房价还能降多少? 房地产最难解的N道数学题
扫描到手机 房产资讯 来源:置家网 发布日期:2012-10-05 09:39 字号:T|T
综合题
房地产的利润有多高?
参考答案:20%就算不错了
房地产飞速发展十几年,一直被冠以“暴利”之名。然而,自2010年4月调控至今,并随着土地成本、人工费用等大幅上涨,这个行业的利润率已经开始走“下坡路”。
一组数据显示,截至今年8月29日,恒 大,中海、万科、龙湖等20家标杆房企公布了2012年上半年的业绩情况。据统计,这20家房企的平均净利润率为21.95%,同比下降2.5个百分点。整体呈现增收不增利的现象。
南京一家楼盘的营销负责人介绍,前两年,房企利润的确比较高,有的高达50%-60%。而长期调控下,房企的利润空间不断受到挤压,今年以来,南京房企的平均利润率不超过20%,多数集中在15%-16%。有的拿地时间较晚、快建快开的楼盘,利润率甚至更低。由此可见,随着黄金十年的走远,房地产的暴利外衣正被层层剥去。
房价到底还能降多少?
参考答案:此题难度不啻于哥德巴赫猜想
房价的走向一直是购房者关心的焦点话题,各种猜测不绝于耳,唱衰和唱红的论调兼而有之。最近的一个判断:世界权威金融分析机构标普企业评级董事符蓓9月20日在电话会议上表示,预期下半年内地住宅楼价平均再跌5%。该机构预期今年下半年住宅销量从同比大涨转向平稳,因为大部分刚需购买力已经在上半年释放,市场下半年购房意欲相对较低。
具体到南京市场,南京房地产业协会秘书长王良春认为,下半年的楼市房价会出现涨跌互现的局面,楼市有涨有跌,但大涨大跌的现象都不会出现,当前仍然是购房者入市买房的好时机。
这些关于房价的判断仅供参考。你急着要住,就是明知道会降,你也得买不是?你有钱,恰好又有买房资格,那就买套房子放那儿,反正现在钱存银行也是贬值。你不是急着住,又没有太多的闲钱,那你就站旁边看看吧。对于买房者而言,房价还会降多少,这道数学题其实不解也罢。
开发商囤地利润多少?
参考答案:典型案例三年赚了两亿
“养鸡的不如倒蛋的”,这是SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾经发表在自己博客里的言论。他说,上市公司囤地现象非常惊人,根据公开年报简单分析,以这些公司开发的建筑面积来计算,囤地规模少则20年以上,最多的超过100年。
囤地能赚多少钱?一个典型的例子是2006年,李泽楷旗下香港上市公司盈科大衍地产以5.1亿人民币取得北京东三环长虹桥地块,一直没有开发。2009年8月,盈大突然将这地皮以1.18亿美元(约9.2亿港元)转手卖给瑞安建业,因此税前获利2.35亿港元。不过最近两年,再想通过囤地获利就不那么容易了。首先,国家出台了严厉的打击政策。其次,现在出让土地的定价已基本接近区域实际地价。调控后土地市场上多是底价拿地,再想高价转手,难度相当大。
应用题
车位应当租还是买?
参考答案:租车位划算,但最好买
南京目前的车位价格行情一般在10万-30万元之间,一些高档楼盘由于业主一户拥有多辆私车,且车位配比不足,年涨幅达10%左右。
主城区楼盘车位的月租金大部分集中在300—450元之间,一些车位稀缺的高端楼盘能达到700—800元/月。以南湖的云锦美地为例,5年前的车位价格为17万元,当时月租金300元,现在涨到25万元,月租金600元。即使按现在的月租金计算,5年前花17万买的车位也要20多年才能回本,而且即使买下了车位,每个月还得另花80块的物业管理费。
虽然纯粹算经济账的话,购买车位似乎并不划算,但如果小区车位配比很紧张,周边又没有方便的停车地点,最好还是买一个。天天回家像没头苍蝇一样找车位,这种日子不好过。
买精装修房能不能省钱?
参考答案:就看买到手的是什么
现在,在北京、上海、广州等房地产发达的一线城市,购买精装房已经成为现代都市购房置业新趋势。在南京,越来越多的品牌楼盘也推出了精装房源。那么精装房是不是省时省力又省钱呢?
南京瀚成置业营销总监廖曙光认为,目前的市场行情下,购买精装房要比购买毛坯自己装修要省钱。现在人工、材料的成本都涨幅巨大,自己装修,一套100㎡的房子硬装费用起码十几万。开发商的精装房因为统一采购,成本易控制。但他同时提醒,购买精装房一定要认准品牌房企,否则交房时就该伤神了。
关键问题是买了品牌的精装修房就能放心了吗?品牌企业出问题的还少吗?精装修确实是个趋势,但是现阶段买精装修房却似一场豪赌,你不知道能买到手的是什么,所以能否省钱也是个未知数。
投资买住宅还是买铺?
参考答案:短线投资别买铺
当住宅投资受限购限贷的“双限”约束时,商业地产投资开始火了起来。但业内人士提醒,商铺的选择需要有专业的眼光,一旦买了个市口不好的商铺,投资大不说,最后还可能烂在手里,血本无归。同时,如果是以转售为目的的投资,还要考虑商铺的转让税费高昂。
我爱我家商贷部闻健经理介绍,商铺转售要按溢价的55.6%交纳税费。而出售二手房,如果是家庭唯一住房且满5年、面积不超过144㎡,卖方税费全免。也就是说,如果买的时候100万的住宅和商铺,如果同样涨了30万元,住宅可能一分钱不要交,但商铺交税就要高达近17万元。不过,现在好的商铺年租金涨幅在3%-5%,如果长期持有,回报比较高。因此,闻健建议,短线投资不建议考虑商铺,商铺投资要走长线为好。
专业测试
房地产与人生的数学问题——
100万用于居住你怎么花?
对于大多数人而言,一辈子花销最大的东西非房子莫属。如果手上有100万用来置业,你会怎么做?且看三类年轻人各自的计划。
普通青年
100万江北买房足矣
普通青年会考虑日后结婚生子,用钱的地方多了去,所以他要精打细算,用好每一分钱。
城中,河西、城东,这三个区域,非富则贵,100万可能只够个首付,剩下再贷款100多万,这未来30年和老婆两人就全为银行打工了,这样的日子太辛苦。城南房价在1.5万-1.7万元/㎡,一套两房,少也要150万;城北房价从1.3万-1.7万元/㎡不等,买房也要贷几十万。江宁因为通了地铁,房价也都在万元以上,100万要想付房子全款,也选不到什么好房。
选来选去还是选江北,“江北还能找到七八千的房子,100万可以全款买三房,起码有了孩子,老人来了也够住,现在买房,明年拿房装修,散散味道,后年入住时,地铁也通了,很不错。”
文学青年
买个院子吟风弄月
话说文艺青年,都是感性的、浪漫的,虽然南京没有海,不能面朝大海,春暖花开,但起码有山,山脚下有处居所,一定要是带院子的,弄上绿植,春看花开,秋赏落叶,冬天晒晒太阳,夏日听听雨声,才对得起满腹文采。
南京的山,首选一定是紫气东来的紫金山。现在紫金山脚下,在售楼盘不是别墅就是花园洋房,别墅太贵,现实点,100万做首付的话,买套带院子的花园洋房是可以实现的。紫金山脚下,花园洋房的价格从1.6万-2.5万/㎡不等,如果买一套140㎡大小的房子,100万的首付可以支付3到5成的首付。在自家院子独自吟风弄月也可,邀上三五知己开个小型诗歌会也可。
2B青年
买房不如住酒店
“花100万买房,买的只不过是70年的使用权,而且依现在的房价,100万可能半套房子都买不来,如果是全款的话只能买到偏远的地方,天天上下班,路上单程就要花个把小时,还不如花同样的钱住酒店来得舒服。”“网络”上把有这样想法的青年称为2B青年,因为他特立独行,所以也不会介意别人怎么喊他。
如家夫子庙通济门店,大床房会员价119元,一年花费4.3万元,100万够住23年。2B青年说,现在酒店多如牛毛,有的单人房只要100元不到就能住到,而且长期住的话,肯定价格还能谈,100万住个三四十年都有可能,相当于住酒店式公寓了。
“住经济型酒店,水电免费,宽带免费,就连厕纸、肥皂、牙刷、牙膏、洗发水、沐浴露都免费提供,天天还有人打扫卫生。同样是100万,我可以不为房子所累,生活得很惬意”。
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