户口迁入，必须由原户主迁出后才能办理入户，而原户主恰好又联系不上，无法办理户口迁出手续，如此一来孩子的户口落不上就不能及时办理入学手续，邓女士为此焦急万分。

按照现在的有关规定，上小学的择校是就近原则按片分配，就是说小孩的户口所在地可以决定哪家小学来接收孩子。邓女士就是在这个背景下，为了让孩子能上更好学校买了一套二手房(户口在此处房产之下就可以分配到一家重点小学)，并准备将孩子的户口迁入进去。但是，当她高高兴兴去办户口时却发现原房主的户口竟然还没迁走，可与原房主又没办法取得联系，最后还是不能及时的将孩子的户?口迁入。

户口问题是大家在购买二手房时最容易忽视的一个方面，而且也是一旦遇到麻烦最难解决的一个问题。所以，我们在购买二手房之前就要将户口问题考虑在内，以免日后麻烦。

在购买二手房后经常遇到的户口问题有以下三个方面：

1、由于该二手房已经多次倒手，而上任房主又没有将户口迁入，造成与该房产内的户口人无法取得联系，从而无法将自己的户口迁入。

2、原房主不肯将户口迁出：这个情况就更加麻烦了，由于事先对户口迁出没有明确的约定，如果遇到原房主以这样或那样的借口就是不把户口迁出的情况，而在法律上又很难认定原房主侵犯了购房人的何种权利，所以很难对原房主提起民事诉讼。

3、卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房产，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。就只有与其协商采取非亲属挂靠或者让其迁入集体户口。

房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢?

第一，预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方承诺有户口，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。

第二，在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意哪些问题呢?

首先，应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。

其次，应约定具体的违约责任或预留部分房价款。比如，每逾期一天的罚金;在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。买方待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房价款，如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金，买方可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍然可以向卖方进行追偿。

再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。直接在买卖合同补充协议中约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任，如逾期一日则按照房屋总价的万分之几计算，直到卖方房屋内户口全部迁移为止。针对户口迁移问题，通过这种加重经济责任的方式，有效地督促卖方及时履行合同中户口条款，避免不必要的争议。

责任编辑：王铁虎关键字：二手房户口，买卖及，谨防问题